Nemzetközi tendenciák a jelzálogpiacon  

Alábbi írásunkban a nemzetközi jelzálogpiacok összehasonlítását mutatjuk be az európai (ún. egyszintű), illetve az amerikai (ún. kétszintű) modellek jellemzésén keresztül. A fejezet célja bemutatni azokat a fontosabb tényezőket, amelyek végül is egy egymástól nagymértékben eltérő fejlődési tendenciákat indokoltak a jelzálogpiacokon.

Az Amerikai Egyesült Államok bankrendszerét 1930 és 1970 között az a sajátosság jellemezte, hogy a bankok tevékenységük fő céljának a hitelek nyújtását tekintették. A treasuryk fő feladata pénzpiaci források szerzése volt. Ennek eredményeképpen a hosszabb lejáratú hiteleket folyamatosan rövid lejáratú forrásokból finanszírozták. A rendszer stabil, illetve csökkenő kamatkörnyezetben meglehetősen egyszerű és magas megtérülést eredményezett a bankok számára. A nyolcvanas évek végén kirobbant gazdasági világválság hatására az amerikai kamatszintek is meredek emelkedésnek indultak egyszer s mindenkorra bebizonyítva a bankoknak, hogy a korábbi finanszírozási rendszerek nem működhetnek a továbbiakban.

Az előző évek során folyamatosan fix kamatozással kibocsátott hitelek a bankok számára veszteséget termeltek az emelkedő kamatok időszakaiban. Emiatt egyre több bank kezdte felismerni, hogy a tőkehiány miatt érdemes ezeket a tételeket a mérlegből kivonni. A mérlegből kikerült hitelek után már nem kell a megfelelő tőkefedezet megképezni, így a bankok valamelyest mérsékelni tudták tőkeszükségletüket. Az amerikai és az európai modellek eltérése első lépésben éppen ezen a ponton tért el jelentősen: míg az amerikai bankok égető tőkehiányban szenvedtek, addig az európai pénzintézeteket tőkebőség jellemezte. Ez elsősorban a szabályozási különbségeknek, valamint a konzervatívabb üzletpolitikának volt köszönhető .

A 80-as évek elején kirobbant válság tehát alapvetően megváltoztatta az amerikai bankok finanszírozási szokásait, és létrejöttek az ún. jelzálogbankok. Ezek a pénzintézetek jelzáloglevelek kibocsátásával finanszírozták a kereskedelmi bankoktól megvásárolt jelzálog típusú hiteleket. A jelzáloghitelek finanszírozása, így a hagyományos bankoktól a jelzálogbankokhoz került. Ezzel a kereskedelmi bankok mérlegéből kikerültek a jelzálog típusú hitelek, nagymértékben könnyítve a tőkekövetelményeknek történő megfelelést. Ezzel szemben az európai bankok körében nem volt égető szükség a tőkefeszültségek mérséklésére így a bankok többnyire saját kötvények kibocsátásával finanszírozták a jelzálog típusú hiteleiket, aminek következtében azok továbbra is a mérleg részei voltak, így szükséges volt rájuk megképezni a szükséges tőkefedezetet.

A fő különbségek a két modell között

A tőkekövetelményekből eredően tehát az alábbi különbségek állapíthatók meg a két modell között:

· Az amerikai jelzálogpiac elsősorban nagy jelzálogbankok által működtetett, ezzel szemben Európában különálló egységek sokasága működteti a rendkívül összetett piacot.
· Az európai bankok esetében a jelzálog típusú hitelek a mérleg részei maradnak, így azok mögé a bankoknak meg kell képezniük a szükséges tőkefedezett, valamint a bankok továbbra is viselik a könyvekben maradó eszközök hitelezési kockázatait. Amerikában a jelzálog típusú hitelek kikerülnek a bankok könyveiből, így azok nem vonnak maguk után tőkekövetelményeket és a kockázatok nagy része is harmadik szereplőkhöz kerül.
· Az amerikai jelzálogbankok az állami garanciavállalás miatt az európai tőkekövetelményeknek csak mintegy harmadát kell teljesíteniük.
· Míg az európai bankok hitelezési képessége erősen függ azok hosszú távú finanszírozhatóságát ól, Amerikában ezen tényezőktől gyakorlatilag független a bankok hitelezési képessége.

A két piaci közti eltérések egyik lényeges elemét adják az eltérő fokú állami garanciavállalások. Míg a tengerentúlon a jelzálogkötvények mintegy 70-80 százalékát az állami ügynökségek bocsátják ki, addig Európában a pénzintézetek az állami szerepvállalástól függetlenül végeznek jelzálogfinanszírozá si tevékenységet. Az Egyesült Államokban három másodpiacon is nagy aktivitást mutató állami garanciával működő jelzálogbank működik: Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). A Ginne Mae által kibocsátott kötvények időhorizontra vonatkozó cash-flow-jára az állam teljes körű garanciát vállal. Emiatt az ilyen típusú jelzálogkötvények után a befektető intézményeknek az állampapírokhoz hasonlóan nem kell tőkefedezetet képeznie (zéró kockázati besorolásúak). A másik két társaság kötvényei 20 százalékos kockázati besorolásúak, ami még mindig lényegesen alacsonyabb a hagyományos jelzálog típusú kötvények 50 százalékos kockázati szintjénél . Az állami garanciából eredően az alábbi főbb különbségek állapíthatók meg:

Az értékpapírosodás előnyei:

· Az állami garanciával rendelkező jelzálogbankoknak alacsonyabb tőkefedezet kell képezniük kinnlevőségeik után. Az európai bankok a bázeli irányelveknek megfelelően allokálnak tőkét a jelzálog típusú hitelek mögé, miután az EU versenyszabályai tiltják az ilyen típusú hitelekre nyújtott állami garanciák vállalását. Emiatt az amerikai típusú jelzáloghitel finanszírozási költsége átlagosan 50 bázisponttal alacsonyabb mint az európai típusúé.
· A kockázati besorolások eltérősége miatt az amerikai jelzálogkötvények mindössze 25-50, míg az európaiak 75-150 bázisponttal magasabb hozamon forognak, mint a hasonló tulajdonságú (lejárat, kupon) államkötvények.
· Az alacsonyabb finanszírozási szintek miatt Amerikában a jelzálog típusú hitelek mintegy 50 százaléka értékpapírosított. Az amerikai bankok ezáltal nagymértékben csökkenteni tudják a jelzáloghitelezéshez kapcsolódó tevékenységek (termékfejlesztés, értékesítés, marketing, kereszt-értékesítés, back-office, finanszírozás, monitoring) körét, és főként azokra a területekre koncentrálnak, ahol tényleges vagy remélt komparatív előnyük van. Ezzel szemben az európai bankházak ezidáig megpróbálták a fenti tevékenységeket integráltan működtetni.

Az értékpapírosításból számos előnye származik a bankoknak is:

· A hitelek mérlegből történő kikerülésével a bankok saját tőke szükséglete jelentősen mérséklődik.
· A nem értékpapírosított formáknál a hitelezési tevékenység sikeressége nagymértékben függ a finanszírozás sikerétől és annak költségétől. Az értékpapírosított ügyleteknél ez az összefüggés megszűnik.
· Az értékpapírosított jelzálogok sokkal tágabb teret engednek a bankok kockázatviselési és kezelési tevékenységének. A hitelportfoliók adás-vételével megfelelően likvid piac esetén gyakorlatilag szabadon módosíthatók az egyes hitelezései kitettségek ágazati koncentrációi.

A nyilvánvaló előnyök ellenére az európai jelzálog típusú hitelek mindössze 2-3 százaléka finanszírozódik értékpapírosított formában. Ennek okai a következő európai sajátosságokban keresendők:

· Az európai jogszabályok a tengerentúlinál szigorúbbak a jelzáloghoz kötődő értékpapírok tartásának kockázati súlyozásának tekintetében. A 98/32/EC direktíva az ilyen típusú értékpapírokhoz 50 százalékos kockázati súlyt rendel.
· A finanszírozási nehézségek miatt számos bank próbál ún. mérlegen belüli értékpapírosítást végrehajtani, amelyek az állami garanciavállalás hiánya, illetve az alacsony sorozatnagyság és likviditások miatt az államkötvények hozamai felett mintegy 75-150 bázisponttal forognak, jelentősen megdrágítva a finanszírozás költségeit.
· A szükséges állami garanciavállalások az EU létéből eredően gyakorlatilag lehetetlenek, ugyanis 92-es és a 93-as cikkelyek kimondják, hogy az állam ilyen beavatkozása indokolatlan versenyelőnyt és torzító hatást jelent.
· Az ingatlanértékelés elmélete a tengerentúlhoz képest meglehetősen gyerek cipőben jár még. A hosszú adatsorok hiánya nagymértékben megnehezíti az ehhez kapcsolódó értékpapírok árazását is.
· A jogharmonizációk ellenére számos olyan szabályozási különbözőség létezik az egyes európai szabályok gyakorlatában, amelyek megnehezítik a standardizálást.

Az európai és az amerikai piacok vizsgálatát követeőn megállapítható, hogy a hazai jogrendszer szinte egy az egyben a német modell szabályait és sajátosságait vette át.