PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

4766
4767
4768

copa 2021. 07. 11. 16:54

Előzmény: #125075 berlini

#125080

Úgy tűnik, mintha értenél ezekhez a dolgokhoz.
.
"meg lehet utólagosan akadályozni a víz kapilláris szivárgását a falakban. (Kb 100 ezer ft folyómétere."
.
Ez családi háznál is ilyen drága? Független a ház életkorától?

lohran 2021. 07. 11. 16:13

Előzmény: #125077 mpagnes

#125079

Régen kerestem Én is a gazdasági folyamatok racióját,törvényszerűségeit de mára ez leegyszerűsödött.
A lényeg a fenntarthatóság.
Persze gazdasági értelemben.
Ha ezt a pénzgyártó modellt a politikusok fenn tudják tartani akkor müködik.
És már lassan egy évtízede müködik.
Az emberek nem lázadnak,nincs infláció és egyre többen ,főleg az eszközbirtokosok olyan pénzmennyiségeken ülnek ,hogy azt emberi léptékkel korábban nem ,de még most is nehéz felfogni.
Pl kisböndörögön egy modern ház 360 millió.
Amig ez fenntartható addig nyomják.

berlini 2021. 07. 11. 16:05

Előzmény: #125076 mpagnes

#125078

Az amortizációnak nincsen sok köze ahhoz hogy egy ingatlan értéke egy ugyanolyan új ingatlanhoz képest évente hogyan csökken.
Az ingatlan értékbecslőt ugyanazok befolyásolják az ingatlanértékének megállapitásánál mint bárkit aki az ingatlant meg szeretné venni.
Ha az ingatlan pld. 10 éves és a tulaj folyamatos felújitással a lakás szinvonalát újszerű állapotban tartja, akkor az értékbecslőt sem érdekli, hogy azt a jogszabályi éves amortizációnál többet vagy kevesebbet költve érte el.

mpagnes 2021. 07. 11. 15:09

Előzmény: #125074 lohran

#125077

Jól mondod, de hát mit lehet tenni? Ruha van, kaja van, lakni tudnak, hiszen csak 100 millió, akkor hogyan tovább a növekedés? Vesznek minden szart...

mpagnes 2021. 07. 11. 15:03

Előzmény: #125075 berlini

#125076

Köszi a választ, de nem erre gondoltam.
Inkább úgy kérdezem akkor, hogy egy értékbecslő mi különbséget tesz egy 0 és 33 éves ugyanolyan lakás értéke közé?
Vagy mi az amortizáció számított értéke? Vagy hogy mondjam? A lakás is egy fogyasztási cikk. Az autónál tudunk ezzel számolni. A lakásnál nem?

berlini 2021. 07. 11. 14:41

Előzmény: #125070 mpagnes

#125075

Nehéz rövid és egyértelmű választ adni.
Használt és használt között a legtöbbször nagyobb a műszaki különbség mint használt és új között.
De láttam mostanában olyan újat ami esztétikailag és műszakilag elmaradt egy jó 20 évvel ezelőtti mögött.
De azért általában stimmel a következő:
A 80- 100 évvel ezelőtti épitésűeknél sokszor statikai problémák is vannak minimum a körfolyosók rogyadoznak. Ezeknél már legalább egyszer volt komplett gépészeti és villamos felújitás, de nem mindegy hogy 40 évvel ezelőtt vagy mostanában. ha régen akkor az több milliós költség lehet a felújitás közben.
Ezeknél a régi házak egy részénél folyamatos vizesedés van, ami miatt omladozik a frissen felújitott vakolat. jelentős többletköltséggel ma már meg lehet utólagosan akadályozni a viz kapilláris szivárgását a falakban. (Kb 100 ezer ft folyómétere.)
Ezek legtöbbje még az eredeti nyilászárókkal van, amelyek cseréje egyrészt megkerülhetettlen másrészt a homlokzati kép megóvása miatt (előirás) egyedi gyártás és drágább.
Hogy mondjak jót is ezekről a házakról, ezek általában vastag tartófalakkal (minimum 50cm) épültek és ennek megfelelően masszivak és külön hőszigetelés nélkül is kellemesek a kánikula elején. (A közepén már a legvastagabb hőszigetelé sem segit csak a klima.) Olyan kézi faragások diszitések vannak, amelyeket ma egy újabb épitésűnél hiába keresnénk és a belmagasság általában eléri a 3,3m-t de nem ritka a több mint 4m-es galériázható lakás.
Minél fiatalabb egy ház, annál kevésbé kellene aggódni a felújitási költségek mérhetettlennövekedése miatt.
Viszont a kérdésed arra vonatkozott, hogy ha a régi egy új épitésű szinvonalára lett felújitva, akkor van-e használati értékben és ebből következően vételárban különbség.
Azonos lokációjú különböző korú lakások összehasonlitásánál az:
- első bökkenő a használt lakások felújitásával illetve ilyen állapotú lakások vételével, hogy a felújitás nincsen megbizhatóan dokumentálva és nincsen minden részletében szakszerűen elvégezve. Később derülnek ki a disznóságok és mégcsak garanciális kötelezettség sincsen az eladó részéről, csak szavatossági igény érvényesitésére lehet mód, de a hosszadalmas akár birósági eljárássá is válhat bizonytalan kimenetellel.
- a második probléma, hogy mindenkinél más a tip-top szinvonal. Ez ráadásul izlés kérdése is
- a harmadik probléma, hogy a lakás tip-top szinvonala meg van, de a ház ehhez képest elhanyagolt. Mit ér például egy gépészeti és villamos felújitás, ha utána a felső szomszéd eláztat, mert csőrepedése volt? És a lift az ócska 40 évvel ezelőtti?
- a negyedik probléma az, hogy egy régi ház sokszor alkalmatlan arra, hogy a mai előirásokat teljesiteni tudja. Például a mai előirások szerinti bevilágositottságot minden lakóhelységben, vagy utolagos lift beépitést sokszor képtelenség megoldani megfelelő méretben és anélkül, hogy üzemelés közben ne legyen hallható, érezhető.
- ötödik probléma, hogy sokszor a régi lakások beosztása már nem felel meg a mai elvárásoknak és az átalakitás felújitott állapotban igencsak többletköltség.
De ha a fenti problémák egyike sem lép fel, akkor egy azonos lokációjú felújitott és egy új lakás között nem indokolt az árkülönbség, sőt egy-egy régi ház egyedisége adhat olyan plusz esztétikai értéket, amit a vevőnek komoly felárral kell kiegyenliteni.

lohran 2021. 07. 11. 14:01

Előzmény: #125072 lohran

#125074

A rengeteg pénzzel az emberek nem tudnak mit kezdeni ezért tetkót csináltatnak amivel a tetkós cégek növelik a GDP-t.
Utána elmégy Tóth Vere gigakoncertjére akiből 1 szám is sok.
Nő a GDP

CyrusTheGreat 2021. 07. 11. 14:00

Előzmény: #125062 berlini

#125073

Ez egy hatfős építkezésen/felújításon is tökéletesen működik, a melós/brigádvezető is simán rád, a megrendelőre hárítja az eldöntendő szakmai kérdéseket/konfliktusokat. Teljesen független ez az operáció méretétől, bármilyen együttműködésben/relációban felmerülhet és fel is merül.

lohran 2021. 07. 11. 13:55

Előzmény: #125071 lohran

#125072

Aztán az elinflált pénz miatt újra kell még több pénz ,hogy a pörgést fenn lehessen tartani.
Aztán újabb támogatás,újabb pörgés,ingatlanok újraértékelése,még több hitel.
Még több pénz az eladó kezébe,még több infla stb.

lohran 2021. 07. 11. 13:50

Előzmény: #125069 mpagnes

#125071

80 milcsi kikerül a gazdaságba inflálni a pénzedet jellemzően.
Az egyre magosabb árak egyre magosabb gdp -t generálnak.
Ergo pörgetik a gazdaságot a lufi pénzzel

mpagnes 2021. 07. 11. 13:47

Előzmény: #125066 berlini

#125070

Azt szeretném Tőled kérdezni, hogy egy új és egy használt között mi a standard árkülönbség? Hely,falazat,emelet, méret stb. ugyanaz, csak van 20-40-60 év különbség. És a használt fel van újítva tip-top.

mpagnes 2021. 07. 11. 13:43

Előzmény: #125065 Placi82

#125069

Úgy lesz gdp, hogy eladják a semmit 80 misiiért és az eladónak így lesz elég pénze újra. Na ezért van támogatva a használt.

lohran 2021. 07. 11. 13:38

Előzmény: #125067 lohran

#125068

A lakások fele fél év alatt elfogyott az ingatlancomon egyre magosabb áron.
Most látom a bérleti díjak is megugrottak.
Jön vissza a bérlő csicserehad kiperkálni a 150 ezreket csak azért mert itt is kíván részben lakni.
Egyre több pénz ,egyre nagyobb káosz.
Tihamér Solymári putritallozása 95 ért már csak hab a tortán

lohran 2021. 07. 11. 13:33

#125067

Csuda világ lett itt.
Melós aki 1-2 milcsit keres "hajszálpontosan kifizetve" ?
Valami vállalkozó füzeti ?
Alkamazott ,bújtatott jogviszony ...
Lötty kis alkoholos vízet iszik Pennyből.
360 ezer ft os délelőtti klimaszerelő munkadíja.
5-6 milliós havi fizetések szegénykéknek mert hétvégén is dolgoznak.
Mellékállásban házakat vásáról 4-5 havonta.
Ja és továbbra sincs infláció.

berlini 2021. 07. 11. 12:57

Előzmény: #125065 Placi82

#125066

Nem értettem félre.
Pont erre válaszoltam.
Nem minden a GDP

Placi82 2021. 07. 11. 12:12

Előzmény: #125063 berlini

#125065

Nemzetgazdasagi szempont és termelékenység!!!!. Ezt írtam. Belvárosi korgangost már nem tesz a gdp hez maximum a tulaj zsebét gyarapítja ahogy egy oktogoni 100 m2 és 20 millióról 90 millióra ugrott. Vagy egy új ingatlan lerehozasa hoz többet a gdp szamara. Természetesen a 2.ik. Mert az új áfa bevételek és sok száz ember kereseti lehetőséget teszi lehetővé, amiből szépen jön az adó.

szieszta 2021. 07. 11. 12:00

#125064

Nálunk az ingatlanpiac nagyon jól mutatja, aktuálisan melyik a legmenőbb "szakma".
Akiknek jól megy, azok hamar megjelennek vevőként. Volt egy időszak, mikor az áfahuszárok mosták itt a pénzüket, de sok orvos is több ingatlant szerzett. Mivel nálunk van fürdő, a turistákból élők is szépen gyarapodtak. Most a kisiparosoknál van kánaán, az építőiparban vállalkozók válogatás nélkül vásárolják fel az ingatlanokat. Például egy villanyszerelő év eleje óta a 3. családi házat vette meg, amik eléggé túlárazottak voltak. Azt mondta, amit megkeres, azt fekteti be. Ha ez így van, 4 havonta jön össze neki 1 ház ára (25 millió), igaz nem csak maga dolgozik, 3 segédje van. Nem irigylem őt, mert sokszor sötétedésig tolják, de már többször láttam vasárnap is dolgozni őket.
A saját tapasztalatom a klímaszerelőm, aki munkadíjként 360 ezret kért 8:00 tól 13:00-ig voltak nálam és még mentek máshova is aznap. Igaz, ők hétvégén biztosan pihennek, még javítást sem vállalnak.

berlini 2021. 07. 11. 11:50

Előzmény: #125059 Placi82

#125063

Ezzel a gondolkozásmóddal csupán az az apró probléma, hogy a nemzeti vagyon jelentős részét leirja.
Ilyen alapon az országházat is le kellene bontani és a helyére egy szuper modernet épiteni.
Rengeteg nagyvárosban igy tesznek.
És egy csomó jellegtelen egyenfelhőkracolós belváros a végeredmény.
Kell a fenének (és az amerikaiaknak.)

berlini 2021. 07. 11. 11:47

Előzmény: #125058 CyrusTheGreat

#125062

Tudod miért működik ez a nagyvállalatoknál?
Mert anonim a tulajdnos. Egy csomó részvényes
Próbáld meg ugyanazt egy kis 100-200 fős magyar cégnél ahol az ügyvezető a tulajdonos.