Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ez a felújítás kb 3-ból megvan, ha csukott szemmel fogad el minden magas ajánlatot akkor is kijön maximum 5-ből. Ez a lakás felújítandó állapotban 2013 környékén ott került kb 7 millióba, 2015 körül kb 12 millióba (plusz minusz 1-2 millió). Akárhonnan nézed 40 milliós áron szép profit. Tegyük hozzá hogy a 40 milliós ár vicc ezért, szerintem még a 30 is. Reális ár a mai piacon valahol 25-30 között. Megjegyzem nem látom a képek alapján 60 m2-esnek ezt a lakást, szerintem teli alapterülettel beleszámolta az erkélyt is.
Szépen felújította, legalább 8M-et belerakott a lakásba. Számoljunk visszafelé, 40M-től, mert azzal könnyebb egy kicsit. Felújítási költséget levonva 32M. Jó lenne ezek után legalább 30%-ot keresni a bulin, vagyis a beker 24,5M lehet maximum. Nem tudom, mikor vásárolta az illető, mikor volt ez reális ár arrafelé, illetve ott hány évre kell elosztani a 30%-os nettó profitot. De ilyen áron, azon a környéken, ráadásul a 15. emeleten, egyelőre nem látom, ki a célközönség.
Közeledett, alapvetően egyet értek a belinkelt ábrával, a jól fizető, szellemi dolgozókat nem egyik pillanatról a másikra küldik el (nem olyan a munkakör), csak egy elhúzódó recesszió esetén kerülnek igazán nehéz helyzetbe. Egyetértek a szürke/fekete jövedelmek megcsappanásával is, nincsenek illúzióim, a borítékos pénzt szüntetik be először a munkaadók. Egyet viszont nem értek: ha olyan jó befektetés a lakás (főleg az alsóbb szegmens, amelyet azért ki is lehet adni), akkor azok, akiket nem érintett a recesszió, van is pénzük (ezt láttuk a háztartások pénzügyi vagyonánál), miért nem veszik meg az esést? Miért vannak a piacon még mindig a tegnapi linkelt lakások? További áresést várnak a vevők? Vagy egyszerűen csak az alsóbb szegmenst képviselő piac korrigál az alsóbb szegmens pénztárcájához ("vállalva" azt a veszélyt, hogy bizonyos ár alatt a "gazdagok" elviszik)?
Nyilván bármennyi pénzt el lehet szórni és akkor nem marad belőle, ezt jól leírtad 😀 A lényeg a választás szabadsága: dönthet úgy a magyar kutató meg a sebész, hogy kicsivel szerényebben él - ami még bőven nem a 35 m2 panel szintje, hanem egy nagyon is kényelmes élet - és akkor hamar összejön az önrész (főleg ha asszonynak is normális melója van) és vehetnek házat úgy, hogy a törlesztő kisebb, mint amennyiért bérelnék ugyanazt. Vagy visszamehet pár év után Magyarországra és vehet kpra. Meg persze csinálhatja, amit te írtál, a lényeg, hogy van választása.
Mindenki a saját szintjén nyomorog. Ha a fórumunk témájánál maradok, teljesen mindegy, hogy egy New Yorkban dolgozó magyar kutató mennyit keres, ez gyakorlatilag irreleváns a magyar lakás és ingatlan árak szempontjából. Az is mindegy, hogy keres-e évente nettó 100 ezer EUR-t valaki egy frekventált munkahelyen Nyugat-Európában. Ott pont annyival keres többet a helyi átlagnál, mint itt, illetve az is meglehet, hogy itt sokkal többet keresne azzal a munkával a helyi átlagnál, mint ott. Ha egy németországi sebész a saját szintjén évente 5 hetet nyaral Maldívon és Balin, és 5 évente cseréli a prémium autóját és az asszonyét is, és minimum egy házat bérel felsőközép környéken, akkor nem fog tudni annyit félretenni, hogy lazán meg is vegye azt a házat. Olyan ez, mint idehaza, a magánklinika sebésze az nem egy újpesti 35 nm-es panelban húzza meg magát, hanem a státuszának megfelelő helyen próbál élni.
Szerintem az történik, hogy az társadalom "alsóbb szegmensének" a bértömege arányaiban jóval nagyobbat esett mint az a pár százalék lakásárcsökkenés az alsóbb szegmensben! Eleve rengeteg szürke jövedelem megcsappant ami nem is látszik sehol, közülük kerültek át legtöbben részmunkaidőbe ami kapásból -25% minimum de ez a KSH statisztikában nem látszik. Megélhetési infláció elszállt, ergo az elkölthető bértömeg csökkent. Ezek a rétegek sokkal nehezebben kapnak hitelt most, hiába alacsony a kamat! A bank se hülye, sokkal szigorúbb az értékbecslésnél is azaz még több önerő kell mint korábban hiába nem változott a 20-30% papíron. Magyarul az van amit korábban is írtam: a többségüknek megfizethetetlenebb az olcsóbb lakás most mint a drága korábban! Meg behúzzák fülük-farkuk és még ha kapna egy részük hitelt akkor se mer felvenni.Nem mellesleg nekik 99% el kell adni a saját ingatlanuk mielőtt újat vennének, azaz a gap-et kell megfinanszírozniuk ami gyakorlatilag alig csökkent hiába volt lakásárcsökkenés. *** Ez amerikai adat, de szerintem nálunk is hasonló a megoszlás! https://kiszamolo.hu/wp-content/uploads/2020/09/jobl.jpg *** A fenti ábrából is kiderül hogy Te meg a hozzád hasonlók (akik magasabban képzettek és jelentős tőkével rendelkeznek) miért nem értik azt amit írtam meg: mert őket alig vagy egyáltalán nem érintette a reálbér csökkenés, sőt! Ez is azt mutatja, hogy bármilyen lakásárat negatívan befolyásoló tényező csak mélyíti a szakadékot a társadalmi rétegek közt és az amúgy is gazdagoknak kedvez! *** Gondolom így sem közeledett az álláspontunk...
Az IT csak egy példa, csomó szakmában lehet jól keresni, aminek köze nincs a számítógépekhez. Van itt 3 haverom is, akik többet keresnek, mint én, teljesen különböző szakmákban: az egyikük sebész, a másik tanácsadó az egyik "Big Four" cégnél, a harmadik pedig kontroller. Nem kell "számítógép zseninek" lenni. Persze ha valakinek annyi a skillje, hogy van keze és tud vele dobozokat pakolni, azért sehol nem fog sokat fizetni a munkaerőpiac. Alacsonyan kvalifikált melóval szarul fog keresni és nem fog lakást venni, bárhol is legyen. Bár nyugaton legalább a lakbért ki tudja fizetni és mellette marad elég, hog legalább normálisan táplálkozni meg néha szórakozni tudjon. Szóval még alacsonyan kvalifikáltként is jobban megéri nyugaton, de legjobban az éri meg, ha valaki képzi magát.
Erre nem reagáltam, bocsánat. Szóval, tegnap is jött a hír, hogy Y2Y alapon mennyivel nőttek az átlagkeresetek, a foglalkoztatási adatok egyáltalán nem katasztrofálisak, nem érzem úgy, hogy különösebben mély válság előtt állnánk - mégis csökkennek az árak, egyre elérhetőbb az alsóbb szegmens (amelynek eddigi elérhetetlensége okozta a legnagyobb feszkót). Most akkor mi történik?
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link