Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
bronz 2024. 06. 07. 04:50
Előzmény: #222401  szieszta
#222420
Egy van, semmi kínzás nincs, szabadon szaladgál az udvaron belül egész nap és házi kedvencként tartjuk.
Ha csak kennelben tudnám tartani, inkább nem is lett volna kutyánk. Na, az a kínzás vagy a pórázon tartás egész nap, plusz az ugatásra kutyát megcsapó nyakörv...
Az új szomszédok bal oldali közvetlen szomszédja is kapott tőlük egy A4-es lapra írt levelet, szintén őket is megfenyegetve a jogi úttal. 
Este megyek tovább a többi kutyáshoz megkérdezni, hogy ők is kaptak-e valamit. 
kukor-ica 2024. 06. 07. 04:04
#222419
zajec
zajec 2024. 06. 07. 00:00
Előzmény: #222415  berlini
#222418
? alátámaszthatnád.
zajec
zajec 2024. 06. 06. 23:59
Előzmény: #222413  szieszta
#222417
Elolvastad egyáltalán? "Ezek egyike sem a pénz eltüntetése, a tulajdonosok bujkálása”
Kicsit olvasgathatnál az árnyékbankokról is. Ezek finanszirozzák a világ beruházásainak egy elég jelentös részét. 
És igen a nagy vállalkozások örök gondja az öröklés, a fiatalok nem akarják vezetni a cégeket, nem is értenek hozzá meg csak elcsesznék vagy eltékozolnák, erre vannak a bizalmi vagyonkezelök. 
Anno a komcsik az ellopott pénzeket offshore bankokba nyomták majd kölcsönt adtak maguknak. 
Sokan ugranak mint béka a vörös csalira, aha offshore, miközben a nagy cégek zöme adóoptimalizálásban van és van offshore kiszervezettsége, akár a kokakóla névhasználata, a titkos receptje..stb stb.. 
zajec
zajec 2024. 06. 06. 23:47
Előzmény: #222413  szieszta
#222416
Azt mondtad csak egy ügyes könyvelö kell. Én vállalkozó vagyok nem könnyű "elköltségelni" ezt csak az egyszerű emberek gondolják. Másrészt megkapott összeget is adózza  a másik cég vagy neki is el kell költségelni...stb stb. Ha kamu számlát veszel akkor az kb 5mp alatt látja a nav.
A nagy cégekben projekt programokat használnak, nem lehet csak úgy belebabrálni. 
berlini
berlini 2024. 06. 06. 23:09
Előzmény: #222403  zajec
#222415
eltaláltad azt a módszert ami illegális és büntetendő.
N0MAD 2024. 06. 06. 23:08
Előzmény: #222412  zajec
#222414
Sosem fogod megérteni. 
Ezt sem. 
zajec
zajec 2024. 06. 06. 22:35
Előzmény: #222411  szieszta
#222412
Hogy csinálják? 
szieszta 2024. 06. 06. 22:27
Előzmény: #222407  zajec
#222411

Amit te az e-beszámolókban látsz, azok már nagyon kozmetikázott adatok. Csak egy jó könyvelő kell és mindent elköltségel, papíron.
Meg kell nézni lölö zászlós hajóját, az opust. Gyönyörűen kitalicskázza a nyereséget a hátsó ajtón.
zajec
zajec 2024. 06. 06. 22:22
Előzmény: #222406  2345678
#222410
Igen enyhe áramütássel idomitja az ebet. 
zajec
zajec 2024. 06. 06. 22:21
Előzmény: #222405  somogyi
#222409
idomitás. Állatkinzás lakásban kutyát tartani. Kutya nem lakásba való. Főleg ha a szerencsétlen pásztor kutyákat tartják lakásban mert azok után nem kell adót fizetni. A kutyások zöme nem is ért a kutyához.  Amúgy ha a kutya hülye az a gazda hibája. Ha pl rossz fajtát választ. Ha foglalkozik vele, lefárasztja, leköti a mozgásigényét akkor a kutya megszokja amikor elmegy addig pihen és már várja amikor eljön az idő. A társasházak kutyái azért ugatnak mert unatkoznak vagy félnek. 
szieszta 2024. 06. 06. 22:21
Előzmény: #222406  2345678
#222408

Persze , ha ugat, megüti az áram. Így hamar megtanulja, hogy ugatni nem jó.
A szomszédomnak ugyan ilyen van és be lehet állítani, hogy ne menjen a kertbe. Mint egy robotfűnyírót.
Olvastam olyanról is, hogy a nagy tenyészetekben az anyakutyák hangszáljait vágják át, elnémítva  a "szülőgépeket".
Szüleim szomszédságában van egy hobbivadász, két kutyával. Az egyik egész nap vonít, terepre menne.
zajec
zajec 2024. 06. 06. 22:15
Előzmény: #222385  sztiv
#222407
a szokásos kibúvó, itt nem lehet boldogulni csak ha ner. Nem a te szinteden játszanak. Én leirtam már a ner emberei lehetöséget kapnak, nem ellopják a pénzt hanem munkalehetöség, a melót viszont el kell végezni. Most van a jelentési szezon, vedd a fáradságot és nézd meg a neked neres cégek nyereségét forgalom arányosan és vesd össze neked nem neres cégekével. Nem találsz kiugró aránytalanságot. 
De elemezhetsz bámilyen kormányt bármilyen országban, ott is megvannak az udvari beszállitók (pl strabag)  . Ami nem is csoda mert a nagy állami beruházásokhoz nagy cégek kellenek, aszfalt és betonkészitók, hidelemek. Egy ilyen cég egyben ér valamit.  Ezeket a cégeket mindig eladják ha kormányváltás van. A komcsi cégeket vették meg anno. Egy ekkora cég nem tud megmaradni állami beruházás nélkül
2345678 2024. 06. 06. 22:07
#222406
Svájcban a kutyára szerelnek ugatásgátló nyakörvet(, hogy ne zavarja a szomszédságot). Ez a szerkezet már az országban is elérhető néhány 10 ezer forintért.
somogyi 2024. 06. 06. 21:56
Előzmény: #222404  somogyi
#222405
*állatkínzás....
somogyi 2024. 06. 06. 21:55
Előzmény: #222403  zajec
#222404
álltakínzás.....
zajec
zajec 2024. 06. 06. 21:50
Előzmény: #222402  berlini
#222403
egyszerűbb ha beszerzünk egy 500Wos erösitöt hangszórót és megkeressük azt a frekvenciát amitöl a kutya megbolondul. Utána vagy csinálsz egy elektronikát ami azonnal elindul 3percre ha ugat a kutya és ezzel beidomitjuk. Vagy ha reggel elmész otthonról akkor bekapcsolod, és estig megy. 
berlini
berlini 2024. 06. 06. 18:23
Előzmény: #222400  FR73
#222402
Egyszerű a megoldás.
Ha a településen 2db kutya tartása megengedett, akkor a kutyás szomszédok irjanak egy közös levelet a méltatlankodónak.
Ebben lemondanak arról hogy lakásonként beszerezzenek még egy kutyát (a hangosabban ugató fajták közül), ha a feljelentésre készülő lemond ebbéli szándékáról.
https://kirsche.hu/10-leghangosabb-kutyafajta/
szieszta 2024. 06. 06. 17:37
Előzmény: #222399  FR73
#222401
Ha  a kutyát házikedvencként tartod és nem üzletszerű tenyésztésre, senki nem köthet bele, mert az családtagnak számít. Csak véletlenül se legyen bizonyítékuk, hogy kínozod.
FR73 2024. 06. 06. 16:24
Előzmény: #222399  FR73
#222400
Jogosan tartod a kutyádat azt jelenti, hogy a településen meghatározott keretek között. Pl nem kutya panziód van, vagy ha max 2 kutyád lehet, akkor nincs több.
FR73 2024. 06. 06. 16:22
Előzmény: #222392  bronz
#222399
Nyugodtan jelentsenek fel, ha jogosan tartod a kutyádat, akkor ő így járt. Legkésőbb a bíróságon majd papírt is fog kapni róla.
Csak azért írom, mert a közös képviselőnk mondta, hogy voltak már ilyen perek társasházban, és a vége mindig az, hogy a kutya jogszerűen lakik ott és jogszerűen ugat.
hunball2 2024. 06. 06. 16:02
#222398
Lakáskiadás hozama vajon eltér városonként? Vidéken kevesebb a bérleti díj, de a vételár is kevesebb. Ha csak a kiadásból jövő hozamot nézzük, és a potenciális áremelkedéssel nem spekulálunk, akkor mi a helyzet? 
goldilocks 2024. 06. 06. 14:40
Előzmény: #222388  sztiv
#222397
Ezír jó a statisztika.. valójában 5.7% országosan.....
lacikonyha 2024. 06. 06. 14:19
Előzmény: #222395  bronz
#222396
a kertváros az nem az ahol hemzsegnek a vékony szőke milf-ek, sok a szép díszfa és gyönyörű a pázsit, jó a levegő, csend van, béke, nyugalom, mivel a felső középosztály intelligens része lakja a szép új autóikkal egyetemben?
bronz 2024. 06. 06. 13:48
Előzmény: #222394  tihamer
#222395
Ez esetben kertvárosi részről van szó, sok helyen van blöki. Ezek lejöttek a nagyvárosból, ahol alig volt kutya és itt állítólag ellehetetlenült az életük miattuk, ezért mindenkit felnyomnak a következő napokban, akinek ugat a kutyája a környékükön.
tihamer
tihamer 2024. 06. 06. 13:37
Előzmény: #222392  bronz
#222394
Egyik lakásomnál a lépcsőházban a lakások közel felében kiskutya van és nincs semmi probléma. 
sztanil 2024. 06. 06. 13:30
Előzmény: #222391  szieszta
#222393

Az a különbség, hogy a külföldi legalább termel rajta, a NER-es meg átminősítteti, aztán eladja egy gyárnak.
bronz 2024. 06. 06. 12:07
#222392
Van egy klassz új szomszédunk, a férfi magyar, a nő nem a napon égett le.
Most minden közeli háztulajdonost, akinél van kutya, fel akarnak jelenteni, mert őket zavarja a kutyaugatás.
szieszta 2024. 06. 06. 10:19
Előzmény: #222386  N0MAD
#222391

Szerintem abban semmi különbség sincs, hogy valamelyik NER lovag kaparintja meg a helyiek elől   a földet, vagy külföldi. Max elkeríti, de elhordani úgysem tudja.
Sok ismerősöm van Szlovákiában, ott gyakorlatilag nincs semmi korlátozás, úgy is néz ki. Főleg a dánok nyomulnak, óriási banki hitelkerettel a hátuk mögött vásárolják fel a termőföldet, a haldokló TSZ-eket, ezzel a bérleti jogot. Az eléggé sokatmondó, hogy Szlovákiában, a támogatást kiosztó hivatal honlapján a legtöbb támogatást kapó mezőgazdasági  cég dán tulajdonú. A dobogó első 3 helye nekik jutott.
Ilyen Magyarországon véletlenül sem fordulhatna elő, itt erre csak a NER nek van esélye.
lacikonyha 2024. 06. 06. 09:47
Előzmény: #222387  N0MAD
#222390

ezek validnak tűnő felvetések
de mégiscsak 19 századvégi régi iskola
..
már jó ideje a posztmodern meghatározás szerinti igazság fogalmából lehet levezetni a jelen és közeljövő folyamatait: igaz amit a kompetesnek látszó emberek mondanak
..
kinyithatod a propagandamédia bármely oldalát, és ott megtalálod a kompetensnek látszó embereket, egyénre szabott öltönyben és frizurával
amit ők egységesen mondanak az a domináns igazság
a többi nem számít, mert csak azok véleménye akik nem képesek érvényt szerezni a véleményüknek
lacikonyha 2024. 06. 06. 09:35
Előzmény: #222388  sztiv
#222389

nemár
mégsem annyira csak a magyar bérekből kell kiindulni?
meg a magyar kamatokból?
meg a magyar demográfiai folyamatokból?
.
hogy mik vannak
N0MAD 2024. 06. 06. 09:03
Előzmény: #222385  sztiv
#222387
Tekintve hogy a nyelveket beszélő, tényleges szaktudással rendelkezőkre mekkora igény lesz a kivándorlás és a lerombolt oktatás következményeként nem írnám le a fiatalok esélyeit. 
Kellenek majd minden pozicióba ami tényleg számít, a nerbáróknál és multis körmyezetben is. Illetve a távmunka miatt bárhova is dolgozhatnak. Más kérdés akarjanak e maradni. 
Megint más kérdés mekkora arányban termeli ki őket az oktatási rendszer. 
Megint más kérdés a rekordalacsony születésszám, aminek a túlnyomó tészét roma polgártársainknak köszönhetjük.  
Megint más kérdés a leszakadó országrészek gyerekeinek mekkora esélye van. 
Szóval jó alappal lehet, de ahjoz már a szülők jó alapja kell. 
Meg indok hogy ezt miért itt, ekkora ellenszélben és országkockázat mellett tegyék. A (nemlétező) határokon kívül van egy eu és akörül egy komplett (minusz eu) bolygó. 
N0MAD 2024. 06. 06. 08:50
Előzmény: #222384  szieszta
#222386
sztiv 2024. 06. 06. 08:29
Előzmény: #222378  zajec
#222385
És aki 2024-ben kezd el boldogulni Magyarországon urambátyám meg kapcsolatok nélkül is ott lehet tartani majd 50 éves korban? De őszintén!
szieszta 2024. 06. 06. 08:14
Előzmény: #222383  szieszta
#222384
Meg az is érdekes, hogy a magyar ember alapjában nagyon irigy, de csak  a szomszédra. Akivel nincs kapcsolatban, az nem érdekli. Egy gazda ismerősöm panaszkodta, hogy a helyi föld tulajdonosok hamarabb adnák oda akár külföldinek a földjüket, minthogy helyi gazdagodjon rajtuk. Még szerencse hogy ezt törvény szabályozza.
szieszta 2024. 06. 06. 08:10
Előzmény: #222381  tihamer
#222383
Ebben csak az  a szomorú, hogy az átlagembernél ez már nem veri ki a biztosítékot. Ez már a mindennapokhoz tartozik, hogy a NER brutálisan gazdagszik. Sőt, egyre többen jönnek rá, hogy bizony a fideszhez kell dörgölődni és jól jár.
szieszta 2024. 06. 06. 08:04
Előzmény: #222374  HPPapa
#222382

Bocsánat, ezt nem írtam le, az ismerősöm egy önkormányzati projektet felügyel, nem magánberuházó. 
Kb a beruházás fele megy magánzsebekbe sikerdíjként. Emellett meg a csókos cégek a megbízottak, így még azok is nagyon jól járnak.
Így kerülhet egy deszkából összetákolt kilátó 150 millióba, ami az első évben szép, a másodikban csak saját felelősségre használható, harmadikban nem használható a negyedikben meg összedőlt.
Három éve körbejártuk Szeged környékét, ott tapasztaltuk ezt. Ami táblácska rajta volt, mikor készült el és mennyi támogatást kapott, pontosan tükrözte az előbb leírtakat. Ami 3 éve készült, már egyik sem volt igazán használható. Ráadásul Erdélyben is találtunk ilyen beruházásokat, a Magyar állam közreműködésével és ugyan ez volt a helyzet. Pici faluban egy óriási játszótár, nyakig érő gazzal. A fából készült dolgok festetlenül megfeketedve, a tojtoj WC felborulva, a kultúrnövények kiszáradva. Három éve adták át, brutális költséggel megépítve.Ebből a pénzből az összes utcát lebetonozhatták volna......meg a játszóteret is.:-)
Ha ilyenkor az ember belegondol, hogy mennyi pénz megy így el, gyorsan megérti, hogy miért nem érjük utol az osztrákokat. Persze egyesek előzik bill gateszt is.
tihamer
tihamer 2024. 06. 06. 07:25
Előzmény: #222380  tihamer
#222381
"Bár Mészáros vagyonát legutóbb már közel 1000 milliárd forintra becsülték a 100 leggazdagabb magyar című kiadványban, a 61 milliárd még az ő mértékével mérve is sok. Összehasonlításképpen: Mészáros csak az idei osztalékjövedelmével a negyven leggazdagabb magyar között lenne, saját vagyona pedig még 2016-ban is csak durván a harmada volt ennek az összegnek. A milliárdos összesen tíz cégből jutott közvetlen osztalékjövedelemhez. A legkevesebbet hozó vállalatából 11 milliót, a legtöbbet fialó társaságból több mint 38 milliárdot vett ki."
Andi!
Hová menjünk nyaralni?
A holdra?
Ehe😃Ehe 😃
tihamer
tihamer 2024. 06. 06. 07:21
Előzmény: #222347  tihamer
#222380
berlini
berlini 2024. 06. 05. 21:55
Előzmény: #222378  zajec
#222379
az esőkabát tényleg jó.
zajec
zajec 2024. 06. 05. 21:42
Előzmény: #222377  berlini
#222378
A tapasztalat és az évek. Sok embert ismerek láttam kinek hogy ment el az élete, miközben tehetséges emberek voltak. Beirom és mindenki kezd vele amit tud. max 50felé eszébe jutnak ezek, volt valami zajec féleség.. basszus pedig megmondta. :)
berlini
berlini 2024. 06. 05. 21:16
Előzmény: #222372  zajec
#222377
Jó, hogy van valaki aki ennyire tudja...és meg is mondja a tutit. 
FR73 2024. 06. 05. 20:36
Előzmény: #222373  szieszta
#222376
Két kézfogásra már mindenkinek van ilyen ismerőse, de egyre többnek egy kézfogásra is.
A ner teljesen kiépült már.
Pistike12 2024. 06. 05. 20:18
Előzmény: #222374  HPPapa
#222375
Irj levelet a Főnök es cimezd a Karmelitaba. Biztos h segit, mert törődik a nyájával. 
HPPapa 2024. 06. 05. 20:12
Előzmény: #222373  szieszta
#222374
Nekem olyan állami kezességvállalás kellene családi ház építéséhez, mint amire a Zugló Városközpontnál és Dürer-parknál volt példa. Ezzel kihez kell fordulnom?
szieszta 2024. 06. 05. 19:53
Előzmény: #222357  FR73
#222373

Az ismerősömnek megsúgták, kivel kell bemenni a lölö bankba, ha fejleszteni akar. Tíz százalékot kért a beruházás összegéből. Tavaly októberben besétáltak a lölöbankba, leültek egy irodában és elmondta elképzeléseit. Azonnal megkapta  a választ, hogy várjanak áprilisig, mert jócskán le fognak menni a kamatok és lesz felhasználható pályázat is kiírva.
Áprilisban meg is egyeztek, már a pályázatíró is ott volt és  a kamatok is jócskán lecsökkentek. Indulhat  a fejlesztés, minimum 50%-kal túlárazva. :-)
zajec
zajec 2024. 06. 05. 19:16
#222372
itt mindenki mindent hajszálpontosan tud. Röhögcsélnek rajtatok amikor cimbalmoznak rajtatok ti meg csak nyomjátok. Írjátok fel egy papírra hol akartok tartani 1-2-5-10 év múlva. És ne a papírra vagy másokra haragudjatok majd. 
Írtam már. 30éves korig tanulni, szeretkezni sportolni kell, kifejleszteni a képességeket,  meghatározni célokat,  30-50ig viheted valamire 50-60ig levezetés itt már kevesen dobnak nagyot. 30-50ig az 20év. qrva kevés és ott van a család is. ráadásul 40nél félúton kellene lenni. tik tak tik tak. 
Ennyi lehetősége soha senkinek nem volt mint ami most van. Kinyílt a világ. Ha itthon nem mert hát a zorbán akkor ott a külföld. Nem lehet kifogás. 
Pistike12 2024. 06. 05. 18:03
Előzmény: #222365  FR73
#222370
Igen
Ishar
Ishar 2024. 06. 05. 17:53
Előzmény: #222368  Stg
#222369
Természetesen, egyenesen arányosan az autók (db) és a limlomok (m3) emelkedési ütemével. Amennyiben Tihamér lenti megállapítása helytálló, akkor a garázsok ára a végtelenségig emelkedik.
Stg 2024. 06. 05. 16:59
Előzmény: #222366  FR73
#222368
Megmarad az elmúlt 8 év áremelkedési üteme?..
tihamer
tihamer 2024. 06. 05. 16:58
Előzmény: #222366  FR73
#222367
Ez igen!
Hiába, kereslet kínálat törvénye.
Lakosság csökken.
Autók száma és a limlom nő.
FR73 2024. 06. 05. 15:31
Előzmény: #222365  FR73
#222366
Csak a kedvedért ránéztem, mik az arányok, a 2 legolcsóbb eladó lakás Kanizsán jelenleg 22 nm és 30 nm, tehát jó indulattal belefér a méretekbe. Ezek hirdetési árai 7,5 és 9,9 M Ft.
Amennyiben az elmúlt 8 év áremelkedési üteme megmarad, akkor ebből számítva 2032-ben egy kanizsai átlagos garázs ára (kapaszkodj meg!) kb 17 millió Ft lesz.
FR73 2024. 06. 05. 15:23
Előzmény: #222364  Pistike12
#222365
Mármint két 25 nm-es garzon? 
Pistike12 2024. 06. 05. 15:13
Előzmény: #222362  FR73
#222364
2016 oktober. Nagykanizsa panelar atlag 108e/nm.
Ket garzon panel ara ma egy garazs.. 
tihamer
tihamer 2024. 06. 05. 15:06
Előzmény: #222362  FR73
#222363
""A kisebb városokban ennél mérsékeltebb az árszint: Nagykanizsán 5,5 millió forint a középérték. A vidéki városokban az utóbbi fél évben nem változtak számottevően az árak."
.
A városon belül lokálisan változó az árak mozgása. 
Meglátásom szerint a perem vidéken stagnáltak az árak az elmúlt fél évben, míg a frekventáltabb helyeken (belváros, keleti városrész) nőttek.
FR73 2024. 06. 05. 14:51
Előzmény: #222353  tihamer
#222362
N0MAD 2024. 06. 05. 14:46
Előzmény: #222360  lacikonyha
#222361
Ahogy én látom inkább:
Megvan a helyileg illetékes örök nyertes aki az adott cégnél adott témakörökben nyer,
Kerül valami forrás, állami vagy eu-s
Megkérdezik a vállalkozót annyiból mit lenne érdemes cserélni (mit tud szállítani, mi csereérett, stb)
Megírja az ajánlatot
A kiíró rászabj a kiírást,x évnyi  elvárt y tapasztalat, elvárt szakemberek a pályázathoz, stb, esetleg indoklás a zárt meghívásos pályáztatáshoz.
Még gcibb helyeken utólagos költségkeret emelés, akkor biztos nem ajánl alá senki a kiemelt pályázónak.
de majdnem pontosan ugyanezt írtad, kis eltérés van csak. Biztos ugynazokat a sci-fi és fantasy műveket olvastuk csak ez lehet a hasonlóság alapja.