PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

8320
8321
8322

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 14:47

Előzmény: #53998 CyrusTheGreat

#54000

Már csak azt nem értem, hogy ezzel a logikával egy befektető miért venné meg mondjuk 40-45 millióért.
Mert mégiscsak eladható lesz a közeljövőben ennél 10-20%-kal többért?
A bérleti díjakban várható emelkedésre spekulál?
Arra spekulál, hogy lelövik a MÁP-ot, és nem lesz kamatemelés se?

terelemel 2019. 12. 12. 14:44

Előzmény: #53998 CyrusTheGreat

#53999

"Ezt a cash-flowt az ilyen eladók 99%-a egyből elárulja."
-
Mire gondolsz? Hogy beleirja hirdetesbe hogy "garantalt 5% hozam kiadassal", vagy ilyesmi?

CyrusTheGreat 2019. 12. 12. 14:16

Előzmény: #53996 Törölt felhasználó

#53998

Félreérted. Nem az a cél, hogy mindig MtM-értékelést végezzünk a piacon és az alapján zárjuk/nyissunk pozíciót. A számítás célja az, hogy meghatározzunk egy vételi ársávot a szituációk egy speciális fajtájára.
A leírt tárgyalási módszer alapja mindig a következő: az eladó ingatlant a tulajdonos havi cash-flow generálással hasznosítja, ebből neki származik X összegnyi, kockázatos cash-flow. Ezt a cash-flowt az ilyen eladók 99%-a egyből elárulja.
A lényeg az, hogy te olyan árat ajánlasz neki, amely segítségével az X kockázatos cash-flowját felcserélheti egy Y risk-free cash-flow-ra. Ennek árazására kiváló eszköz a MÁP+.
Nagyjából, aki 2018 Q3-tól vett ingatlant befektetési célra, azok kockázatos hozama jóval elmarad a kockázatnélküli hozamtól. Ennek megfelelően ezt felhasználva, bármikor adhatunk egy olyan ajánlatot, amely során az eladó egyrészt megszabadulhat a kockázattól, másrészt simán lehet nagyobb cash-flow-t is generálni, mint a jelenlegi.
Bőven lesznek olyanok, akik élnek a felkínált lehetőséggel, főleg, ha még megtámogatja az ember KP-val.
Ne felejtsük el, a MÁP+ bevezetésével nagyon-nagyon sokan ragadtak be egy kockázatos eszközbe, amivel elég sok a nyűg - bárhogy is magyarázzák maguknak.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 14:13

Előzmény: #53994 sakal83

#53997

És azóta is monitorozod, hogy még jól hozna-e?
Kiköltöznél csak azért, mert már nem?
A király utcai nyuggerek is mind kiáramoltak a mesés hozam birtokában?
Valahogy én ezt a szemléletet kevésbé tapasztalom az ismerősi körömben, pedig azért van egy kettő, aki ilyen hasonló belbudai lepukkant 100 éves házban lakik, vagy csak szimplán nem hajlandó a duna másik oldalára menni, de még egy kerülettel arrébb se.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 14:00

Előzmény: #53993 CyrusTheGreat

#53996

Én meg nem értem, miért az a kiindulási pont egy eszköz árában, hogy milyen hozamot lehet rajta elérni, ha neked a célod az ingatlan saját célra történő hasznosítása, és esetleg a bele fektetett pénzösszeg reál értéken tartása.
Pl húsz éve azon a környéken laktál valamilyen formában, neked az bevált, most akkor költözz át kőbányára, mert ott 20%-al jobb a kiadási hozam?
Én egy szóval se mondtam, hogy egy befektetőnek kiadásra ennyiért deal lenne a lakás, bár ha valaki szerint van olyan szkenárió, hogy 5 év múlva 100 millióért is eladható, akkor már lehet.

Gaguse 2019. 12. 12. 13:55

Előzmény: #53991 terelemel

#53995

ki tudja mi lesz itt, ember tervez isten végez :D

sakal83 2019. 12. 12. 13:50

Előzmény: #53988 Törölt felhasználó

#53994

Én számoltam hozamot a sajátnál:)

CyrusTheGreat 2019. 12. 12. 13:39

Előzmény: #53992 Törölt felhasználó

#53993

Nem emlékszem, hogy arról lett volna szó, hogy saját részre menne a keresés. ;-)
A kiindulásom annyi volt, hogy bemutassam, ha azt látom, hogy valaki kiadásra hasznosít egy lakást, akkor milyen módon állnék neki tárgyalni, mi mentén alakítanám ki az ajánlati sávot.
Saját részre is azért tartanám magam ehhez, nagyobb szerelem esetén nyilván az ajánlati sáv is másképp mozogna, illetve a megtett ajánlat is az ajánlati sáv teteje körül lenne - de fontosak a számítások, túlárazottként nem kell semmi (ráadásul KP-re).
Hasonlóképpen menne a tárgyalás akkor is, ha azt látom, hogy élethelyzet-változás miatt kell költöznie az eladónak. Nyilván, ha valakinél igazándiból semmilyen motivációt nem érzek az eladásra (max. jön egy balek alapon hirdetget), akkor ezek a dolgok nem működnek, de azt garantálom, hogy a túlárazottság miatt ilyenre semmilyen ajánlatot nem teszek. Ahhoz nagyon-nagyon akarnom kell az adott lakást.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 13:30

Előzmény: #53989 Törölt felhasználó

#53992

Azt hogy pl amikor lakást kerestem nem azt néztem, hogy milyen kiadási hozamom lenne, mert akkor most békáson laknék, vagy maradtam volna a nyolcban, és nem költözöm át budára, és valahogy furcsállom, hogy mindenki olyan befektetői szemlélettel venne lakást MAGÁNAK, mint azt itt páran írják, meg gondolom akkor az élet egyéb területén is ennyire "racionálisak".
Amúgy pénzes "balek"-nak így se tartom magam, mert 6 milka önerőt tettünk bele, de persze vitázhatunk még erről.
Igaz akkor még nem volt "iránytűnek" a MÁP, de attól még a 3% nyilván lényegesen kevesebb a 6%-nál v a ki tudja mennyinél.

terelemel 2019. 12. 12. 13:26

Előzmény: #53982 Gaguse

#53991

Ugy erted aki 1-2 gyereket "sunyizik csak el", azokat beken hagyhak, aki 3-at, azokat megkopasztjak? :)

CyrusTheGreat 2019. 12. 12. 13:25

Előzmény: #53986 Törölt felhasználó

#53990

1)az albérlet kidobott pénz - kivéve, ha egyébként is megvan a pénz és egy tetőző, meglehetősen illikvid, ennélfogva könnyen "kivéreztethető" piacon akarsz vásárolni, ahol ráadásul eleve jobb alkupozícióval bírsz a KP miatt
2)nem dobhat ki "bármikor" a bérbeadó - ez valid, bár most már azért egyáltalán nem ritka a megfelelő bérleti szerződés. Ráadásul az illikvid piac miatt azt a risk-et sem látom, hogy jön valaki, aki megveszi a fejed fölül a lakást és azért kell menned.
3)ha neked nem tetszik a csempe színe, vagy akár a lakás alaprajza azt bizonyos keretek között saját képedre formálhatod. - mondod ezt a munkaerőhiányban úszó, elszállt árakkal dolgozó felújítási piacon.
Az, hogy az Attila út mennyire hangulatos, azzal nem vitatkozok, ízlések és pofonok, előbb laknék a Kálvin tér környékén, mint a Déli környékén.
Az airbnb-t pedig itt sem kerülöd ki, Krisztinavárós, dec 12-13, 2 felnőtt főre az airbnb 52 szálláshelyet mutat. Nyilván, nem annyit, mint a bulinegyedben, de akkor is van.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 13:21

Előzmény: #53988 Törölt felhasználó

#53989

Mit akarsz mondani, mert akkor nem értem. Te megvennéd a kéglit felárral? Persze megvennéd, ja de most éppen nem keresel kéglit. Értem :)

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 13:17

Előzmény: #53987 Törölt felhasználó

#53988

1)nem az enyém, én nem adok el semmit
2)te mikor a sajátodat vetted számolgattál kiadási hozamokat, illetve folyamatosan monitorozod a piacot, hogy megfelel-e még az ára a hozamelvárásoknak?
3)a cash-flow árazás még mindig csak egy a sokból

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 13:04

Előzmény: #53986 Törölt felhasználó

#53987

Értem, hogy el szeretnéd adni durva felárral, mert a tied és csúcsszuper kégli. Próbáld meg, erre ezt tudom mondani. Cáfolj meg és ennyi. Én nem sok esélyt látok most durva feláras eladásra, de akkor ne legyen igazam, nem probléma ez nekem.
Voltam kíváncsiságból 35m-os panelt nézni és a tulaj ilyen hihetetlen lekezelő módon beszélt velem, hogy tudom-e mi mennyit ér? A spéciális csempe a konyhában, a fürdőszoba az egyedi tervei alapján van. Az ő keze munkája is vastagon benne van. Ja, azaz lefordítva a mesterek csillagászati árainál is többét ér az ő saját keze munkája és ezt most fizessem meg :)
Mondtam, hogy neki csínos a kégli, aztán elbúcsúztunk. Még arra se vettem a fáradtságot, hogy a szűkebb listámra rátegyem, mert reménytelen. Pár ötletet viszont adott, mert tény, hogy költött a kégli, de a felár amit ezért kapni szeretne, irreális. A bérlőim se fognak ezért pluszt fizetni, maximum talán kicsit könnyebb kiadni, nade ezt így is kéne beárazni.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 12:53

Előzmény: #53985 Törölt felhasználó

#53986

Az a pecó azt tudja egy hasonló árú belső erzsébetvárosihoz képest, hogy ha kilépsz a házból és teszel két lépést akkor a hangulatos budai környéken vagy mellesleg egy jó nagy parkkal szemben, távol az brit airbnb lakóktól.
Három érv szokott lenni lakásvásárlás mellett:
1)az albérlet kidobott pénz
2)nem dobhat ki "bármikor" a bérbeadó
3)ha neked nem tetszik a csempe színe, vagy akár a lakás alaprajza azt bizonyos keretek között saját képedre formálhatod.
Olyan csúcsszuper kínálat szerintem nincs 60 mihályért, de 50-ért meg aztán különösen, nekem az a határ, amíg most jönnek az értesítések, bár lehet feltolom 60-ra.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 12:39

Előzmény: #53983 Törölt felhasználó

#53985

Én nem akarlak téged meggyőzni, végül is nekem nem fáj, ha te azt képzeled, hogy bármit el lehet adni a pénzes balekoknak, mert csak úgy hemzsegnek a pénzzel kitömött idióták.
Az, hogy mercit vesz a jóember és jelentős felárat kifizet abból fakad, hogy beleszeret vagy villogni akar vagy bármi hasonló, de neki merdzsó kell. Ismerősöm azért vett mercit, mert hogy a mazda nem presztízs autó és neki merci kellett.
Nade azt képzelni nagyon erős gondolat, hogy ezek az emberek majd megvesznek egy 15-20m-val túlárazott kéglit, mert a mercire is milyen felárat voltak hajlandóak kifizetni.
Egyébként lehet, hogy megvennék, akár valamennyi felárral is, de ahhoz valamiért bele kéne szeretniük abba a kéglibe.
Ezt hogyan képzeled el a valóságban? Odamegy a merdzsós és a dohos, gangos, sötét folyosós, átlagos kéglibe beleszeret és kifizeti a felárat is, hogy csak ő csak most odaköltözhessen?
Ezeknek valami extra kell, amire azt mondja, hogy kell neki. Ezért lehet eladni a marina partot is mert, mert lehet vele menőzni meg a presztízs érzést adja, qrva drágán.
Egy Atilla úti átlagosnak mondható kéglibe ki az a sült bolond, aki beleszeret és még pénze is van és hajlandó hatalmas felárat is fizetni érte, hogy hadd költözhessen?
Persze, mindennek van esélye, ez sem zárható ki teljesen, de a tippmixen ezt úgy 1:100000-re becsülöm, lehet hogy alábecsülöm :)
Tehát el kell érjél legalább 100e komoly ingatlanvásárlót a kégliddel, hogy megtaláld azt az 1 embert, aki ezeket a feltételeket teljesíti. Nem lehetetlen, de el fog tartani egy ideig :)

hunor555 2019. 12. 12. 12:08

Előzmény: #53969 hunor555

#53984

https://alapblog.hu/tenyleg-ennyi-az-inflacio/?fbclid=IwAR28j9ferq5vyxXkPaWvlQTAV-lGg8-sll-FLW3ntIBDd1_RjoqbEj75InQ
Jó cikk erről.

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 11:57

Előzmény: #53954 Törölt felhasználó

#53983

Skodát is mondhattam volna merci helyett, vagy toyotát, azok is felárasak egy dacia/suzukihoz képest, de akkor ezek szerint te mindig menzára jársz és/vagy főzöl, belőled pont nem néztem volna ki :).
Sőt önmagában új autót venni is sznobság, mikor millió alatt is működő járműved lehet, adddig meg cash-flowban ott a 4-8 misid(akkor maradjunk az alsó vagy alsó középkategóriánál).
Egy "lakhatási" vásárló is akkor állandóan az ingatlanárakat(kiadási és eladókat egyaránt) lesi, és ha úgy alakul, akkor na asszony pakolj, költözünk?
Ne magyarázzátok már be nekem.
Vagyis magyarázzátok, de ennél hatékonyabban.

Gaguse 2019. 12. 12. 11:53

Előzmény: #53980 terelemel

#53982

semmi nem lesz velük, ezt mindenki tudja. Viszont azokat az embereket nem értem, aki 0 gyereknél aláír 3t. Na ott azért lesz baj :D

Törölt felhasználó 2019. 12. 12. 11:47

Előzmény: #53980 terelemel

#53981

A kamattámogatás visszafizetésére méltányosságból 24 havi részletfizetés kérhető, ha "kamattámogatás egyösszegű megfizetése családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire is tekintettel aránytalanul súlyos terhet jelentene". Tehát vissza kell fizetni a teljes kamattámogatást 24 részletben, és hitel maradékát piaci kamatokkal kell visszafizetni.