Lakás/Ingatlan árak topik  

Száz évvel ezelőtt az ingatlan funkciója más volt, főleg lakhatásra használta az átlag, nem befektetésnek, azzal hogy ma mindenki párosával veszi az ingatlanokat befektetésnek, meg befektetési alapok vásárolják fel a lakásokat, az ingatlan is egy pénzügyi eszközzé vált és az árfolyama egyre inkább úgy viselkedik mint más pénzügyi eszközöké pl. a részvényeké, azaz többször van bubiban. Az hogy 100 éve mi volt, az nem jelent semmit a jövőre nézve, ma már teljesen más szerepet tölt be az ingatlan.
Ez természetesen szorosan kapcsolódik a hitelezés szabadjára engedésével, évtizedes távlatokban nézve egyre magasabbak a megengedett jövedelemszorzók, egyre lazábbak a feltételek, egyre alacsonyabbak a kamatok, meg ugye ma már alap hogy anya is dolgozik és két fizetésre veszünk fel hitelt.
Az USA-ban lehet nem volt válság, de az UK-ban pl volt egy igen szép ingatlanválság a kilencvenes évek elején, amikor a nominálárak estek 15-20 százalékot, a megtakaritási számlák kamata pedig eközben évekig tíz százalék körül/felett volt. Ez történik akkor, ha a központi bank nem csal és az infláció növekedésével párhuzamosan növeli a kamatot tankönyv szerint. Tönkremennek a túl sok kockázatot vállaló piaci szereplők (csurig hitelből meggazdagszunk), az árak leesnek, és lehetőség van arra, hogy új szereplők belépjenek a piacra korrekt áron.
Természetesen ez már rég megtörtént volna most is, csak most több fronton is csalnak a központi bankok. Több országban a hivatalos inflációs mértékek manipuláltak, pl az ingatlanárak nincsenek is benne, meg mondjuk beletesznek elektronikus termékeket, ugye tíz éve tízszer annyi volt a fullHD TV mint ma és ugye így hiába ment fel mondjuk a kenyér ára tízszeresére, hurrá, nulla az infláció, máris lehet a kamatot csökkenteni. Persze van még más ezer dolog, amivel csalni lehet.
Az MNB meg azért szarja le az ingatlanpiacot, meg ezt az egészet, amiért az összes többi központi bank a világon, mert a pénzügyminiszterek, a központi bankok vezérei a goldman sachs meg a társaiból jönnek (a magyar kicsit kivétel, itthon más szelek fújnak, de mi kis halak vagyunk, mi csak követjük a nagyokat és közben páran megcsinálják a pénzüket). Nem véletlen hogy annak ellenére, hogy tíz éve vészhelyzeti kamatszinten van minden ország, mert elvileg baj van, mégis a legmagasabb átlagfizetés a világon a goldman sachnál van - a válság az csak nekünk volt és még mindig van, ők köszönik szépen megmentették magukat.
Pl. a quantitative easing a legnagyobb biznisz a világon a bankoknak, ugye pénzt nyomtatnak és a bankok pénzügyi termékeit veszik meg havonta jó sok pénzért. Ennyi erővel persze vehetnének dollármilliárdokért felesleges könyveket vagy építhetnének 10.000 iskolát havonta és akkor nyilván a könyvkiadóknak, meg a gyerekeknek lenne jó világ, a gazdaságba meg injektálódna a zsé, de érdekes módon valahogy mindig úgy jön ki, hogy végül a bankárok termékeire költődik el a pénz, azoknak kell adni és akkor majd biztos jó lesz. Ki érti ezt, nyilván ennek semmi köze nincs ahhoz hogy csupa ex-bankár ül a pénzügyminiszeri, meg központi bankos székekben...
Na mindegy. Válság az lehet bármikor, a súlyossága többmindentől függ. Kamatot csökkenteni már elég nehéz nulláról, quantitative easing egyre kevésbé vállalható, de van még ezeken kívűl is lőszer bőven, rendszeresen jönnek ki igen kreatív ötletekkel a központi bankok, amikről az átlagember nem is hall, nem is érti, meg nem is érdekli, pl mindenféle likviditási keretek, amikből bajba jutott bankok automatikusan olcsó hitelhez jutnak - régen tönkrementek volna ugye, most nem is hallasz róla, nem is tudod hogyha bajba vannak, szóval vannak trükkök bőven, a gond csak az hogy a hisztorikus példák azt mutatják, hogy minél többet csalnak és így minél jobban elrugaszkodik a piac a valóságtól annál nagyobb lesz a reset.
Szóval ha elég kreatívak lesznek és tudnak továbbra is csalni valahogy, akkor szerintem a bérinfláció elég jó támpontot nyújt a lehetséges várható minimál árakhoz, a 2013-as mélyponthoz képest kb 50-60 százalékkal mentek fel a bérek így 2013 + 60% ami az alja lehet ha kutyát-macskát hozzávágnak a válsághoz, ami több helyen nem egy óriási esés. Például Budaörs ha jól látom az ingatlannet családi ház statisztikát az gyakorlatilag ezzel a bérnövekedéssel megegyező növekedést mutat, így ezt valószínűleg tényleg a bérnövekedés tolja nagyjából, valszeg ott nem is lenne komolyabb esés. A budapesti lakások viszont többszörösére felmentek, ott talán jobban várható esés.
A gond inkább ott lehet, ha a fő fegyverek, a további kamatcsökkentés és a quantitative easing hiányában megáll a tudomány és esetleg egy nagyobb reset jön. 2008 óta sokkal jobban ki van téve magyarország a külföldi vállalatoknak, pl. autógyáraknak stb. így sokkal több munkahelyet is veszthetünk mint tíz éve és esetleg komoly valós recesszió is bekövetkezhet, amiről nem lehet megmondani hogy milyen formát ölt.
Az lehet hogy az USA-ban nem volt komolyabb ingatlankress száz éves távlatban, de máshol volt gond, mást ne mondjak a kilencvenes évek gazdasági csodája, Japán, na ott három évtizede esik a tőzsde meg az ingatlanárak, pedig ők aztán télleg mindent hozzávágtak a válsághoz, meg elég komoly saját iparuk is van. Szóval ha nagy baj van, bármi lehet, venezuela, japán vagy szocializmus és akkor senkinek nem lesz semmije.
Amúgy nem kell USÁ-ra vagy Japánra mutogatni Magyarországon is az elmúlt száz évben többször is komolyan bukni lehetett az ingatlanon, sokkal kevésbé biztonságos mint azt az emberek gondolják, második vhban a németek, vagy a szocializmus alatt akár tollvonással el is vehették az embertől, vagy ott van ugye a 2008-as válság, szóval azért nem olyan atombiztos dolog az.

"Az én véleményem, hogy nem csak a panel, de a tégla lakásomat is olcsóbban vissza fogom tudni venni 10 éven belül"
A cáfolatot a következő negyedévekben folyamatosan olvashatod.
Az elmúlt 3 hónapban az átlag budapesti ingatlanár 4,5%-kal nőtt. Ez még messze van a stagnálástól, nem beszélve az eséstől.

Ezek közül melyik az a rész, amin röhögsz?A hajléktalanok vagy a tülekedés a vicces?

nem a metroval van bajom, hanem a korulmenyekkel: hajlektalanok, tomegnyomor, tulekedes, nem embernek valo. pesten az tenyleg a proli vilag... de akinek megfelel, az metrozzom 60 millabol... 

Miert ne? Tobb ismerosom vett 60-80m kozott es heveznek meg metroznak. En is 40mert veszek es villamosozok vagy akar vonatozok. A kocsi draga a varosba lassu hamar tonkremegy es a dugok pedig tomeggyilkossa tehetik az embert:) plusz nem art az emberi tarsasag sem. Csak a multis bekepzelt kozepvezetok verik magukat a ceges skoda kombival. Van 5 beosztottja azt annyira elszakadt a valosagtol h a nípet eszre sem veszi:) a bkv meg csak a proliké velemenye szerint. Nem is szeretne bkvni mert rajonne h ugyanolyan senki mint a tobbi igy viszont serulne a menedzserkonyvekbol tanult egoja:)

Ja, hát persze. Aztán ha hiperinfláció lesz, akkor a bérlőd mivel fizet? Hoz neked egy kacsát meg egy zsák krumplit a vidéki rokonától? Ha meg nem lesz bérlőd, akkor te miből fizeted a rezsit meg az esetlegesen rajta levő hitelt ha ilyen mértékű hiperinfláció lesz?
Persze, minden elképzelhető, de annak, amit te vízionálsz, hogy a 36m ft-omból, kamatos kamattal majd csak egy mobilt tudjak venni pár év múlva az esélye 0,00000000000001% Szóval nem nulla, de ennyiben ki is merült az igazad, ha érted mire gondolok :)

metro, basszus, ezen rohogok  nagyokat, vesz a tag egy lakast 40 millaert, es mertoval jar dolgozni...

Amig Mi fizetjuk ennek a sok Csokos ingyenelonek a luxusfogyasztasat meg az adomentesseget anelkul hogy barmi haszon lenne beloluk addig meselhetnek a majdan megszuletendo es Tb t fizeto ujabb gyartott ingyenelokrol.

Amig Mi fizetjuk ennek a sok Csokos ingyenelonek a luxusfogyasztasat meg az adomentesseget anelkul hogy barmi haszon lenne beloluk addig meselhetnek a majdan megszuletendo es Tb t fizeto ujabb gyartott ingyenelokrol.

ott ketyeg a 36m a kincstári számlámon kamatos kamattal
10 ev mulva vehetsz belole egy jobb mobilt... :)

Vannak emberek, akik élvezik, ha konfliktusba kerülnek és győznek, na őnekik való a lakáskiadás :) Laktam albérletben régen, többen is, ismerem ezt a karaktert. Ezek abból nyernek energiát, hogy a bérlők kiszolgáltatottságát kihasználják.
Részben van igazságuk, mert a bérlő is képes a tulaj fejére nőni, ha megérzi a gyengeséget. Én is utáltam ezeket a konfliktusokat, teljesen ugyanazt gondolom mint te. A lakáskiadás nekem túl nagy stressz és amikor állampapír kamatból megvan ugyanaz, akkor jött el nálam az a pont, hogy sale.
Én amikor döntöttem meghallgattam és elolvastam több véleményt és azok alapján meg a saját véleményem alapján %-os esélyt rendeltem a jövőbeli eseményekhez és a stressz kerülés mellett ez döntött. Én biztos vagyok abban is, hogy a jelenlegi eladási árnál olcsóbban, akár jóval olcsóbban fogok tudni venni lakást a következő 10 évben. Ha nem lesz igazam? Akkor ott ketyeg a 36m a kincstári számlámon kamatos kamattal. Na bumm, de rossz is nekem :) A hivatalos inflációt jelenleg meg lehet verni állampapírral, ez biztos, annak mennyi az esélye, hogy egy panellakás drágulása megveri a hivatalos inflációt a jövőben, ha a jelenlegi árat vesszük bázisnak? Nem kell erre válaszolni. Rendeljen mindenki egy %-os esélyt ehhez az eseményhez és döntsön az alapján.
Az én véleményem, hogy nem csak a panel, de a tégla lakásomat is olcsóbban vissza fogom tudni venni 10 éven belül, ha akarom és nem kamatos kamattal számolom, hanem a jelenlegi eladási áron.

Én értem, de ő lakni akar egy számára jobb helyen. Így az aglot simán eladnám és vennék egy jobbat fix hitelre. A panelt meg eladni szerintem tök felesleges, ha pénzt termel és van rá energia, hogy foglalkozzon vele. Én inkább eladás párti vagyok, hogy realizáljak, de hosszútávon a kiadás nagyon jó dolog, ha lenne energiám, elég tőkém és lelkierőm foglalkozni az emberekkel akkor ezt tenném. Most is vettem egy kéglit, mondom kiadom, de két napja kiálltam az erkélyre, és eldöntöttem, hogy Sale. Vennem kellet volna egy másik lakást is kiadásra, de jó vétel volt, jó hozammal, de inkább állampapír lesz, mert én bolondokkal nem foglalkozok, és lelkisegély szolgálat sem vagyok, hogy este hívjanak, hogy csöpög a csap, párás a lakás, ott egy pók a sarokba stb... Persze mindig vannak olyan pontok az ingaltanár/befektetés vonalában, ahol az egyik jobban megérheti, mint a másik, de a vége nagyjából ugyanaz szerintem. Én már 4 éve szopatom magam ingatlanokkal meló mellett, de fárasztó tud lenni, ahogy szerintem neked is az volt.A fő irányelv a személyiséghez kötött diverzifikáció, hogy szépen mondjam. :) A fórumtársmal elég nagy vagyona van ingatlanban, és kp-t (megtakarítást) is termel, így nagy veszteség nem érheti az embert csak legfeljebb adott időpillanatban. Ha Pesten akar lakni, akkor egy szép ház, és már megvan a panel abból meg zsebelni. Az állampapír most 5%, mi lesz majd öt év múlva? senki nem tudja, bár euro az biztos nem:) Ha minden így marad, akkor szép lassan kúsznak fel az árak, a kp-s bukik, az államkötvényes bukik a hazudott infla miatt, a lakásos is bukik, mert a közben esetleg duplázódó lakásából csak a fizetésig emelhető lakbérből lát kp-t, meg majd rájön az első cirkocserénél arra, hogy a kéménybélelelés a gázterv és a többi 2m-át kiemelt a zsebéből:)  Az egész mostani gazdasági rendszer célja, hogy TERMELJ, a passzív jövedelmet meg felejtsd el. Pár magas passzív jövedelemhez szokott delikvens még elszórakozik a lakásokkal meg a részvényekkel, a maradék 99% meg él a lassan 100m-ós paneljében, ami időközben 10 évet öregedett és ráférne egy festés:), és a szomszéd még mindig odabagózik, meg a kutyája egész nap vonyít, de legalább az MNB kimutatja, hogy mekkora vagyonnövekedés volt:) Ebben a szoriban nincs jó megoldás, csak menni az árral.

Van 10 milla hitele, ami csak kamatra leszív neki évi 600-700e-t. Ha nagy a panel, akkor elmehet 30 felett is, azaz marad 22-25 millája, ami állampapírban hozzon 4,2%-t (ez az infláció követő szuperállampapír jelenlegi kamata, ha felmegy az infláció ennek a kamat is felmegy). Tehát kamatokból illetve kamatmegtakarításból máris megvan közel az évi 1,8m nagyjából. Plusz a 10millát nem kell törlesztenie sem többet, az azért kellemes tud lenni, ha nincs a havi kb 100e törlesztő többet (persze ebben a kamat is benne van). Úgy, hogy nem kell a lakással vesződni többet. Van tartaléka akkor is ha a munkája nem annyira válság álló.
A jövő kalkulálása mindig kockázat elemzés végül is. Mennyi kockázatot ad valaki egy válságnak? Ha 50%-nál nagyobbat a következő 2 évben, akkor nagyon sürgősen üljön át állampapírba.
Én több ok miatt is eladom most a lakást, a fő ok persze az, hogy a kamatokból kényelmesen megvan ugyanaz a bevételem, de az is számított, hogy én 50%-nál nagyobb esélyt adok annak, hogy a jelenlegi árnál olcsóbban fogok tudni venni hasonló lakást a következő 10 évben.
Az infáció elszaladására a következő 5 évben én 40% esélyt látok (has per kb) ezért a lakás árának 40%-t infláció követő, a 60%-t meg a sávos kamatozású papírba teszem.
Ezek úgyis csak találgatások, de szerintem próbáljon mindenki egy %-os esélyt rendelni a jövőbeli eseményekhez és az alapján hozza meg a döntését. Nem kell senkire igazából nagyon hallgatni, mert mindenki csak a ködöt szurkálja, senki nem tudja mi lesz és mi fog történni.
Én most a múlt alapján azt mondom, hogy betolom a 36 misit állampapírba 40-60 arányban. Az infláció feletti részt elköltöm saját szórakozásra és utazásra és én biztos vagyok abban, hogy a hullámzások miatt 36millánál olcsóbban tudok majd venni hasonló lakást (tégla, 43nm + mélygarázs) a következő 10 évben.
Esetleg ha lesz válság vagy válságocska, akkor megkérem a jó barátomat, aki már több lakást is szerzett olyan módszerrel, hogy a válság után meglobogtatta a kp-t bajba jutott tulajoknak és volt aki megtört és eladta neki a lakását most visszagondolva nevetséges összegekért (pl nyugati mellett 17m volt egy 104nm-es régi polgári lakás 2009-ben neki). Nekem ehhez nincs pofám, de a barátom már megígérte, hogy segít nekem, ha lesz pénzem és lesz válság.

Azért az eléggé túlzó kijelentés, hogy " általában ilyenkor üt be a crach ". Ember emlékezet óta csak 2010-2013 között volt egy kisebb nominális árcsökkenés. Azelőtt nem, azóta nem. ne beszéljünk már úgy krachról, hogy az utolsó ingatlanösszeomlás amerikában az 1900as évek elején volt, és most 2008-ban. A 2008-as válság nem INGATLAN válság volt Mo-n, hanem HITELVÁLSÁG. Ne keverjük össze a szezon a fazonnal. Valóban magasak az árak és most van EGYEDÜL Mo-n esély ingatlanválságra. Az MNB azért szarja le az ingatlanpiacot, mert HITELVÁLSÁG egyelőre még a láthatáron sincs, ami csökkenthetné az ingatlanárakat. Az ingatlanárakat csak a kereslet lecsökkenése vagy a túlkínálat okozhatna. Hát kereslet az van, bár csökkenhet, túlkínálat meg NINCS.

NE ADJ EL PANELT HA NEM MUSZÁJ ÉS JÓ BEKERÁRAD VOLT!!!Azért mert, mindig is a legolcsóbb volt,  most is. Az olcsót mindig viszik, tehát ha esik akkor is elviszik, mert olcsóbb. 1,8m-ot szedsz ki évente a bekered 20m forint volt. Eladod 30-ért, van 10m-ád. És? 5 év kiadás... és utánna? egy rossz forgatókönyv esetén olyan infla lesz, hogy kettéáll a fülünk, a kp-d meg szart sem fog érni, de lesz plusz egy ingatlanod. Ha esetleg nem lesz semmi, akkor meg megy-megy fel az ára, és a gyerekeidnek nem lesz SEMMI-je. Ez a tégla tartja az árát ne nagyon szívjad be, mert nem tartotta...

Ha a cél Budapesten lenni, akkor vegyél ott egy házat. Az agglot is jól el tudod adni. Én az aglot eladnám plusz hitel, abból ház Bp-en. A kégli kiadva, ha nem megy megszabadulnék a kéglitől és állampapír:1. Ezt senki sem tudja2. Ne vegyél már panelt sem, sem ingatlant ilyen áron befektetési céllal, ha nincs rajta 5%-os tiszta hozamod3. Ez is egy jó alternatíva, ha ne mcélod pestre jönni. Ha igen, akkor tegyed meg, mert együtt mozog a buli, és ingatlanban van a pénzed.4- Athént felejtsd el. Egy szarkupac. messze van, nem tudod kezelni, nem ismered a sajátosságokat. Zsiday nem hozzánk szól (kismeberekhez), hanem többszűzmilliós vagyonuakhoz.
Szerintem áresésre ne számíts nagyon. Ha bevállalós vagy lépjél bele a sztoriba, Bp-en vadássz egy ára alattit. A gyerekeknek meg tarts meg egy lakást.

a Zsiday-val csak annyi a baj, hogy kb 5 éve rossz lóra tesz :D csinált 1,5% egy olyan felívelő trendben ahol a hülye is lőtt 2 számjegyet ;) Vigyázz az ilyennel azért, ő sem mindent tudó....

Igen, most ugye a Görögöknél van depresszió (olyan mint volt Magyarországon 2013-ban). Nem teljesítő hitelek, lakásárak alacsonyan, migránsok, nagy államadósság. De csökken a munkanéküliség, 2018 óta kis ütemben emelkedik a lakásárinedx, csökken az elvándorlás, stbstb. Nézegess statisztikákat...
Tudod: hárfaszóban eladni, ágyúdörgésben vásárolni...
Itt a podcast, mindenkinek ajánlom figyelmébe. Sok érdekességet mond: https://millasreggeli.hu/podcast/mocsar-es-futas/

Oké, akkor a 2. opció tényleg kiiktatva. Paneltől tényleg meg kellene szabadulni. A sorház kiadható, mellettünk is hosszú távú bérlők vannak egy ugyanilyenben. Azon is gondolkodtam hogy mind a kettőt eladni és abból + hitel venni egy normálisat. Ez így oké, de ezzel együtt megszűnik a játéktér. Magyarul onnantól nem tudok reagálni semmivel sem egy recesszióra. Amiben benne lakunk, az nem befektetés, és nem is lehet játszadozni vele. Lehet kivárok...és a panel eladáson leszek most első körben...  ;)