PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

9762
9763
9764

kardkovacsi 2018. 08. 23. 15:42

Előzmény: #25359 elemerorsos

#25360

Én is így éltem mostanáig. Luxus lakás, pont akkor mint ami két embernek kell (megvehettem volna két olyat is). Tök kényelmes volt. Ha bármi probléma merült fel szóltam a főbérlőnek, hogy gáz van jött és 1-2 nap múlva cserélte/javította.
Csak épp házat már nem tudsz ilyet bérelni mert a házaknak nincs bérleti piaca vagy ha van is akkor olyan pici és irreálisak az árak a "nehogy már valaki szétbarmolja a házam inkább nem adom ki" mentalitás miatt.

elemerorsos 2018. 08. 23. 15:05

Előzmény: #25356 Törölt felhasználó

#25359

De van ilyen is. Nekem van luxuslakásom kiadva (nem is egy) olyannak, aki így él. Lazán megvehetné, de inkább bérel. Jön megy a világban, több helyen is bérel lakást. Kényelmes. Persze olyan áron adom, hogy én is jól járjak vele.

elemerorsos 2018. 08. 23. 15:03

Előzmény: #25357 Törölt felhasználó

#25358

Pont ezt írtam én is. Csak az új ház nyilván kevés. Az egész akkor érdekes, ha teljes rehabilitáció van, szellős terekkel, parkokkal, utakkal, stb.

Törölt felhasználó 2018. 08. 23. 14:54

Előzmény: #25351 elemerorsos

#25357

Mondtam ezt a magyar közhelyet Budapestről frankfurti németeknek, ők meg azt mondták, ellenkezőleg gondolják, és hogy Frankfurtban sem azért van annyi modern épület, mert szándékosan lebontották volna a régi házakat, hanem megtették ezt a bombázások a 2. világháborúban.
De ha a rehabilitáció közlekedés fejlesztéssel járna (szélesebb utcák, több védett villamos vonal, parkok, terek, stb.), akkor lenne értelme. Ha pusztán a mai házak helyére ugyanakkora alapterületű, de magasabb házakat építenének, az csak rontaná a helyzetet.

Törölt felhasználó 2018. 08. 23. 14:49

Előzmény: #25349 elemerorsos

#25356

Magyarországon ez nem ilyen.

Törölt felhasználó 2018. 08. 23. 14:49

Előzmény: #25348 kardkovacsi

#25355

Minél drágább ingatlant mondasz, annál kedvezőbbnek hangzanak az arányok bérlői szempontból, ugyanakkor egy 20 milliós garzon bérlése is 100 ezer Budapesten, 1-2 éve meg ugyanez még csak 15 millió volt, de akkor is 100-ért lehetett kivenni.
Egyébként hosszútávon valóban az van, amit mondasz, a kettő együtt fut, de vannak időszakok, amikor a hitel jobb, pl. aki 5 éve hitelt vett fel, már csak az áremelkedés miatt jobban járt. Most nézve a jövőbe meg fene tudja.

Törölt felhasználó 2018. 08. 23. 14:45

Előzmény: #25347 kardkovacsi

#25354

Elég ha az egyik kereső kiesik és még megemelkedik 10-20%-al a törlesztő, miközben az ingatpanárak is esnek 30-40%-ot.

gyula1971 2018. 08. 23. 14:15

Előzmény: #25348 kardkovacsi

#25353

Értem, a régi öregek mondása volt a falun:-Hát milyen szegény, még árendában lakik.

elemerorsos 2018. 08. 23. 14:01

Előzmény: #25351 elemerorsos

#25352

Különösen külföldről hazatérve szembeötlő, hogy a mai Budapest belső része olyan, mint egy skanzen, egy 60-as/70-es években ragadt nagyváros. Alacsony, nagyrészt lepusztult épületek, szűk sötét utcák, töredezett utak és járdák, közterületen mindenhol parkoló autók, fák sehol, kevés park, sok szemét.

elemerorsos 2018. 08. 23. 13:57

Előzmény: #25338 kardkovacsi

#25351

Ez egy nagyon jó észrevétel, Bp-n nagyon rossz a városszerkezet, ezért próbál mindenki a belváros közelében lakni, ahol viszont nem lehet értelmes mértékben fejleszteni. Emiatt is szálltak el az árak. Minden hasonló boom-on keresztülmenő városban (különösen Ázsiában) engedik a belváros rehabilitációját és új, modern könyezet jön létre parkokkal, modern házakkal, normális utakkal. Bp-n vagy engedni kellene a belvárosban magasabb, modern házakat, vagy korszerű közlekedési infrastruktúrát kellene fejleszteni, gyors kötöttpályás közlekedéssel elérve minden fontos külső részt és elővárost. Meg már rég kész kellene lennie az M0-snak és egy, a belvárost érintő gyorsforgalmi útnak.

elemerorsos 2018. 08. 23. 13:54

Előzmény: #25327 DAXHU

#25350

Szerintem simán lesz 5%-os kamat, és hamarabb mint gondolnánk. A nálunk levő alacsony kamat az EKB pénznyomtatásának köszönhető, aminek nemsokára vége. Nézz meg nálunk fejlettebb országokat (pl. DK-Ázsiában vagy Dél-Amerikában), hogy mekkora ott az alapkamat. Persze lehet másik verzió, hogy elengedik az eurót 400 fölé, de akkor meg elszáll az infláció és a kivándorlás.

elemerorsos 2018. 08. 23. 13:43

Előzmény: #25346 gyula1971

#25349

Bérelni baromi kényelmes dolog. A bérbeadó fizeti a karbantartást, amortizációt, háztartási gépek cseréjét, stb. Ha bármivel gond van, csak szólni kell a bérlőnek, ő intézi. Ráadásul ha jön egy rossz szomszéd, zajossá válik a környék, a város másik részében kapsz munkát, vagy csak kell egy nagyobb/kisebb lakás, akkor egyszerűen odébb lehet állni és keresni egy másikat. Ez egy kényelmes, stresszmentes életforma.

kardkovacsi 2018. 08. 23. 13:25

Előzmény: #25346 gyula1971

#25348

"Azért 20-év alatt kidobják az ingatlan árát az ablakon bérleti díj formájában?" - ez eléggé téveszme ebben a formában. Egyszer számolj jobba utána és kijön, hogy a hitel meg a bérlés eléggé közel vannak egymáshoz.
Ahol laktam bérletben kb. egy 45 milliót érő lakás volt. A tulaj 165e-ért adta ki.
45 milliós hitel 20 évre a legolcsóbb is 240e forint változó kamatozással prémium banki ügyfél esetén. Gyakorlatilag 1.5x annyit fizetsz azért, hogy 20 év múlva legyen egy lakásod (plusz ugye amortizáció, a felújítások költségei stb.). Mellesleg ez javult az utóbbi időben mert 5-6 éve még ennél durvábbak voltak a számok a bérlés javára mivel itthon senki se hajlandó utána számolni és "de akkor magamnak fizetem hülyeséget tolja".

kardkovacsi 2018. 08. 23. 13:16

Előzmény: #25345 Törölt felhasználó

#25347

A szabályok nem engedik kicentizni mert max a béred 40 vagy 50%-át fordíthatod törlesztőre. Láttad a grafikont? 10%-nál van 50%-os törlesztő emelkedés. 10% feletti fél/egy éves bubor még a válság környékén is csak pár hónapig volt.

gyula1971 2018. 08. 23. 12:01

Előzmény: törölt hozzászólás

#25346

Jó a cikk, köszi.
A párizsiak 60 százaléka bérlő-? miért nem törekednek tulajdonra?
Azért 20-év alatt kidobják az ingatlan árát az ablakon bérleti díj formájában?

Törölt felhasználó 2018. 08. 23. 11:35

Előzmény: #25344 kardkovacsi

#25345

Azt felejted el, hogy ha válság jön, akkor hiába az infláció, növekedni fog a munkanélküliség, esni a reálbérek. Ami pedig a kamatokat illeti, ha rosszabb lesz a helyzet, nem pusztán az infláció miatt kell emelni, hanem pont hogy az infláció föl kell emelni, mert különben vinnék a pénzüket a befektetők. Emellett ismerve a jegybankunkat, jó esély van rá, hogy hirtelen kell majd sokat emelni, mert addig fogják húzni-halogatni.
Szerintem sem akkora súlyú a probléma, mint a deviza alapú hiteleknl, de aki kicentizte, az könnyen megégetheti magát a változó kamatozású forint hitelekkel is.

kardkovacsi 2018. 08. 23. 10:43

Előzmény: #25341 Nudli

#25344

Nézd meg egy változó kamatozású hitel törlesztő görbéjét a kamat függvényében. Meg fogsz lepődni, hogy pl egy hitel amit 10 évre vesznek fel és mondjuk 10%-ot emelkedik a kamat akkor lesz 1.5x-e a törlesztő emelkedés.
https://www.portfolio.hu/img/upload/2018/05/7_2.png
A portfolio tele vernyákolja az egész magyar internetet, hogy itt lesz az újabb svájci frank probléma csak azt felejti el az az idióta elemző, hogy a svájci frank problémát a tőke átértékelődése okozta és nem a kamatok emelkedése. A kettő között van egy pár nagyon lényeges különbség. Az egyik esetben az ingatlan értékét pillanatok alatt meghaladta a hitel tőke része míg itt azért elég jelentős ingatlan áresésnek kell bekövetkeznie, hogy ez megtörténjen. A kamatok azért emelkednek mert emelkedik az infláció. Ha pedig emelkedik az infláció akkor a tőke és vele együtt a törlesztő is inflálódik. Azaz ha emelkedik is a törlesztő részlet az infláció részben megjelenik a fizetésekben ezért a háztartásoknak nominálisan több pénze lesz azaz valószínűleg tudják majd fizetni a megemelkedett törlesztő részletet.
Akkor még az olyanokról nem is beszéltünk, hogy a fix hitelek kb. 2-3%-al nagyobb kamattal mennek mint a változó hitelek. Na most a magas kamat a hitel elején üt igazán mivel a tőke akkor még aránylag nagy. Ebből kifolyólag ha az első években nem haladja meg a kamat emelkedés 2-3%-ot akkor jó eséllyel rosszabbul jár az illető mint ha változót vett volna fel. Persze ez a hitel idejétől is erősen függ, egy 20 éves hitelre azért ez nem igaz de ha jól emlékszem itthon az átlagos futamidő ilyen 12-13 év körül van. A kamat alja valamikor tavaly decemberben volt. Ha pl. egy éves bubort nézel akkor az kb. 0.4%-ot jött fel. De mondjuk ha a pont egy évvel ezelőttit nézel akkor 0.2%-ot. Ha fel is megy a következő 2-3 évben 2-3%-ra a kamat akkor is még mindig ott lesznek a kamatok ahol a fix esetén lennének az elejétől.Emellett még ott van az a tényező is, hogy amikor valaki lakást ingatlant vesz akkor hajlamos kicsit kiköltekezni viszont később ha tartja a normális életciklusát vissza tud menni valamilyen megtakarító státuszba újra. Akkor egy változó kamatozásnál ha érzi, hogy ugranak a kamatok akkor szépen előtörleszti a megtakarításaival a hitelét és ezzel könnyít. Ez utóbbi a svájcinál pont nem játszott mert ott volt az érzelmi töltet, hogy mi van akkor ha visszamegy a frank és akkor bukom az árfolyam különbözetet.

Nudli 2018. 08. 23. 09:55

#25343

..a megemelkedő kamatok betesznek a változó hiteleknek a beruházásoknak. Betesznek a kiadásra vett ingatlanoknak hiszen ha nettó 3%-ot keresel ingatlannal ami nem likvid és betétre kapsz 3-5%-ot simán akkor mi lesz a pálya?

Nudli 2018. 08. 23. 09:52

#25342

eltűnt pár hozzászólásom, legalább is nem látom.
Azt írtam ha valaki 10m vett lakást ami most 30m-ért eladható, akkor a hozamot nem számolhatja szerintem a 10re hanem a 30ra kell azt gondolom.

Nudli 2018. 08. 23. 09:48

#25341

https://www.portfolio.hu/gazdasag/varjuk-a-kovetkezo-valsagot-megis-vedtelenul-megyunk-neki.295080.html
általános a várakozás a válságra, EU-ra korlátozódhat de meglátjuk. A megemelkedő kamatok
Senki ne nyávogjon majd orbán házánál, ezerszer elmondták aki hitelt vesz fel fix kamatozásút vegyen.