PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

11527
11528
11529

Törölt felhasználó 2015. 08. 18. 23:43

Előzmény: #2074 xmann

#2080

Ha már elvi hibáról beszélünk (te használtad ezt a kifejezést). Hosszútávú ingatlan befektetést miért is rövid állampapírral (DKJ) hasonlítotok össze?

Mert ha valami elvi hibás, akkor ez biztosan az.

Törölt felhasználó 2015. 08. 18. 23:40

Előzmény: #2074 xmann

#2079

Ha már elvi hibáról beszélünk (te használtad ezt a kifejezést). Hosszútávú ingatlan befektetést miért is rövid állampapírral (DKJ) hasonlítotok össze?

watson 2015. 08. 18. 23:39

Előzmény: #2077 watson

#2078

A kérdést xmannak szántam

watson 2015. 08. 18. 23:38

Előzmény: #2075 Mikieger85

#2077

avulással, értékcsökkenéssel (amortizáció) hogyan számolsz?

Mikieger85 2015. 08. 18. 23:02

Előzmény: #2074 xmann

#2076

" tekintve hogy a lakásárak a hosszútávú átlag alatt vannak" - buborék kidurranása után(?) vagyunk, ha pontosan akarunk fogalmazni. Illetve nem értük el a végét. Az, hogy a kolléga fentebb 10%-ot tudott alkudni, azt jelzi, h még mindíg sok a régóta szabadulni akaró eladó, és lehet, h jövőre 20%-kal olcsóbban is meg lehet szerezni a kiszemelt lakást. Ja, és még1 dolog: a buboréképítés alatt rengeteg külföldi befektető is vett-épített Mo.-gon, ők nincsenek sehol.

A kamatemelések mindenesetre fel fogják forgatni a piacokat, kétlem, hogy most lennénk a "nagy lakáspiaci trendfordulónál".

100mFt befektetése? hóttziher, hogy nem lakásokat vennék rajta (egyet igen, lakni). Mint fentebb írta a kolléga, évi 1misi után már 30% az adó, ergo a 3% reálhozam igen-igen szerencsés. Bármi geb@sz van (statisztikai alapon 6-8 bérlőnél vaszleg lesz, min az, hogy 1-2 lakásra nem lesz bérlő), ez buktába fordulhat.

Mikieger85 2015. 08. 18. 23:02

Előzmény: #2074 xmann

#2075

xmann 2015. 08. 18. 21:41

Előzmény: #2071 Törölt felhasználó

#2074

Ebben a beírásban minimum két elvi hiba van

1. a 100 millió forintodra nem kapsz valójában minimálbért sem, ugyanis nem a kamatszinttel, hanem az előretekintő REÁLKAMATSZINTTEL kell számolni. Lévén, hogy a következő időszakra már növekvő inflációt várnak, a reálkamatszint még 0,82%-nál is kisebb, bizonyos időtávokon pedig egyenesen negatív. tehát valójában pénzt BUKSZ.

2. A lakáskiadás hozama NEM a kiadási hozam. Ugyanis egyfelől lejön belőle sokféle költsége, másfelől viszont hozzáadódik a felértékelődés, ami jellemzően hosszútűvon infláció, vagy inflációnál nagyobb valamivel.

Tehát ha mondjuk 7% a kiadás hozam, akkor a végső hozamod = infláció+7%-költségek. Ha reálhozamról van szó, mert igazándiból csak ez számít, akkor pedig 7%-költségek a reálhozam, ismét csak a hosszútávú felértékelődés miatt.

tehát ha a költségek 7% alatt vannak márpedig az alatt vannak, szerintem kb értékcsökkenést is beleszámítva 3-4% körül, akkor kijelenthetjük, hogy a lakásvétel reálhozama kb. minimum 3-4%, míg a DKJ vételé negatív.

továbbá viszont tekintve hogy a lakásárak a hosszútávú átlag alatt vannak, ennél magasabb, kb 5-6%-os éves reálhozam várható a lakásoktól. Ami minden alternatívánál jobb

signal2 2015. 08. 18. 21:35

Előzmény: #2071 Törölt felhasználó

#2073

A DKJ nem is a lakosságnak van kitalálva, és mesterségesen van leszorítva a hozama. Akinek van, az tegye a 100 millióját prémium vagy bónusz államkötvénybe. Garantált reálhozamot biztosít.

upgrayeddAKS 2015. 08. 18. 21:22

Előzmény: #2047 pitcairn2

#2072

OFF: konkrétan reálgazdasági buborék vagy eszközár-buborék (tőzsdék, stb.)?
Több pénz került a rendszerbe, ez tiszta sor. De ez a sok többletpénz miknek is fújta fel az árát? Felment a kötvények árfolyama (hozamuk esett) bizonyos országokban, meg sok helyen elég jól szerepeltek a tőzsdék is - de nem kb. ennyi az a "lufi, ami leereszthet"? (Az sem biztos amúgy, hogy durranni fog. Jelentős kp/számlapénz tartalékok vannak pl. különböző nagyvállalatoknál, ahová szintén jutott a pénzcsapokból. Tehát nem az összes "ingyenkölcsön" konvertálódott át kötvényekké és részvényekké...)
Ne essen félreértés: lesz valamikor medvepiac is, de ugyanezen logika alapján, amikről itt szó volt a FED, stb. "pénznyomtatásai" kapcsán, már minden évben kellett volna több tucatnak is lennie :)

Törölt felhasználó 2015. 08. 18. 20:23

Előzmény: #2067 signal2

#2071

"Megnézném én azt a bruttó éves 10% hozamot."

Én is. Ritka esetben sikerül, például kocsibeállókkal bizonyos kerületekben, persze nem most megvásárolva, hanem a cudar időkben.
Viszont megnéztem ma a 3 hónapos kincstárjegyek jegyzési adatait, hát nem semmi a 0,82% hozam. Gondolj bele, befektetsz 100 millát, kapsz érte havi 65 ezer nettót. Komoly vagyonért közmunkabér, az se semmi.

Törölt felhasználó 2015. 08. 18. 17:05

Előzmény: #2069 gyula1971

#2070

Kaposvár

gyula1971 2015. 08. 18. 16:53

Előzmény: #2063 Törölt felhasználó

#2069

Melyik városban vetted? Szerintem jó befektetés volt pár év távlatában előre.

Nagyjából 10%-lehetett alkudni. Az jó.

signal2 2015. 08. 18. 09:08

Előzmény: #2055 Mikieger85

#2068

1 millió éves bevétel felett már 30% az adó: 16%+14% EHO.

signal2 2015. 08. 18. 09:06

Előzmény: #2064 Sarpac

#2067

Megnézném én azt a bruttó éves 10% hozamot. A 7% jóval közelebb lehet a valósághoz.
A bruttóból pedig az alábbi dolgok jönnek még le: karbantartás, adók, adott esetben bérlő nemfizetése.
Én nem látom olyan jó üzletnek.

Sarpac 2015. 08. 18. 08:42

Előzmény: #2065 Sarpac

#2066

link

Ez meg + FED szépen meghozza a kamatemelési kényszert, akkor lesz ám ne mulass úgy kiállnak majd állampapírból a befektetők mint a sicc.

Sarpac 2015. 08. 18. 08:40

Előzmény: #2063 Törölt felhasználó

#2065

Nézz fel a jófogásra minden 2. hirdetés üres ingatlan eladás vagy kiadásra. Szerintem tetőzik a piac ahogy számoltam augusztusban.

Sarpac 2015. 08. 18. 08:38

Előzmény: #2055 Mikieger85

#2064

"A másik oldalról viszont pont az alacsony jegybanki alapkamat mozgatta be a befektetőket is: januárban például a fővárosi lakáspiacon már 50 százaléknyi volt a befektetési célból vásárlók aránya (7-10 százalékos bruttó éves hozamot lehet elérni lakáskiadással Budapesten)."

Érdekes ez a DH előbb 30 aztán már 50%-os befektetési arányról beszél, mondom én simán van ott 60+ is! :DDD

Törölt felhasználó 2015. 08. 17. 21:40

Előzmény: #2055 Mikieger85

#2063

Most vettem megyeszékhelyen tégla lakást.
150e/nm áron kínálták
135e/nm áron megvettem
10eft/év bérleti díj bevétellel számolok.
Azonnal kiadható.

Sarpac 2015. 08. 17. 21:05

Előzmény: #2061 watson

#2062

A FED a következő recit kamatemeléssel fogja megakadályozni. :)

watson 2015. 08. 17. 20:30

Előzmény: #2058 pitcairn2

#2061

"lehetetlen helyzet... nyakukon a következő recesszió és 0%-os a jegybanki alapkamat"
= buborék pukkanás? ;) szerintem az.

Én korábban is így gondoltam de ezzel a QE 1-2-3-al és alacsony kamatkörnyezettel elég ügyesen nyomták a fedezetlen dollárokat...
Fura hogy a világ hisz még a dollárban...
Europa sokkal jobban áll. Szerintem még az 1,2 EURUSD paritás is kevés kéne legyen.

Más: magyar forint lakáshitel /OTP:
A vevő a vételár egy részét OTP forint lakáshitellel fizeti. OTP mielőtt utal kérte a bejegyző nyilatkozat átadását eladótól, azaz hogy ki van fizetve. Mondja az eladó az ügyintézőnek, hogy oké elhozta az ügyvédi letétből a nyilatkozatot (miután megtagadták a fizetést vevő számára amíg le nem adja) ami arról szólt hogy az OTP átveheti ha utal és odaadja ha ott előtte elutalja. OTPs kishölgy: addig nem utalnak amíg át nem adja vevő a bejegyző nyilatkozatot, azaz hogy ki van fizetve.
Nem elég hogy az utalás csak másnap jelenik meg, de még az elindítása előtt nyilatkozzon hogy ki van fizetve.

Nekem ez a momentum annyira durva hogy még mindig nem tudom hova tenni...