Hathor Hathor
4
4
1
2014. április 09. | 17:46
#1

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés
Hozzászólások oldalanként
január 13. | 15:25
előzmény: #31932  gyula1971
#31940
Igen, másoktól is hallom, hogy vidéki városokban nagyobb hozamot lehet termelni. De én csak ott veszek, ahol nagyon ismerem a piacot. A lakásaim olyan helyeken vannak, ahol szinte minden házat ismerek. Nem túlzok. Pontosan ismerem a környék fejlesztési irányvonalát, tudom, hogy hol vannak kocsmák, hol nagyobb a forgalom és a zaj, stb. 20 éve figyelem az adott kerületrészt, ha megjelenik egy új és jó hirdetés, az esetek 95 százalékában eltalálom, hogy kb. azonnal megveszik. Szóval én ilyen helyen merek venni csak. És még helyismerettel is nehéz lenne vidéken kiadnom. Itt egy lakás 30 M, ebből vidéken 4-5 lakást vehetek, annyit viszont még akkor sem tudnék menedzselni, ha a szomszédban lennének, nemhogy több száz kilométerre. És mivel nekem ez az egész elsősorban azt a célt szolgálta, hogy a gyerekeknek legyen lakásuk Budapesten, minden Bp mellett szól, még akkor is, ha jóval kisebb a hozam. Bár, ahogyan azt mások is írták, az is lehet, hogy aztán az áremelkedések különbsége miatt hosszú távon a magasabb bérleti hozam ellenére sem érné meg a vidék. Fene tudja.
január 13. | 15:02
előzmény: #31937  DAXHU
#31939
Arnovelo ?
Egyre szarabb lesz.
A piac feloli vege is mindig jazz kornyek volt es az is marad
január 13. | 15:00
előzmény: #31936  because
#31938
A cetlis hirdetesek altalaban valosak
január 13. | 14:22
előzmény: #31934  impudent
#31937
Kérdés, hogy melyik részén van. Lehet már beárazza a West End mögötti fejlesztés árnövelő hatását is.
január 13. | 14:11
előzmény: #31934  impudent
#31936
Csak álmodozik...
január 13. | 13:24
előzmény: #31932  gyula1971
#31935
Ezt már kitárgyaltuk ezerszer... ha majd fel kell újítani akkor a 6 millás lakásra is rá kell dönteni 3 millát meg a 30 millásra is. A költség nagyjából ugyanaz de a lakásárhoz képest óriási a különbség!  Az egyiknél öt év hozamát viszi el a másiknál kettőét. Arról nem is beszélve, hogy sok év távlatában a lakásáremelkedésből is kevésbé "részesül" az olcsóbb. Persze akinek csak 6 millája van...
január 13. | 13:19
#31934
Piaci valos info !!!
Kassak L utca 43 m2 32 millioert utcai cetlin hirdetve.
Nalam ez viszi a palmat.
Atlagfizetessel 15 20 evig kell nyogni ha ilyet akar valaki.
Most ez a valos piac vagy csak egy pillanatnyi elmehaborodottsag ?
január 13. | 12:58
előzmény: #31929  ncseed
#31933
tegnap regisztrált "újszülött":)
https://forum.portfolio.hu/user/panczgab
január 13. | 12:26
előzmény: #31930  DAXHU
#31932
Igen ki lehet adni 3%-ért,vidéki városokban,ahol az árak még nem nőttek ott 8-10% a hozam.
Nagykanizsa ,6 milliós lakás 50-ezer ft/hó pl.
Vagy kis családi ház 6-7 millióért, ezeket 50-60 -ezerért lehet kiadni.
január 13. | 10:12
előzmény: #31930  DAXHU
#31931
Lehet, hogy így is megéri, de nekem már akkora a kitettségem ingatlanban, hogy többet nem fektetnék be. Ha most születnének a gyerekeim, és arra gondolnék, hogy nekik is kell majd valami kb. 20 év múlva, akkor lehet, hogy akár full hitleből is vennék (garzont, sőt, lehet, hogy belbudai panelt, bár én sosem éltem, és semmi pénzért nem is élnék panelben, de itt most befektetésről van szó). De azért azt sem zárnám ki, hogy kivárnék. Az is benne van a pakliban, hogy megint jön valami válság, ahol relatíve olcsóbban lehet majd venni, és a fenti leosztásban még 20 évem lenne a gyerek majdani önálló lakhatását valahogy megoldani.
január 13. | 10:06
előzmény: #31928  panczgab
#31930
Szerintem 3%-ért a most vásárolt ingatlant is ki lehet adni. Azt írod, hogy szerinted infla+3%-kal nőni fognak az árak, vagyis mindent számba véve meglehet a 8-10%. Ezért már nem éri meg kiadásra lakást venni? Ez a hozom még mindig igen jó.
január 13. | 09:53
előzmény: #31928  panczgab
#31929
Na, ha lassan is de kezdenek előbújni a többiek akik úgy nézem nagyon hasonló mentalitással rendelkeznek. 👍 Gratulálok neked is!
január 13. | 09:27
előzmény: #31921  lctlct
#31928

Régóta követem a fórumot, gondoltam most megosztom a saját kiadási tapasztalataimat.
Én több belbudai, műegyetem-környéki ingatlant adok ki, vannak köztük nagyobb, 40 m2 körüli több is, és van nagyobb, 140 m2 + lakás is. A garzonokat 2015-2016-ban vettem átlagban kb. 400 ezer forintos m2 áron (beszámítva minden járulékos költséget ügyvédtől kis javításokon át illetékig), most kb. a dupláját érhetik. Sajnos a válság közepén, amikor még olcsóbb volt a lakás, nem mertem venni, beszari voltam, illetve mindig vártam még jobb ajánlatra, aztán persze nagyon gyorsan ugrottak az árak, és akkor is persze a kiadási szempontból legjobb lakásokat vitték el legelőször.
Bérlőket nagyon megszűröm, csak olyannak adom ki, akit leinformáltam, és több személyes beszélgetésen is meggyőző, szimpatikus. 20 éve csinálom (mindig kicsiben, max 4 lakással), eddig semmilyen, tényleg zéró problémám volt, van olyan régi bérlőm, akivel lényegében most is haverok vagyunk. Ez nyilván szerencse is, nem is akarom elkiabálni, de azért én is nagyon elővigyázatos vagyok. Ha az ember jól belövi az árat, és 5 százalékkal olcsóbban adja, mint amennyiért max. ki tudná adni, akkor simán válogathat a bérlők közül. Akik utána még hálásak is, és mivel tudják, hogy ha menniük kell, csak többért kapnak lakást, egy csomó mindent maguk megcsinálnak (apró javításokkal engem jellemzően nem keresnek meg, pedig elvileg nekem kellene ezekt csinálni, és ha keresnek, meg is csinálok mindent gyorsan).
A garzonok erősen közepes állapotúak, felújítani (hosszú távú kiadásra) viszont nem éri meg, legalábbis az én kalkulációm szerint (40m2 lakás nekem elfogadható felújítása 3-4 M, a havi bérleti díj viszont max 35ezerrel nőne, tehát sok-sok év, amíg visszahozza, és addigra ismét le van lakva a lakás). Átlagos lakbér: 110ezer, vagyis kb 1M-et hoznak egyenként évente, talán kicsit többet. Két éve is alig volt kevesebb a lakbér (régi bérlőknél nem lehet vadul emelni még ha a piac vadul emelkedik is), akkor volt akár 8-10 százalék is a hozam, mára ez (az ingatlan mai piaci árával számolva) lement kb. 3,5 százalék-ra. 
Nagypolgári lakás örökség, tehát a bekerülési árral nem nagyon tudok számolni, jelenlegi éréke kb. 100M. Gyenge jó állapotú, remek adottságú, nagyon elegáns 150 m2 lakás. Itt az éves tiszta haszon némi adótrükkel kb. 3 százalék. 
Ez nyilván nem sok, de mégsem adok el. Venni befektetésnek a mai árakon már nem vennék, de mindent tartok. Lehet, hogy ha valahonnét kiköltöznek a bérlők, akkor megnézem, megéri-e airbnb-eztetni. A jelenlegi hozam kb. az, amit állampapírral elérnék. Viszont én további, a mostaninál jóval lassabb ingatlanár-emelkedésre számítok. A bérleti díjak is felfelé fognak menni, mert iszonyatosan gyorsan drágul a munkaerő, főleg Bp-en. Az új építésűek olyan drágák, hogy szintén vinni fogják fölfelé a használtak árát. Szóval ha az elkövetkező 3-4 évben átlagosan az infláció fölött 3 százalékkal nőnek az árak, akkor máris dupláját keresem, mint amennyit állampapíron fognék. Én arra számítok, hogy a kormány és az MNB mindent elkövet a kamatok alacsonyan tartása érdekében. Ezzel részben elinflálják az adósságot, ami jó a gazdaságnak. Árfolyamkockázat sem nagyon van, mert nagyon alacsony már a devizakitettség (államháztartási, céges és magánhitel tekintetében egyaránt). Ráadásul pár év múlva a gyerekeim is önállóan fognak élni, tehát ingatlan kelleni fog. Ha át kell konvertálni a kiadott lakásokat a gerekek saját lakására, akkor tök mindegy, éppen hol állnak az árak. Ezek után már nem sok marad majd kiadásra (kb. 2 garzon), így a kockázat is kevesebb.
január 13. | 09:17
#31927
"A PMÁP-ok közül az első, amelyiknél kamatemelés várható, a 2023/I sorozat lesz márciusban, ennek a kamata várhatóan 4,5 százalék körül alakul majd. A többi PMÁP kamata is 4 százalék fölött lesz majd bőven, bár vannak olyan korábban kibocsátott kötvények, amelyek akár 6-7 százalék körüli kamatot is adnak majd az idén. A 2020/I sorozat például 4 százalékkal fizet magasabb kamatot az előző évi átlagos inflációnál, vagyis akár 7 százalékos kamatot is kaphatnak majd, de a 2020/J befektetői is 6,5 százalék körüli kamatot kaphatnak az utolsó kamatperiódusukban, a 2021/I-vel rendelkezők szintén arra számíthatnak, hogy 6 százalék fölött lesz a kamatuk az októberi kamatfordulót követően.Az óriáskamatoknak azonban csak azok örülhetnek, akik még évekkel ezelőtt jegyeztek a megfelelő inflációt követő kötvényből. "
És nem kell küszködni semmilyen bérlővel és lakásfelújítással. A pénzed pedig likvid.
január 13. | 09:13
#31926
Az államkötvény kamata nő: https://www.napi.hu/tozsdek-piacok/verhetetlen-megtakaritas-allampapir.676624.html?fbclid=IwAR3EOkvN9K7c32W4P2iem5QtRfrSKOuBsgLtgjLM2iKowBRvbdeTJY6gCVU
január 13. | 07:38
előzmény: törölt hozzászólás
#31925
ismerek olyat aki 14ben beugrott, aztán 18 már ki is ugrott. szó szerint dupla áron adta el, mondjuk egész jó állapotban vette és eladáskor csak a konyhabútort kellett cserélni, abból is a legolcsóbb áruházit tette bele.3 hónapig hirdette mire lett vevő.
január 13. | 07:17
előzmény: #31915  Pitzu
#31924
kösz, hogy megosztottad velünk a tapasztalataidat!
január 13. | 07:15
előzmény: törölt hozzászólás
#31923
én azt tapasztaltam, hogy a befektetők 2018ban már csak a nagyon jó és olcsó ajánlatokra ugrottak, míg 2015től 18ig kb minden lakást úgy vittek mintha nem lenne holnap.és ne felejtsd el, de egy befektető nagyjából pontosan tudja hogy mennyi volt adott hasonló lakás ára mondjuk 2016ban, míg aki hitellel lakhatási célra veszi az nincs ennyi tisztában az árakkal.
meg itt már elhangzott mástól is , hogy nincs is értelme már a hirdetéseket sem nézni annyira álmokat kergetnek egyesek.túlárazott lakások, majdcsak jön egy balek aki megveszi
január 13. | 07:02
előzmény: #31913  lctlct
#31922
csatlakozom az előttem szólóhoz.
ha követed a lakás rezsifogyasztását akkor látszani fog rajta, leginkább szerintem a vízfogyasztásnál.minden számla legyen szerintem a te neveden
január 13. | 05:56
előzmény: törölt hozzászólás
#31921
Én múlt hónapban eladtam és úgy döntöttünk hogy nem veszünk, hanem 4 lakást felújítunk hogy magasabb áron tudjuk kiadni.Azért is jó az igényesebb felújított lakás, mert a magasabb bérleti díj egyfajta garancia a problémamentesebb bérlőre.Ugyan a kivitelezők bepróbálkoznak már decemberhez képest áremeléssel de mivel a tél holtszezon az építőiparban nagyon sokan vannak kényszer állásidőn simán lehet 30%-kot alkudni a munkadíjakból megemlítve másik árajánlatot. Állítólag pár hétig ez még így lesz, mi gyorsan léptünk....

Topik gazda

Hathor
Hathor
4 4 1

aktív fórumozók

friss hírek

AZ OLDAL TETEJÉRE