PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

első
-10
1
2
3
4
5
6
7
+10
utolsó

m7788 ma, 15:38

Előzmény: #219964 m7788

#219965

Nem egy történetet ismerünk, ahol egy nagyobb szerencse után elvakítja a siker a befektetőt és olyat kockáztat, amibe beletörik a bicskája és évekig állhat a pénze egy lakásban, mert nem tudja eladni. A lakáspiac nagyon speciális ismerete, a vásárlói igények bensőséges, már-már empatikus teljesítése nem lehet a szerencse műve. Aki a lakáspiacon a szerencsére bízza magát, az egy kibiztosítás nélküli kötéltáncos.
--
zoldfulu kezdok :)

m7788 ma, 15:34

#219964

https://www.ingatlanmuhely.com/lakasfelujitas-egy-befekteto-szemevel/
Ez pedig nem azt jelenti, hogy kisebb haszonnal érnék be. Sőt, ők az idővel versenyezve, általában sokkal jobb megtérüléssel dolgoznak, mint az olyan hozamvadász befektetők, akik évekig a bérbeadásból, majd a lakáspiacnak kiszolgáltatva, az esetleges felértékelődésből remélnek hasznot. Elnézve a lakás mostani árát, a képzeletbeli vételárát és felújítás költségét, azt mondhatjuk, hogy itt is nagyon komoly hasznot remél a befektető a lakás eladásából.
---
hogy is szoktam mondani? szorakozzon a kiadassal akinek ket anyja van

m7788 ma, 15:12

#219963

3A A vállalkozó: Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel. Fedősztorikat találnak ki, hogy a gyereküknek vették és csinálták meg ilyen szépen, de időközben minden máshogyan alakult, stb. Az ilyen spekulánsok egy éven belül akár több lakást is vásárolhatnak és adhatnak el, a tőkéjük forgási sebességétől függően. A lényeg, hogy a lakás minél rosszabb állapotban lehet, csak legyenek olyan rejtett adottságai, amit egy felújítással jól ki lehet hangsúlyozni. Már egy fajta építőipari fővállalkozónak kell felfogni őket, akik alvállalkozóikkal készítik fel a lakásokat eladásra. Budapesten nem nehéz ilyen eladók lakásaival találkozni. A sok nagyon szépen felújított és azonnal eladásra kínált lakás mögött általában ilyen „vállalkozók” állnak, még ha magánszemély is az ingatlan tulajdonosa. Kisebb családi vállalkozások ezek, amiből jól meg lehet élni, ha valakinek van ehhez érzéke. Egy kész lakásért tényleg hajlandóak felárat fizetni a vevők. Aki költséghatékonyan tud felújítani, de minőségi munkát végez, az egy lakással már komoly éves fizetéseket tud megkeresni tisztán.Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.
- egyszoval tokeletes helyzetertekeles le a kalappal

m7788 ma, 15:11

#219962

3C Az extrém lakáshasznosító: A spekulánsok harmadik csoportját viszont a lakás hasznosításából szedhető jövedelmek maximalizálása jellemzi. Ők egy speciális csoport ebből a szempontból, mert minden mást fel tudnak áldozni a kiadhatóság oltárán. Az ilyen vásárlót azt különbözteti meg leginkább a többitől, hogy a végletekig helyspecifikus, még ha a befektetések alapszabálya szerint kockázatos „egy helyen” vásárolni. Csak bizonyos házakban és utcákban vásárol és akár több lakást is fel tud halmozni fix lokáció mellett. Csak azt számolja, hogy mennyi jövedelmet termelhet évente. Vannak, akiket a hosszú távú bérbeadás hajt, mások a turisták kegyeit keresik. Esetleg lehetnek kevert stratégiák is, de a fő hangsúly az éves bevétel maximalizáláson van. Ezeket az embereket erős hit hajtja, senki és semmi sem befolyásolhatja a lakáspiacról alkotott véleményüket.Ők azok a bizonyos főállású bérbeadók, akiknek ez már egy munkahely, még ha általában valamilyen jól menő vállalkozásból tudják finanszírozni a lakásvásárlásokat. Ez nekik nem megtakarítás, hanem egy újabb pénzcsinálási lehetőség (=kihívás, hobbi).Ők az igazi lakásfelhalmozók, a spekulánsok talán legismertebb képviselői, mert gyakran működnek együtt ingatlanos vállalkozásokkal, építenek kapcsolatot, hogy hirdetés nélkül azonnal őket keresse meg az ingatlanértékesítő, ha egy eladó pont ott akar eladni valamit, ahol és amit ők keresnek.

m7788 ma, 15:10

#219961

3. A spekulánsA spekulánsok azok a befektetők, akik rövid távon a pénzüket úgy teszik be lakóingatlanba, hogy azt onnan minél hamarabb ki is vegyék. A spekulánsok imádják a kockázatot és keresik az alkalmi lehetőségeket, amikre azonnal lecsaphatnak. Az ilyen vásárló rafinált, taktikus, pókerarc, vagy legalábbis annak hiszi magát. Három fő típust érdemes megkülönböztetni ebben az esetben is:3A A vállalkozó: Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel. Fedősztorikat találnak ki, hogy a gyereküknek vették és csinálták meg ilyen szépen, de időközben minden máshogyan alakult, stb. Az ilyen spekulánsok egy éven belül akár több lakást is vásárolhatnak és adhatnak el, a tőkéjük forgási sebességétől függően. A lényeg, hogy a lakás minél rosszabb állapotban lehet, csak legyenek olyan rejtett adottságai, amit egy felújítással jól ki lehet hangsúlyozni. Már egy fajta építőipari fővállalkozónak kell felfogni őket, akik alvállalkozóikkal készítik fel a lakásokat eladásra. Budapesten nem nehéz ilyen eladók lakásaival találkozni. A sok nagyon szépen felújított és azonnal eladásra kínált lakás mögött általában ilyen „vállalkozók” állnak, még ha magánszemély is az ingatlan tulajdonosa. Kisebb családi vállalkozások ezek, amiből jól meg lehet élni, ha valakinek van ehhez érzéke. Egy kész lakásért tényleg hajlandóak felárat fizetni a vevők. Aki költséghatékonyan tud felújítani, de minőségi munkát végez, az egy lakással már komoly éves fizetéseket tud megkeresni tisztán.Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.3B A gyorsan és könnyű pénzt kereső: A másik csoport már olyan vásárlók, akiket szintén a magasabb áron történő eladás motivál, de előtte rendszerint még azért bérbe is adják. A bérbeadási szempontok akár rövidebb ideig számíthatnak számukra, pl. néhány évig kiadja, ha muszáj, de őket csak az motiválja, hogy majd milliós haszonnal tudja eladni. Figyelik a piacot, de 5 éven belül biztosan ki akarnak a lakásból szállni. Rákölteni nem nagyon szeretnek. Őket az olyan lakások érdekik, amiket relatíve jó áron meg lehet szerezni akár olyan környékeken vagy házakban, ami most még kockázatos, de a jövőben minden jobban alakul – gondolják ők. Ezek azok a vásárlók, akik szinte bármilyen fura lakást meg tudnak venni és óriási kockázatot tudnak vállalni. Számukra inkább a felületesen felújított lakás, vagy inkább csak karbantartott lakás az érdekes. Ha már kiadható, akkor számításba jöhet. A szép lakások felárát rendszerint nem akarják megfizetni, de felújítani már lusták, vagy nincs is meg hozzá az ismerettségi körük.Mindenképpen komolyabb munka nélkül, gyorsan és könnyen akarnak pénzt keresni a lakással: megveszem-kiadom-eladom startágiával.

m7788 ma, 15:10

#219960

https://www.ingatlanmuhely.com/ismeri-a-lakasbefektetoket/
A lakásbefektetők misztikus kifejezés, mert senki sem tudja igazából kikre vonatkozik. Általánosan bárkit lehet annak nevezni, vagy magát hívhatja annak. Mi 3 fő csoportra osztjuk őket, amikor találkozunk velük, ahol a közös nevező az, hogy banki hitel ritkán terheli a lakásaikat.1. A véletlen embereÖrökölt vagy olyan vásárolt lakóingatlan tulajdonosa, aki teljesen véletlenül kerül abba a helyzetbe, hogy a lakását hasznosítsa. A véletlen a hangsúlyos tényező az ilyen tulajdonosoknál, akik nem készülnek tudatosan arra, előre átgondoltan, hogy pl. bérbe is adják a lakást, amit megörököltek. De ugyan olyan véletlen műve lehet, hogy az addig az otthonuknak tekintett lakás, ház, most válás miatt, vagy külföldre költözés miatt, esetleg más városba költözés miatt, lesz egyik napról a másikra „befektetés”. Sokszor őket szokás teljesen amatőrnek hívni, mert kényszer hatására lesznek pl. bérbeadók. Ők a bérleti díjat általában felélik, mondhatni „kenyérre” kell nekik. Ez az a csoport, ahol lehetnek hitellel terhelt lakások is.2. A megtakarítóŐk már kemény évek munkájával vásárolnak ingatlant, amit már tudatosan haszonsítani is szeretnének, kamatoztatni a megtakarításukat.Az óvatos megtakarítókat érdemes két alcsoportra bontani. Az a közös bennük, hogy nagyon óvatosak, kockázatkerülők és hosszú távban gondolkodnak.Itt már fontos szempont a tudatosan megtakarító magánszemély, aki a pénzét ingatlanban tartja. Az ingatlan itt egy fajta malacperselyt jelent és inkább megtakarítási tulajdonságai dominálnak. A kapott bérleti díjat sem éli fel, megtakarításnak tekinti.2A Aki a még kicsi gyerekének vásárol: hogy a gyereke 5-10 év múlva, majd oda tudjon költözni, ha majd tovább tanul, vagy csak kirepül a fészekből.Jellemző, hogy nagyban befolyásolják a végül megvásárolt lakás méretét, elhelyezkedését ezek a „gondoskodó szülő” érzelmek. A befektetési elvek csak részben érvényesülnek, mert még mindig a személyes érintettség igen erős.2B A megtakarítások másik formája A „magánnyugdíj előtakarékosság”: Ők is biztonsági játékosok, nem spekulálnak, csak a már meglévő pénzüket lakásba teszik, amit majd akkor akarnak eladni, ha majd nyugdíjba mennek. Itt sem ritka, hogy 10 évnél hosszabb időben gondolkodnak.A személyes érintettség itt már alig észrevehető, ők az első igazán befektetőnek nevezhető csoport, mert fontos számukra, hogy a lakás nagyon jól kiadható legyen – még ha ők sem maguknak sem a gyereküknek el nem tudják képzelni, hogy ott éljenek.

m7788 ma, 15:06

Előzmény: #219958 Ishar

#219959

gyartja a kamu hiredetesek:)

Ishar ma, 15:05

Előzmény: #219957 m7788

#219958

Erről jut eszembe, vajon Lacikonyha merre járhat?!

m7788 ma, 15:03

Előzmény: #219948 Xis24

#219957

https://www.ingatlanmuhely.com/ingatlan-szenvedely-betegek/
A befektetők:
– racionálisabbak
– kockázatkezelők
– tudatosabbak
– szakmailag nem ritkán nagyon felkészültek
– a piaccal kelnek és fekszenek
– a vérükben is ingatlan folyik
– minden nap a lakáspiaccal foglalkoznak
– ez a szenvedélyük
Ha ilyen embernek állnak a milliók a számláján, ő nem dől be mindenféle ostoba médiahírnek. Olvas a sorok között, keresi a valódi információkat, kutatja az összefüggéseket.

m7788 ma, 14:55

Előzmény: #219954 N0MAD

#219956

:DDD

m7788 ma, 14:50

#219955

most kint voltam egyik nagyon regi videki haver hazanal felmerni egy munkat Bp-n kulso szigetelest, a haza 2 oldalat kellene megcsinalni, mondtam neki 800at 8 nap munka maxi.. kb 20 percig trecseltunk a munkarol azutan nekialltunk nosztalgiazni es piallni, jo Tolna varmegyei hazipaleszt az asszonya hazahozott kocsival, ilyenkor mar nem vezetek :)

N0MAD ma, 14:44

Előzmény: #219952 m7788

#219954

" es mire vagyunk? amit latunk nap mint nap."
Na te se voltál még házas :D

N0MAD ma, 14:43

Előzmény: #219951 m7788

#219953

Ha "ők" meg nem adják meg az x feletti árat mehetsz az ombudsmanhoz, stb, stb :D

m7788 ma, 14:43

Előzmény: #219948 Xis24

#219952

miert akadnak ki? torveny nem tiltja hogy egy kicsit jatszak a tozsden. mint mondtam ez boritekolhato volt ha talpraallok anyagilag elobb utobb benezek a tozsdere, evek ota latom jobb oldalon a topikokat , hat nem csoda. es mire vagyunk? amit latunk nap mint nap.( az oreg hannibal filmakrakter)

m7788 ma, 14:39

Előzmény: #219946 Xis24

#219951

ez a te sajat dontesed! ha nem adod el x ar alatt akkor ez van, mehetnek az ombudsmanhoz reklamalni- meg nem a nyul viszi a vadaszpuskat

m7788 ma, 14:35

Előzmény: #219949 m7788

#219950

tudod buffett

m7788 ma, 14:34

Előzmény: #219945 FR73

#219949

#66: "A letargiával határos lustaságnak továbbra is a befektetési tevékenység sarokkövének kell maradnia."
#15: "Önnek nincs szüksége arra, hogy zseni legyen. A befektetés nem olyan tevékenység, ahol a 160-as IQ-val rendelkező jobb eredményt ér el, mint akinek csak 130 van. Az a lényeg, hogy ésszerűen cselekedjék."
#120: "Nincs személyzet. Magam hozom a befektetési döntéseket és magam végzem az elemzéseket is."
.

Xis24 ma, 11:08

Előzmény: #219947 Xis24

#219948

m7788 erre nagyon ki fog akadni 😃 bár ha már ő is tőzsdézni akar, akkor már ő is spekuláns lesz... hehe😃😃😃

Xis24 ma, 10:54

Előzmény: #219945 FR73

#219947

Ezt hivják ÉRTÉK teremtésnek. ÉRT-eni kell ahhoz mekkora -ÉK van az eladási és a vételi ár között😃😃😃

Xis24 ma, 10:45

Előzmény: #219944 m7788

#219946

igen én is úgy számolok, hogy ha csili vilin annyi minusz alku. Akkor az én nem csilivilim de jómmal jobban jöjjek ki mint ha el is locsoltam volna rá azt a pénzt. Példánál maradva 80 hirdetésiből lesz 75 mondjuk az eladás. ..ellocsolt rá 10M-ot akkor az én áram 65. Akkor próbáljuk meg 69.9-ért 😃 oda adom 68-ért. 😃

FR73 ma, 10:42

Előzmény: #219944 m7788

#219945

Ha belegondolsz, csak a józan paraszti logika kell mindenhez. Jelen helyzetben sok-sok pénzt lehet megmenteni azzal, ha az ember nem csinál semmit, csak ül és vár.
A fórum egyébként ebben nem segítség, itt az a menő, ha veszel, adsz, pozícióban vagy, stb, az aktivitást értékeli a közönség. Az, hogy nem csinálsz semmit, és várod a sült galambot, az itt nem szokott népszerű lenni.

m7788 ma, 10:34

Előzmény: #219941 Xis24

#219944

az ingatlanhoz meg reszemrol 1 dolog kell a tiptopp es a pusztulat kozt megfelelo arrés gap, idonkent be szoktam nyomni ide
https://www.youtube.com/@KomKel/videos
a videoit, o epiteszmernok , szabadszaju, de nagyjabol en is igy gondolom lakasteren amit o a hazak tajan tapasztal es gondol. lakasra lebutitva ha egy csilivili lakas 80 milla egy teljeskoru felujitas 30 milla akkor a tulaj nem fogja odaadni 50 ert a pusztulatot. ez van most varni kell.

Xis24 ma, 10:28

Előzmény: #219942 FR73

#219943

én is azt néztem ki szemre

FR73 ma, 10:26

Előzmény: #219940 Xis24

#219942

Nem is merek beírni a Richteres topikba, mert ott nagy most a frusztráció, de ha józanul ránézünk az 5 éves chartra, akkor a trendvonal bőven 8500 alatt jár. Ha lemegy 8500 alá, akkor egy próbát meg fog érni.