PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

1490
1491
1492

Stg 2023. 01. 30. 18:52

Előzmény: #190370 Bolton01

#190380

Ebben teljesen igazad van, ha visszamehetnék 201X be, jól vennék ingatlant.
Ha meg aingatlanár robbanás elé, vennék mennyi is volt a minimum, talán 2000 ért OTPt.
A múlt számaiban szerintem sehol nincs vita.
A mindenkori jelenidőben van nehéz dolgunk, mert a jövőt kéne jól eltalálni ahhoz, hogy passzív jövedelemre szert tegyünk.

mr_bob 2023. 01. 30. 18:46

Előzmény: #190377 Bolton01

#190379

10% inflációnál volt 5%-os állampapír kamat, most van 25% infláció és van 15%-os állampapír kamat. alig volt monetáris szigorítás, csak optikára néz ki annak. egy ország és egy háztartás adóssága máshogy viselkedik, előbbinél sokkal nagyobb a játéktér folyamatos újrafinanszírozással, vagy éppen "pénz nyomtatással". nem is sűrűn hallani csődbe ment országokról, főleg ha nagyrészt saját devizában vannak eladósodva.

mr_bob 2023. 01. 30. 18:41

Előzmény: #190376 earth

#190378

muszáj volt úgy alakítania a számokat, hogy az ő prekoncepcióját erősítse, miszerint nem érdemes eladni büfi ingatlant.
-
mostanában mintha többen elkezdtek volna remegni itt a fórumon és próbálják "felbeszélni" az ingatlanokat, nehogy elinduljon valami eladási lavina és máshol kössön ki a végül pénz, ezzel leverve valamelyest az árakat.

Bolton01 2023. 01. 30. 18:39

Előzmény: #190373 mr_bob

#190377

Én értem a Te oldalad is.
Ami az én véleményem, hogy a jelenlegi rekord adósságállományt nem tudja egyik ország sem sokáig magas kamatszinten finanszírozni. De sok cég meg magánszemély se.
Véleményed szerint az államadósság 15-20-25%os kamatszinteken sokáig fenntartható? Amikor a mediterrán országokat úgymond "lélegeztetőgépre" kellett tenni hozamemelkedéskor, az állampapírjaikat meg az EKB-n kívül olyan sokan nem vásárolták?
A fejlett országokban a megtakarítók kirablása zajlott és zajlik a 0 környéki vagy bizonyos esetekben negatív kamatokkal.
Nálunk jelenleg a lakossági állampapírokra meglepően magas kamatokat fizet az állam ...

earth 2023. 01. 30. 18:37

Előzmény: #190358 kukor-ica

#190376

Hónapokig arról írtál, hogy balgaság abban reménykedni, hogy nominális árcsökkenés lesz, most meg hirtelen visszamenőleg bekövetkezett? Aki nyáron nem adott el, az elkésett?! Az 50M-os lakásodért 40-et kapnál?! Ez nálam már felér a nominális árcsökkenéssel. Nálad még mindig nem?

mr_bob 2023. 01. 30. 18:36

Előzmény: #190274 slash

#190375

"Állampapír se 100% a köpcös hiperaktív, minden nap más hülyeséget böfög fel . Ha hozzányúl a MÁPhoz, menekülni fog a nép belőle."
-
na még erre reagálok. jó lenne, ha nem terjesztenéd ezt a marhaságot, hogy nem lesznek kifizetve az állampapír kamatok, vagy hogy lenyúlják a pénzt. teljesen felesleges riogatni, még a végén valaki elhiszi. viszont, ha már itt tartunk tudod ki nem fog fizetni egy válságban? egy rossz bérlő, akit ki sem tudsz rakni a lakásodból. nem először olvasom tőled, hogy úgy próbálod előadni, mintha az ingatlan bérbeadás kockázata alacsonyabb lenne egy államkötvénynél, ami nyilvánvaló tévedés.
-
ja és máp-ot nem veszünk már jó ideje, nagyjából ennyire vagy tisztában az állampapír piaccal és a mögöttes finanszírozással.

Törölt felhasználó 2023. 01. 30. 18:28

Előzmény: #190371 wantuu

#190374

es a szemunk elott zajlott le a berloi generacio letrejotte 2015-el kezdodoen Bp-n

mr_bob 2023. 01. 30. 18:23

Előzmény: #190369 Bolton01

#190373

bekerülési árra hozamot számolni szerintem nem célravezető, mert eltűnik az infláció a képletből. mondok egy példát: vettél valamit 10M-ért, ami évente 1M-ért van kiadva, tehát 10% éves hozam. eltelt 10 év, a valamid ára felment 10M-ről 30M-ra, az éves bevételed meg 1M-ról 3M-ra. tehát a bekerülési árra van most 3/10, azaz 30% hozamod. ez nagyon szépen mutat, ki lehet tenni az ablakba. szintén tegyük fel, hogy van egy 15%-os állampapír. ha eladnád a valamit 30M-ért és 15%-os hozamú állampapírt vennél belőle az hozna éves 4.5M-t, a 30%-os "bekerülési" 3M helyett. most akkor melyik a több: a 15% vagy a 30%, a 4.5M vagy a 3M? emlékszem, hogy ugyanezt magyaráztuk el cyrus-szal tihamérnak is pár éve, több kevesebb sikerrel. egy szó, mint száz: lehet bekerülési árra hozamot számolni, és lobogtatni, de az önbecsapáson kívül másra nem jó. nagy valószínűséggel felfele fog menni a hozam (az infláció miatt), de egyátalán nem jelenti azt, hogy több valódi pénzt is hoz, mint egy másik alternatív befektetés.

Bolton01 2023. 01. 30. 18:13

Előzmény: #190370 Bolton01

#190372

Ezek a számok kb 20-30%os szórással a városok nagy részére ugy érzésre szerintem igazak lehettek, de saját számokat mindenkitől örömmel fogadnék ...

wantuu 2023. 01. 30. 18:12

Előzmény: #190370 Bolton01

#190371

Te, és itt még páran eleve úgy gondolkodnak hogy kb. minden pénzüket ingatlanba akarják fektetni. Akkor valóban lehet nem éri meg kiszállni 1-2 évre.
Aki jobban diverzifikál, az lehet most átsúlyoz ingatlanból kicsit másba, és nem biztos hogy csak 2 évre. (De ha piszok jó ingatlan vételek lesznek két év múlva, valószínűleg visszasúlyoz.)

Bolton01 2023. 01. 30. 18:09

Előzmény: #190369 Bolton01

#190370

Ezek után számolgathatnék vadul, hogy ha eladtam volna fél éve, meg visszavenném 2 év múlva mennyi nyernék, de kit érdekel??
Szerintem Tihamér és még pár befektető is osztja a számaimat, amit elnagyolva írok picit a könnyebb számolhatóság miatt, de a matek talán kijön belőle:
Lakás (átlag, 40m2) : 2008-2012 között durván a legtöbb városban 5M környékén meg lehetett venni.
Garázs: akkoriban kb 800e - 1,5M között mentek.
Jelenleg durván havi 100e (évi 1M) tud a lakás bérleti díjban, nem túlfeszítve.
A garázs havi 20-30e között (évi 200-300e).
Ezek kb 4-5 éves megtérülések.
A lakás tud sztem stabilan 20-22M-et, a garázs 5-8M között.
Ha tudom akkor, hogy így elmennek az árak, kb all-inn-t toltam volna rá akkor!

Bolton01 2023. 01. 30. 17:58

Előzmény: #190367 mr_bob

#190369

Minden csak felfogás kérdése, honnan jön ez az 50M? Vételár? Szomszéd annyiért adta el? Jól hangzik mert szép kerek?
Megosztanék én is egy nézőpontot, remélem nem értitek félre ... Tizenéve, válságban vett lakás, garázs ... A Beker-árra számítva jelenleg a legjobb vételem kb 30%-ot hoz évente, jelenleg. Már rég visszajött a vételár, amit anno adtam érte ... Minden hónapban a bérleti díj AJÁNDÉK, és az ingatlan is AJÁNDÉK, visszatermelte a vételárat.
Nekem sajnos csak néhány ilyen mélyponti vásárlásom volt, durva lehet annak, aki annak idején úgy Istenigazából bevásárolt ...
Ha esne 70-80%-ot a piac, még akkor is visszakapnám a vételárat, ha el kéne adni ...

wantuu 2023. 01. 30. 17:48

Előzmény: #190363 slash

#190368

Nekem a Temes utcai sorházas lakóparkban vannak ismerőseim jó ideje. (Nem tudom a lakópark nevét, Temes utca azon a részén van, ahol a Körös utca befut.)
Szeretik, én is voltam náluk, szerintem nagyon kellemes hangulatú.
Tömegközlekedés a HÉV miatt kiváló, de autóval tippre még mindig bedugulhat befele reggelente Szentendrei út és a Pusztakuti út. Egyéb szolgáltatások is jók, Csillaghegyi Uszoda, Lidl, Aldi, kis Tesco, orvosi rendelő, gyógyszertár, Csillag Center üzletközpont mind közel.
Amit megnéznék, hogy mennyire van közel a Pusztakuti út az adott lakáshoz, mert ha közel van, lehet zajos.

mr_bob 2023. 01. 30. 17:38

Előzmény: #190358 kukor-ica

#190367

tehát van a fejedben egy 50 M horgony ár, amennyit senki sem adna érte, de te ehhez viszonyítod az állampapír hozamát. érdekes gondolkodásmód. kíváncsi lennék melyik ingatlan kategória esett nominálban 20%-ot, hogy 50 M helyett csak 40-ért lehet eladni (ez reálban majdnem 50% csökkenés lenne 1 év alatt).

slash 2023. 01. 30. 17:38

Előzmény: #190364 tihamer

#190366

Itthon én is télen vettem mindig. Tavaly "megbotlottam" a horvát nyaralónál mert sütött a nap és összefostam magam a tengertől. zsongás.. Kellett.. Kb 10%ot tudtam alkudni. szar idegen nyelven. nincs olyan hogy "adja má oda nékem, Báttya.." :-)

slash 2023. 01. 30. 17:32

Előzmény: #190358 kukor-ica

#190365

így van. Ha most adsz el ingatlant, realizálod a szopót. Hiába rakod utána be bármibe. Itt a háború, a köpcös minden nap más baromságot mond, az infláció szakít, ki tudja mi lesz 2 év múlva?

tihamer 2023. 01. 30. 17:28

Előzmény: #190349 slash

#190364

A legtöbb ingatlanomat a legnagyobb mértékű alkuval mindig a téli hónapokban vásároltam.
A szezonális hatás. 👍

slash 2023. 01. 30. 17:27

Előzmény: #190354 urigeller

#190363

Írtam már a Forrásligetről. Régi lakópark de sztem jó. Sok a fekvőrendőr mert erre kerülnek ha áll a pusztakúti út. A Forresthilltől legyél jó messze. A Fagyöngy lakópark is jó.
-Közlekedés, szolgáltatások, közösség: minden van. az 1,3M ft/nm megszűri a népet.

Bolton01 2023. 01. 30. 17:18

Előzmény: #190361 Bolton01

#190362

Vagyis rosszul mondom, páran nagyonis jól éltek belöle: akik eladták a konstrukciót ...

Bolton01 2023. 01. 30. 17:16

Előzmény: #190359 kukor-ica

#190361

Bármi előfordulhat, mi csak valószínűsítünk ...
Aki megmondja mennyi lesz a 2023-24-25ös infláció és mellé még megmondja ugyanekkora pontossággal az ingatlanárakat is, attól én csak a lottószámokat kérném el ... mert ez kb ugyanaz ...
Senki nem tudja, mi lesz huzamosabb ideig tartó, statisztikailag 15-20%os (de a valóságban sok területen sokszor 30-50%os !!) infla mellett, de a külföldi árakat nézve az infla lelassul szerintem. Sok esetben gátlástalanul nyerészkednek nálunk (lásd sokszor Magyar-Osztrák-Spanyol Aldi/Lidl összehasonlítások), ami nem tartható fennt sokáig.
Picit túl egyszerűnek tűnik az adjunk el mindent és állampapírból meggazdagszunk megközelítés... bár nekem is van belőle.
Talán kb 20 éve volt a Brokernet-es sztori, nem tudom hányan emlékeztek rá ...? Ott is csak kis ideig jött be a matek, pedig hányan beletoltak mindent! Még a saját házát is behitelezte pár ember, hogy majd a hozamokból lazán törleszt a "hülye" banknak, a különbözetből meg jól él. Nem mondok újdonságot, egy idő után nem jött össze a dolog ...