Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Jó régen meglátogattama kollegámat a Pók utcai telepen, tényleg tetszett. Tavaly egy darabig ott laktam - nagy csalódás volt. Szerintem pocsék hely. Poros, zsúfolt, zajos, lerobbant. Szóval ez az "elit" hely.
Bocs, de visszatetsző ez az állandó frusztrált személyeskedésed, amiből mindig elolvas az ember 1-2 szót, amikor próbálja átugrani a kommentedet. Miért nem lehet higgadtan, felnőtt módjára hozzászólnod?
Megnéztem, azok a magasföldszinti kis ablakok irodát rejtenek, az utcáról látszanak az irodai neonok és berendezések, full fehérre festett falakkal. Nem lakás, ez a lényeg.
Igen, szerintem sem ér ennyit a luxuspanel-felár, ha egyáltalán prémimnak számít. Én amúgy nem akarok odaköltözni, csak Jegemelov reggeli felvetésére reagáltam, aki 4. ker káposztási panelt hozott fel a csökkenés bizonyítására. És mivel eléggé képben vagyok 4. ker, és bár nagy tégla érdekel, de a teljes piacot figyelem egyfajta árindikátorként, ezért bátorkodtam kicsit boncolgatni az árakat. Már magam sem tudom, hogyan terelődött a szó a Pókra, de jó drága ltp, az biztos.
Hagyd a tőzsdei hasonlatokat. Ahhoz jobban kellene érteni hozzá.: "Tőzsdei hasonlattal, nincs lefele támasza a lakásáraknak, a qrmánytól meg most nem várható, hogy megtámasztja. Felfele meg nem látszik a vételi erő, ami repítené feljebb." Minden tőzsdei árfolyamnak van támasza. legfeljebb fájdalmasan lent sorakoznak. A vételi erő minden évben újra előjön. Nem vagyunk halhatattlanok. És nem mindenkinek 2013-ban jött össze a pénz egy lakásra (vagy legalább az önerőre.) Új generáció nő fel és jelenik meg hitelképesen a piacon. És ahogy ma kinéz, nem sok ingatlanfejlesztő mozgolódik, hogy egy ma kezdődő projekten legyen kinálat a következő 1-2 évben,(amig elkészülnek ott a lakások.) A másik téves megállapitásod: "A lakáskiadás nagyjából 1-2% prémiumot tudott hozni az elérhető biztonságosnak mondható befektetésekhez képest." Ezt meg honnan szedted? 2013 óta a lakásárak Budapest 2-3-szorozódtak. Milyen bankbetét vagy államkötvény hozott közel ennyit? Ha üresen állt a lakás végig, akkor is magasabb hozamot hozott eddig. A 3. értelmezhetettlen megállapitás: "Most qrva magas árak, arcos eladók (a többség) akik ragaszkodnak is ezekhez a zárakhoz a helyzettől függetlenül." Miért arcos az az eladó, aki nem dől be a médiában harsogott - mindjárt minden összedől - kórusnak és nem rohan eladni a lakását és utána kicsit lehiggadva vakargatja a fejét, hogy hol fektesse be biztonságosan úgy hogy ne veszitsen reálértékéből? Neked is van befektetési célú lakásod. Te bevennéd azt a süket dumát, amit itt olvasok már pár hónapja folyamatosan? Vagy inkább csökkented a bérleti dijat ideiglenesen a bérlővel megállapodva és kivárod a szebb jövőt?
A Pók utca menő hely a lakótelep között is, meg is kérik a zárát, ha oda akarsz költözni. Utána lehet arcoskodni a haveroknak, hogy te milyen elit helyen laksz. Ugye a panelprolik elit közösségébe lehet bekerülni és csak egy kégli vásárlásra van szükség ott. Mivel én lakni nem akarok panelben, befektetés esetében meg gyakorlatilag értelmezhetetlen a presztízs felár, amit ez a hely jelentene (érthetőbben a kutya nem fizet azért több bérleti díjat, mert ez a híres pók utcai telep, pontosabban kevés ilyen marha van csak), ezért nekem az ilyen elit panel telepek teljesen kiesnek a szórásomból. Vizafogó, xi. ker úgy en block, pók utca. Egy időben a 90-es években a káposztás még elit telepnek számított, legalábbis azok a speciális panelházak. Ugye azok lettek volna a panel lakótömbök következő generációja, bemutató házak voltak, ezért egy ideig menőek voltak, ma már nem, mert csak azt nézi mindenki, hogy kint a p.csában és 40-50 perc óra bkk-val bejutni, de még villamos + vonat kombó is 30-40 perc legalább a nyugatiig. Nekem meg a kéglitől amit vettem 10-15 perc séta, attól függően, hogy mennyire sietek. villamossal+2-300m gyaloglás meg 10 perc alatt.
Fiú, nézd meg a linkedet (még ha ez 3. ker panelről is szól): "lehazudtam" a felső pár darabot, de ha berendezed fordítva is, akkor vagy 80 db valamivel 25 m alatti. Látod - látod, még az olcsóbbakból is lekamuztam elég sokat. Pont én, ugye, aki csak a drágákat hallgatja el. Felfogod, hogy jellemző ársávot írtam 25 -55 m? De hogy érzékeld nagyvonalúságomat, annyiban igazad van, hogy ez 3. ker panelre érvényes, amit tévedésből linkeltél (viszont ezen kezdtünk el vitázni). Én Pók kerestem, ott valóban nincs 25 m alatti. De akkor sem érdekel a sokaságból a pár darab kirívó tétel, ha a sokaságra vagyok kíváncsi (statisztika). Minden lokációban, kategóriában szemre állapítom meg a szokásos hirdetési ársávot az eredmények alapján. Egyébként még tévedhetek is, de nem kamuzás vezérel. Amúgy az egész vita marginális és parttalan, a lényeg az volt, milyen drága Pók.
Az az igazság, hogy nem figyelned kéne, hanem aktívan keresned. Megrezegtetni a kapcsolati hálódat és jelezni, hogy vennél, hátha valakinek sürgős az eladás és rokonnak vagy ismerősnek szívesebben adná el alacsonyabb áron, mert akkor mégse egy vadidegen járt jól. Ingatlanossal lebratyizni. Na most ő nyilván megpróbál rádumálni valamire ez alapvető náluk, de ettől még sok alkalmi vétel náluk landol először és hívják a spanokat, akik lecsapnak rá. Fel kéne neki dobni egy plusz sikerdíjat, bár aki hálózat tagja, azoknál csak schwarzban működhet ez tudtommal, de van ilyen. Pl mikor mentünk ki az ingatlanostól, megvárt kint az ingatlanos segédje és mondja, hogy egy ismerősének van lakóháznak minősített nyaralója Velencén. Mondom neki, de én itt keresek kéglit a 13-ban, de hátha még használható lesz alapon beírtam a számát. Aztán mondtam bátyámnak, aki mondta, hogy ő meg megnézné, mert lehet, hogy érdekelné nyaralónak, csak aztán a mese meg a valóság két különböző dolog volt. Például ez a kégli nem is került be az adatbázisba, mert az ingatlanos gyerek schwartzban adta el a spanja nyaralóját. Ilyeneket csak úgy lehet elcsípni ha odamegy a zember és beszél velük meg kicsit próbál haverkodni, nem a szokásos fapofa. Rá kell kérdezni, hogy lehet-e rugalmasan értelmezni a működési kereteket és mondjuk 100-200e extra forint tud-e valami jobb vételt találni :) ? Jelezni kell, hogy nyitott vagy ilyenre és van ingatlanos aki rákaphat és ki tudja, lehet, hogy pont így lesz szerencséd.
Őszintén szólva, 15 évre előre nem gondolkodnék ilyesmin, de ez lehet hozzáállásbeli különbség. Azt teljesen validnak tartom, hogy 15 év múlva 15 évvel idősebb leszel és valószínűleg már túl leszel a csúcséveken jövedelem-szempontjából (de ez egyáltalán nem biztos!). Stratégiai célnak az teljesen jó, hogy 15 év múlva kell a gyerekeknek egy lakás, addigra az legyen meg, de nem biztos, hogy ennek az az első lépése, hogy T0-ban veszed meg, olyanra gondolok itt, hogy T0-ban elkezded a bevételek drasztikus növelésén dolgozni úgy, hogy T3-ban már duplát vigyél haza, a megtakarításaid arányát pedig szinten tartod. És utána ezt kezded el lebontani, mit a terv idénre, stb. Nem biztos, hogy egy ekkora lépést, ráadásul 15 éves időtávra most ugranék meg. Az meg, hogy jelentősebb jövedelmet nem vársz tőle, az mit jelent? Az is jó, ha évekig üresen áll, és fizeted a kk-t/rezsit? Vagy azt azért valaki fizesse + állagmegóvás? Vagy azért jöjjön belőle mégis csak jövedelem? Ha hitelből vennéd, akkor még mennyi mozgásteretek marad anyagilag? Szóval, nekem inkább csak kérdéseim vannak, a cél dicséretes, de valahogy máshogy próbálnám meg kezelni, mint mostanában vagy akárcsak 1 éven belüli ingatlanvásárlással hitelből.
Várd meg a következő pár hónapot, azzal nem vesztesz, a tendenciát érdemes figyelni (kínálat növekedése - árak csökkenése). Most alapvetően nem szabad vásárolni.
Valszeg rosszul fogalmaztam, igy tényleg nem befektetés, abból a szempontból, hogy nem várok jelentősebb jövedelmet tőle. Azt akarom, hogy a jelenlegi megtakaritási, jövedelmi és hitelkapacitásomat kivetitsem 15 év múlvára, amikor a gyerekeknek kell kéró, mert akkor már sokkal szarabb lesz mindhárom. Most hitellel valszeg többet tudok venni mint, 15 év múlva zsebből, ebből indultam ki. Bár valszeg még érdemes pár évet figyelmesen várni, mert a következő 2-5 év küzdelmes lesz. Köszi mindenkinek a választ, aki rászánta az időt!
"befektetési célú vásárláson gondolkodom ... 30 milla körül részben hitelből."Befektetni hitelből csak akkor érdemes, ha biztos vagy a megtérülésben. Senki nem fogja neked megmondani pontosan, hogy 10-15év múlva mi lesz a helyzet. Abból kéne inkább kiindulnod a spekuláció helyett, hogy mi van most. Most qrva magas árak, arcos eladók (a többség) akik ragaszkodnak is ezekhez a zárakhoz a helyzettől függetlenül. Van mellette még egy nagyon bizonytalan és jelenleg rossz megtérülést és sok problémás bérlőt ígérő bérleti piac.Ez van most. Minden más csak spekuláció. 2013-ban amikor megvettem a kéglit, a bérleti piac jóval stabilabb volt, persze jóval alacsonyabb bérleti díjak mellett, de akkor is egy kiszámíthatóbb helyzet volt. A hitel kamatok magasak voltak, de a lakásárak alacsonyak. A lakáskiadás nagyjából 1-2% prémiumot tudott hozni az elérhető biztonságosnak mondható befektetésekhez képest. 2013 2020 Lakásár alacsony qrva drágák és fejben elvarázsolt tulajok Bérleti piac alacsony de magas bérleti díjak elméletben, a gyakorlatban meg kőkemény kenyérharc és rossz piaci kilátások Lakásár Itt a kedvenc kockám Ilyen számok vannak a kockán, amivel dobsz: növekedés 6,3,2,1,0,-1 2,1,0,-1,-2,-3 5-8 éven belül (tégla kégli, jó lokáció, alaprajz stb) A 6-os szám a Zsidayé tiszteletből, bár tudom, hogy ő később írta meg ennek a fórumnak az indító cikkét, de jól látta a sok elhalasztott vásárlás hatását, hogy felrobban a piac. Most 2020-ban csak olyanoktól lehet olvasni további árrobanásról álmodozást, akik több lakáson ülnek és állítólag nem adnak el soha, gyakorlatban meg lehet, hogy eszik a kefét, hogy lemaradtak a zárak tetőpontjáról tavaly. A lakásár változást amúgy is csak tippelni lehet, pontosan így, mintha dobnál egy kockával, amin a valószínűségek vannak felsorolva. Egy dolog biztos, hogy jelenleg lefele jóval nagyobb a légüres tér ahova eshetnek a lakásárak, mint felfele a vásárlóerő támasztotta emelkedés.Tőzsdei hasonlattal, nincs lefele támasza a lakásáraknak, a qrmánytól meg most nem várható, hogy megtámasztja. Felfele meg nem látszik a vételi erő, ami repítené feljebb. Próbáld meg megtippelni a várható árváltozásokat, írd rá egy kockára a számokat és dobjál. Valószínűleg sokkal jobb tanácsot fog adni neked a kocka, mint bárki más ezen a fórumon :) Azért az szépen látszik, hogy befektetési szempontból az egyetlen igazi kockázat az volt 2013-ban, ha -1-t dobok a kockával és még lejjebb mennek az árak. 2020-ban meg? A jelenlegi helyzet minden csak nem befektetés párti, de nem az én pénzem, nem az én fejem fáj utána. Ezért jó tanácsot adni, igazából csak magának foglalja össze a zember :)Ha dobsz a 2,1,0,-1,-2,-3 kockával egy 2-est vagy esetleg egy 1-est de nagyon optimista alkat vagy, akkor vágjál bele egy tégla kéglibe :)
Nagyon köszi! :) Ez akkor megmagyarázza, hogy a 29 kezdetű lakásból miért nem akar már engedni egy jelképeset sem. Eddig a listámban sem volt, most meg az alsóbb régióban nyitott az ársávban. Most fogadta el talán, hogy azon az irányáron a közeljövőben sem lesz érdeklődő, így a következő irányár az lett, amennyit egy éve remélt érte. Sőt, inkább az alatt kicsivel. Összességében nem sokat akar engedni a tavalyi elképzeléseiből, de a balekfogást feladta, úgy tűnik. Persze újabb egy hónap múlva már lehet ez is alkuképes, hiszen jó eséllyel tényleg el akarja adni.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link