Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
A belváros vagy Buda egy csomó részén ma a válság alatti árak dupláján erőlködés nélkül kapsz lakást. Vagyis 3-szorozódásról szó sincs, sok helyen még duplázódás sincs! Ellenben Budapest (főleg külső) részein a telekárak lazán háromszorozódtak.....
Törölt felhasználó2020. 04. 05. 11:20
#66699
Nem én tördeltem így, hanem az edge (:-
Törölt felhasználó2020. 04. 05. 11:19
#66698
Sziasztok! Új regisztráció vagyok, de elég régóta olvasom a fórumot, képben vagyok, hogy ki kicsoda. Társaságban is az a típus vagyok, aki először hosszan szemlélődik, és utána kezdi felfedni magát. Szerintem az a jó, ha mindenki a saját szemszögéből mondja el a véleményét, én is erre törekszem majd. Néhány szóban magamról. A nickname annyiban fedi a valóságot, hogy középkorú, Budapesten élő, FIRE (financial independence) állapotban levő, a megtakarításban és lassú gyarapodásban hívő, de azért még munkajövedelemmel is bíró, családos ember vagyok. Elég szerényen, nem hivalkodóan élünk. Remélem, érdekes lesz számotokra, hogy ilyen paraméterekkel hogyan gondolkodom az ingatlanokkal kapcsolatban. Van egy normális, külvárosi, talán a külvárosi átlagnál egy picit jobb helyen levő, de igen jó állapotú, budapesti lakásunk, amiben lakunk. Az általunk lakott lakáson felül van két nem hasznosított, örökölt ingatlanunk (egy falújítandó budapesti és egy jó állapotú megyeszékhelyi). A budapesti csak jelentős felújítással lenne hasznosítható, de annak a matekja nálam nem jött ki. A megyeszékhelyen levő pedig ugyan kiadható lenne, de a macera vele elvinné a jövedelmet, ezért nem foglalkozom vele. Rokon látogatásnál jól szokott jönni. A személyiségem sem igazán kiadáspárti, szerintem nem vagyok elég kemény és elég hiszékenynek is tartom magam, azaz egy rafinált bérlő átverése valós kockázat lenne nálam. Véleményem, hogy a kiadás valójában vállalkozás, és nem nekem való vállalkozás. Az ingatlanok a vagyonunk kisebb részét alkotják, van ezen felül PMÁP, MÁP+, kevés részvény, ÖNYP, bankszámlákon lekötve. Optimális ingatlan portfólió számunkra egy kb 100 nm-es budapesti ház lenne olyan állapotban, mint most a lakásunk. Ez jelenleg 100 millió alatt nem megoldható az általunk preferált környéken. Ha megoldható lesz 80 millióból, akkor kezdünk gondolkodni a váltáson, ha 70-ből, akkor kp-re veszünk. Ha sose lesz megoldható ennyiből (inflációval korrigált mai ennyiből), akkor ezt a ház dolgot végleg elengedjük, mert FIRE állapotból nem engedünk. Ez az elengedés számunkra nem fog lelki törést okozni. A gyereknek egy induló lakás, másfél szoba, valahol a Hungárián belül a város északi felében, egy csendes utcában, de ez nem sürgős, ráér a következő 10-15 évben odajutni, és ahhoz felhasználható lesz a két szabad ingatlan is. Elképzelhető, hogy ha valamikor megvesszük, akkor hasznosító cégen át lesz kiadva (a szállodáknak se feltétlen az a tulaja, aki üzemelteti). A saját lakáson felül szerintem a mi helyzetünkben az ingatlan vagyon indokolt, de az összevagyonunk 2/3-ánál többet nem szeretnék csak ingatlanban látni. Emellett én minden ingatlanra úgy tekintek, hogy azt előbb-utóbb valaki el fogja adni vagy az enyészeté lesz. Csak idő kérdése, hogy mikor jön el a tulajdonos számára az az élethelyzet, amikor meg akar válni az ingatlantól. Ha más nem, majd az örökösének az örököse fogja eladni. Tehát én a fentiek szerinti világban élek és gondolkodom, a hozzászólásaim is ezt fogják tükrözni.
Attól,hogy be vagy szarva,még nem fogják a kedvedért olcsóbban előállítani az import termékeket,még szép,hogy a gyengülő forint miatt minden import termék drágább lesz. Arról nem is beszélve,hogy mimnél nehézkesebb egy termelés annál drágább is,ez pedig,megint árfelhajtó tulajdonság,szóval az infláció nagyon is elfog várhatóan szállni. Mint már írtam,aki ért a tőzsdéhez az tőzsdézzen,aki nem annak pedig jelenleg az ingatlan a legbiztosabb befektetés szerintem,de nem minden hol és nem mindenáron. Elsősorban megyeszékhelyeken és vidéki nagyvárosokban ahol minimum van kórház,könnyen kiadható belvárosi tégla,1-2 emelet,stb,stb............. Egyébként meg senkit nem biztatok semmire,mindenki a saját bőrét viszi a vásárra. Az viszont nagyon nem tetszik,hogy a 2020 as egészségügyi válságot aminek lesznek negatív gazdasági hatásai a 2008 as gazdasági válsággal teszik egy szintre,ezt egyszerűen hülyeségnek tartom.
Számoljunk egy rosszabb verzióval. A járvánnyal együtt élünk 1-2 évig. A gazdaság recesszióban, az állami kiadások messze meghaladják a bevételeket. A szükséges pénzt igy megteremtik. Ez magas inflációval jár. Ezek elsődleges vesztesei mindazok, akik bankbetétben, párna alatt, vagy kötvényekben tartják a pénzüket. Recessziós környezetben persze, hogy nem nőnek a lakásárak. De valószinűleg nem is csökkenne, sőt van esély arra, hogy (ha nem is azonnal) de az infláció üteménél kisebb mértékben de nőni kezdenek ujra az árak. (Tehát reálértékben ott sem lesz egy ideig tartás. Mi lesz a recesszió végén? Az infláció csökken. Gazdaság beindul. Az államkötvényre továbbra sem kapod meg az infláció követő kamatot, de az ingatlanok árai gyorsuló ütemben, azaz egy idő után az inflációt meghaladó ütemben fognak majd a fellendülő fázisban nőni. Igy a várakozásom az, hogy kb 3 év múlva a kötvénytulajdonos buknak 10-20%-ot mig az ingatlantulajdonosok minimum nullán állnak reálértékben, de esély van arra, hogy 3 év múlva már pluszban lesznek. (Azaz nominálisan lesz akár 30% feletti áremelkedés is 3 év alatt.)
Na ha ilyer reszletekbe menoen tudod cafolni a megrogyott fundamentumokat(bar aki szerint 2018 ota meg beszelhetunk egyaltalan fundamentum kozel arakrol, annak fizetes egy sort), az egesz jo indikator arra, hogy tenyleg nem kell kapkodni.
Amikor a zemberek félnek a jövőtől és nem vásárolnak meg meghúzzák magukat, akkor te miféle árnövekedést prognosztizálsz? Ennek a modern gazdaságnak és kiemelten az ingatlanpiacnak a motorja a hitelezés. Anélkül minden földbe áll. Na most a zembereknek vajon mennyire lesz kedvük hiteleket felvenni a közeljövőben? Eleve ha szigorítanak a bankok, akkor a lehetősége is csökken a hitelfelvételnek. Nem kell erre válaszoldnod, mert ez egy egyértelmű folyamat. Ha te nem ezt várod, akkor vegyél most lakást, ne másokat akarj vásárlásra bíztatni, mert az aljas dolog. Aki meg más folyamatokat vár a közeljövőben, az kivár.
Így van ülni kell azon a 30 + millán 1 évig.azután,lehet rajta valamit venni,ami 1 évvel ezelőtt még 15 milla lett volna. Mert a sok"hozzá értő"szerint az infláció nem növekedni fog ,hanem elfog tűnni :):)
Sajnos a zemberek jó része képtelen a rugalmas gondolkodásra. Beáll nekik az agygörcs, hogy lakást köll venni, mindegy, hogy milyen drágák, mindegy, hogy sz.r a kínálat, de venni köll, azonnal. A legtöbb befektetésnek nem úgy kéne kinéznie, hogy 1 hónapon belül lakást veszek vagy holnap részvényt, ha esik ha fúj, de meg köll venni. Én soha nem értettem ezeket a zembereket, akik mindig csak a tárgyat látják maguk előtt, amit meg köll szerezni. A megszerzés körülményei is fontosak. Egy türelmes ember meg akkor vesz, amikor olcsó, részvényt, lakást, bármit. Mollyt nem 3e-n kellett venni, hanem most 1,5e-n. Az tényleg mindegy, hogy lesz-e olcsóbb mostanában vagy nem, mert ez jó ár, ami 3-5 év távlatában már jó nyereséget fog hozni. A 3e nem biztos, sőt. Mondok más példát, a gyerekeknek mondtam tavaly karácsony előtt, hogy olcsó a PS VR, alzákoknál lehetett kuponozni, 60e alá lehetett vinni az árát. Nem nem kell. Utána haverjuknál kipróbálták és most mégis kéne nekik, amikor a legolcsóbb pakk 90-100e forint. Ennyiért nem veszek, megvárjuk az akcióját. Lakást is akkor kell venni, amikor olcsón odaadják, aki meg hagyja magát rádumálni drága lakásra vagy csak türelmetlen buta volt, az így járt.
Miert, azt hiszed ha az infláció kicsit megugrik majd még feljebb megy a lakások ára? Mert nem fog, 2 éve tullottek a realitáson az árak. Most jön egy stagnálo /lefelé ívelő időszak. Tegnap jelentette be Gulyás, hogy napi 4000 fő új munkanélküli van Magyarországon. Munkaerohianynak vége, végtelen bernovekedesnek vége. Nyilván nem minden szektorban, de a legtöbb helyen igen. Ujratervezes van.
Itt vidéken ugyanezt kérdezik . Egyik dolgozóm férje juhokkal foglalkozik,ez eddig jó volt. Most leállt az export és képtelenség eladni, ráadásul megdrágult a takarmány. Másik dolgozóm szülei húsmarhával foglalkoznak,ugyanez a helyzet.A reálgazdaságba való befektetés lehetne egy lehetőség,de sok a bizonytalanság (pl.piac,fizetőképes kereslet)
Ez a nagy kérdés a befektetési oldalakon is, senki nem tudja megmondani a tutit. Tozsdezni csak akkor, ha van kellő ralatasod és hanyagolni tudod a pénzedet evekig, úgy tekintesz ra, mintha nem is lenne, aztán egyszer a megfelelő pillanatban kiszallsz. Euroba atvaltani talán még érdemes, ha forintod van, hogy ertekenel maradj, de akár map plusz is lehet átmenetileg. Budapesten kisebb kiadó lakasokat már 90ezertol találsz, ennyit már az első félévben hoz egy 28-30millios map plusz. Ahhoz, hogy megerje egy ilyen lakást megvenni, 20millio korulire le kellene mennie az aranak. És akkor még az értéknövekedésen is nyerhetnel hosszabb távon. Ezeken az arszinteken a budapesi ingatlan nem éri meg, már nem éri meg jo ideje, a járvány csak még inkább ratett erre, mert a bérleti díjak is kiszámíthatatlanabbak lettek. Ingatlan arnovekedes most már nem lesz egy jó ideig. Ülni kell most a pénzen és várni a következő beszallot, ha ingatlanozni akarsz. Ez csak az én véleményem, de színtiszta matek.
Nem azt mondtam, hogy az ingatlan rossz befektetés, de a jelenlegi helyzetben a jelenlegi arszinten késő ebben gondolkodni. Airbnb-nek kérdéses a hosszú távú jövője, bérleti díjak csökkenni fognak, nem tudni hogy alakul át a munkaeropiac a jövőben, mennyire lesz elterjedt a home office ( nagyon jól tud működni es erre most sokan rá is jönnek). Ha csökkennének az árak mondjuk 30-40%-ot,akkor megint el lehetne gondolkodni azon, hogy vesz az ember egy lakást kiadasra. De akik itt lakasok kiadasabol élnek, gondolom már ok sem a mostani arszinten vasaroltak, hanem amikor még 10-20millio volt egy lakás, vagy még annál is kevesebb.
Sziasztok! új vagyok itt, pár napot olvastam csak vissza és nem szeretnék egyből észt osztani. Viszont érintettség okán megosztom veletek, hogy én mit gondolok a témáról. Ha valaki nem ért nagyon a tőzsdézéshez ( de itt arra kell gondolni, hogy vagy van valakije aki nagyon közel van a tűzhöz vagy van régóta működő és bevállt kereskedő robotja és szisztémája ami működik ) akkor szerintem is az ingatlan az egyik ( hanem a legjobb ) befektetés. Persze itt is mint minden más befektetésnél fals az ha egy rövid időszakot veszünk alapul. Az valószínű igaz, hogy ha mostantól kb egy évet veszünk akkor nem a legjobb befektetés az ingatlan. Mert valószínú van benne egy 10-15% ingatlanár és bérleti díj csökkenés. DE ha valaki ( mint én is ) az elmúlt válság után vett lakásokat és kiadta az egyrészt brutál értéknövekedést ( 2-3 szoros érték ) könyvelhet el és ha közben kiadta a lakásokat ( amiket gondosan kiválasztva megyeszékhely Szfvár, Tatabánya ) bőven 5-10% éves hozamot ért el. Szóval ha azt vesszük, hogy most van benne esés ( legyen akár 20% ) még mindig nagyon jó befektetés. Ami miatt jobb mint a tőzsde sztem: - havi szinten van belőle "jövedelem - nincs benn olyan, hogy napi szinten esik az ára mondjuk 30 %-ot - ha optimálisan megahtározva mondjuk 25-50%-ban hitelből finanszírozod a lakást ( itt fontos, hogy lehet egy lakás full hiteből is de ami a legfontosabb, hogy szerintem az összes lakás összértékének az össz hitelállomány ne legyen több mint 25-30% ) akkor az éves hozam még ebben a helyzetben is jónak mondható --> extrém esetben ( nekem pl van egy olyan lakásom, hogy full hitelből vettem és magát fizeti ) Persze összeségében én is kicsit aggódok, hogy mi lesz de sztem ezzel most minden ember így van....
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link