PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

7974
7975
7976

Törölt felhasználó 2020. 02. 20. 11:41

#60700

Na közben meg is találtam az egyik kiszemelt REIT-et. EPR-t ajánlotta a szagértő. Most 67 dodón áll és korrekcióban van, ami jó beszálló vagy jó beszálló a további veszteségre :) A profik ilyenkor megvárják, hogy elinduljon felfele, mondjuk én nem vagyok ennyire profi, hanem több pakkal megveszem az esést vagy az emelkedés elejét. Így csökkentem és porlasztom a kockázatot, persze ha földbe áll a reit, akkor mindehogyan megszívtam.
Hozni kell egy döntést, viszont bruttó havi 0,375 dodót ad részvényenként, az bruttó éves 6,7% (nem számoltam azt, hogy havi szinten befektetem, csak összeszoroztam, de akkor minimálisan több az éves) ezen a szinten. Ennyit kégli kiadással nem lehet összehozni. Igaz itt van árfolyam kockázat is, azt is bele kell számolni.
Akik hisznek az ingatlan piac jövőjében, azoknak jó döntés lehet ez, ráadásul ide nem kell egy komplett lakás árát betolni, mégis folyamatos cashflow-t ígér. Minden hónap 15. környékén jön a pénz.
Hát elgondolkodtató minden esetre, még rágom egy kicsit a témát. Amúgy se tudok ilyen nagy összeget revoluton egyszerre átváltani, mert letiltják a kártyámat a p.csába azonnal (revolut hátránya a hülye tiltási rendszerük bankkártyáról levett pénzek esetében is).

CyrusTheGreat 2020. 02. 20. 11:37

Előzmény: #60697 yooio

#60699

Lényegében az összes nagyobb beruházót (WING, Cordia, irodások - BIF, Greenhouse, stb) kitömték az NKP keretein belül, egy visszaesést simán kibírnak összeomlás nélkül. a 300 MRD-os NKP-keretből 100MRD ment ingatlanpiacon aktív cégeknek, ezt inkább jelzésként kellene értelmezni, a kormány is számít a lassulásra/visszaesésre a piacon.

CyrusTheGreat 2020. 02. 20. 11:34

Előzmény: #60696 CyrusTheGreat

#60698

De tessék, maradjunk a Cordia példájánál, ha a kötvény (=bullett loan) helyett egy annuitásos hitelként nézem a problémát. 40MRD 4%-on 60 hónapra havi 736M-ós törlesztést jelentene, négyzetméterenként 150k-s profittal számolva havonta 4911 négyzetmétert kellene értékesítenie, ez kicsivel kevesebb, mint havi 100 lakás lenne. Ennek realitása nincs sok, évesítve 1200 lakást azonban már lehet értékesíteni, ez praktikusan négy közepes-nagyobb projekt lenne.
Más kérdés, hogy valószínűleg bőven van fedezet is a cégnél, anélkül, hogy megnéznénk az éves beszámolót, az üzleti terveket szerintem elég nagy valószínűséggel kijelenthetjük, hogy nincs akkora nagy veszélyben ennek a hitelnek a visszafizetése. Nem látom a fedezetlen túlhitelezést ennél a példánál. Ez persze nem jelenti azt, hogy nincs az egész gazdaságra nézve túlhitelezés, de kérlek, definiáld egy kicsit pontosabban, hogy mit értesz túlhitelezés alatt.

yooio 2020. 02. 20. 11:29

#60697

A Cordia megfelelo likviditast kapott, gyakorlatilag 4 %os tokekoltsege van forintban, 4,7es inflaval, ami nekik zsenialis. Ok a lakasaitkat ezzel nyugodtan tudjak tartani orrverzesig. A kisebb ingatlanos cegek lehetnek bajban, ott elobb-utobb arat kell csokkenteniuk ha nem megy el. Ha elmegy, akkor minden ok.
Lajos: REITek teljesen likvidek, tozsden kereskedett ertekpapir, a nagy kulonbseg az ingatlanos alapokkal ellentetben, hogy oriasi kapitalizacio van, tehat van likviditas, ha epp eladni akarsz. Oriasi krachban nincs veluk tapasztalatom, ott tortenhetnek erdekes dolgok idolegesen , de az barmilyen instrumentumnal elofordulhat. Ha nem akarsz pickelni REITk kozt, akkor nezz ra etfdbn a legnagyobbakra, es valassz kapitalizacio es koltsegszint alapjan.

CyrusTheGreat 2020. 02. 20. 11:15

Előzmény: törölt hozzászólás

#60696

Igen, elolvastam. De egyik állításodat sem indokoltad, vagy támasztottad alá. A bankok minden esetben megkövetelik a megfelelő fedezetet a hitelek mögé. A lakásárak nem kizárólag a hitelállomány növekedése miatt szálltak el, a háztartási szegmens hitelállománya 2017 Q2-től indult meg dinamikus növekedésnek, addigra már rég túl voltunk 2015-höz mérten egy 20-25%-os lakásárnövekedésen úgy, hogy 2016-ig nettó hitel visszafizető volt a lakosság.
Nyugodtan tanulmányozd ezt, mind a vállalati, mind a lakossági szektorra vonatkozóan:
https://www.mnb.hu/letoltes/hitelezesi-folyamatok-2019-szeptember-hu.pdf
Az MNB kötvényprogramjában felvett hiteleket pedig jellemzően beruházásokra költik, a Cordia meg is mondta, hogy külföldi terjeszkedésre, lengyel-spanyol projektekre. Egyébként meg 40 MRD-nyi kötvény bocsátott ki 4%-os kamatra, évi 1.6MRD-nyi kamatfizetési kötelezettsége van (plusz ugye a végén az egészet vissza kell fizetni, de az már legyen az ő baja, legfeljebb refinanszírozza egy új kötvénnyel). Ha azt nézem, hogy négyzetméterenként legyen csak 150k-s haszna, akkor évente 10666 négyzetmétert kell értékesítenie a kamatteherhez, ez 50 nm-es átlag lakással számolva évi (!) 214 lakás értékesítését jelenti. Ennyit vélhetően megugrik a kamatteher teljesítéséhez...

wawa1 2020. 02. 20. 11:01

Törölt hozzászólás

#60695

Törölt felhasználó 2020. 02. 20. 10:46

#60694

Ma olvastam egy usákok viccet és ezek szerint ott sem fenékig tejfel már az élet.
Leferdítem: Az ügyvéd irodájában erlomlik a mosogató és kihívja a víz-gáz szerelőt. A szerelő kijön, megcsinálja a munkát és benyújtja a számlát 250 dodó lesz az 1 órás munka. Az ügyvéd elképed, hogy dehát ő ügyvédként csak 100 dodót keres óránként. A szerelő azt válaszolja, hogy hát igen, amikor én ügyvéd voltam én is csak 100 dodót kerestem óránként :)
Most egyébként kedvet kaptam ahhoz, hogy túlárazott mocsok lakás keresése helyett, megnézem az ingatlanos REIT-ek világát, lehet, hogy onnan is ki lehet szedni hasonló pénzt, mint ami ingatlanból kéne, csak nem kell egy összegben betolni 30misit. Valakinek van tapasztalata REIT-ekkel, mennyire likvid ez? Mert ingatlanos bef alapba pont a sz.r likviditás miatt nem tennék pénzt, de a REIT lehet, hogy megoldás lesz. Ugye ez is egy alternatív megoldás lenne annak, aki nem akar túlárazott mocsok lakást venni, de mégis az ingatlanpiacban lát lehetőséget és nem feltétlenül a magyar ingatlan piacban, de feltételezve, hogy pénznyomda nem fog leállni.
Meg valaki mondta a fizikai aranyat múltkor és többen ajánlják, hogy érdemes 5-10%-ot abban tartani, mert nem áll le a pénznyomda még sok évig. Az aranytömböt viszont nem akarok venni és elásni a vén diófa alatt, meg lehet a kutya ki is ásná és akkor baj van, hanem venni fizikai arany ETF-t, kényelmesebb jóval :) Xetra vagy Invesco, a befektetési májszter az invesco-t ajánlja a kisebb költség miatt viszont a múltban minimálsan de a xetra teljesített jobban, dönteni kell.
A Fed elnöke is megígérte, ha válság lesz kamatcsökkentés és folyamatos pénznyomtatás jön, namost a kamaton sokat már nem tud csökkenteni, marad a pénznyomtatás, ami meg a tőzsdén meg ingatlanban fog landolni végül.
Meg persze az örök ETF-k, de itt is egy jó tipp, hogy megpróbálni a kis kapitalizációjú részvények ETF-ét is, nem csak a megszokott sp500-t.
Meg vettem még egy pakk MTEL-t, felmarom az osztalékot, aztán meglátjuk. 4,5%-t ad májusban és állítólag megtartják az árfolyamot is utána. Szerintem jó lesz, de majd kiderül.
Diverzifikálni kell emberek, én ahogy most látom és átgondoltam, a kéglik annyira túlárazottak és a normális befektetési szinttől annyira messze vannak, hogy vagy várok évekig vagy keresek más befektetést addig.

CyrusTheGreat 2020. 02. 20. 10:14

Előzmény: #60692 Ebadta

#60693

Ezért írtam, hogy sok sikert. Lényegében isteni szerencse kell a lakáshoz tartozó egyedi kéményhez, amivel azt csinálsz, amit akarsz. Akkor lehet szépen cirkót megcsinálni, kialakítani a teljes fűtés-melegvíz hálózatot. Ezért ódzkodok a gázkonvektoros lakásoktól, konkrétan nálam KO-kritérium.

Ebadta 2020. 02. 20. 10:06

Előzmény: #60690 CyrusTheGreat

#60692

Nem hiszem, h a fűtés korszerűsíthető, ahhoz egy kéményt kell varázsolni valahova, na ahhoz sok szerencsét. Először azt nézném meg, tartozik-e egyáltalán bélelhető kémény a lakáshoz.

bendeguz_sly 2020. 02. 20. 10:02

Előzmény: #60690 CyrusTheGreat

#60691

Hasonlóan látom, köszi. Egyébként kínálat sincs igazán a naphegyen, senki se akar onnan elkoltozni?

CyrusTheGreat 2020. 02. 20. 09:51

Előzmény: #60672 bendeguz_sly

#60690

Erősen túlárazott, konkrétan ennek a lakásnak kizárólag a panoráma az egyedüli értékelhető eleme. Sok sikert egy fűtéskorszerűsítéshez, nem túl jó az elrendezése sem, a konyhából nyíló cselédszoba azért elég diszfunkcionális így a 21. században. Alsó hangon bele kellene még rakni 20M-ót.

Gaguse 2020. 02. 20. 09:45

Előzmény: #60688 buyandhold

#60689

Az egy normális, jó ország! itt meg amíg van 2kg főzni való burgonya addig minden fasza :D

buyandhold 2020. 02. 20. 09:16

#60688

https://www.napi.hu/ingatlan/kormanybuktato-ok-valhat-elszallt-lakasarak-lakhatasi-valsag-irorszag.700440.html

Gaguse 2020. 02. 20. 09:07

Előzmény: #60686 johai

#60687

de ők szektások, nekik nem számít semmi! a fiatalokat nem tudják megszólítani, sztem bajban lesznek...

johai 2020. 02. 20. 09:02

Előzmény: #60684 Gaguse

#60686

Idosek nagy reszenek most rugtak ki a labat.

CyrusTheGreat 2020. 02. 20. 08:55

Előzmény: #60677 yooio

#60685

Igen, AD-AS teljesen jól vizualizálja a helyzetet, azonban ez sem jelzi azt, amit a kolléga említett, miszerint túlhitelezettség (bármi is legyen ez) alakult volna ki. Egy nyitott, export-vezérelt gazdaságban, mint a magyar, ha nő az exporttevékenység, US, német cégek bővítik itt a termelést mert nő a kereslet az itt előállított termékekre, akkor Magyarországon csökken a munkanélküliség, ezzel jobbra tolja a keresletet a görbén.
A jobbra tolt görbe pedig inflációt okoz, esetünkben anélkül, hogy bármilyen forint hitel megjelent volna a képben (feltételezve, hogy a külföldi cégek a megnövekedett exportkapacitást a saját piacukon elért profit-növekedésből finanszírozzák).

Gaguse 2020. 02. 20. 08:54

Előzmény: #60683 egynapod

#60684

sztem kezdenek bajban lenni, maradtak az idősek mint állandó szavazó, de ennyi....

egynapod 2020. 02. 20. 08:47

Előzmény: #60682 Gaguse

#60683

A gyönyörű, hogy a maffiának még így is van kétmillió biztos szavazója. Milyen érzés lehet minden nap úgy kelni, hogy ezekkel a birkakkal bármit megtehetek úgyis rám szavaznak?:))))

Gaguse 2020. 02. 20. 08:41

Előzmény: #60681 johai

#60682

az "átlag" ember nagyon későn szokta észrevenni, hogy kirabolták ;) jelen esetben marad az arany meg az eur, chf

johai 2020. 02. 20. 08:27

Előzmény: #60680 yooio

#60681

Jegybanki arfolyamnyereseget a forintgyengulesen a koltsegvetesbe kene elvileg befizetni.
Erosodesnel forditva.
Ami itt megy az nem normalis,lehet hogy ertelmes emberek dolgoznak a jegybanknal,de semmi haszna a "munkajuknak", ami inkabb kodosites.
3-5% infla kenyelmes nekik?
Persze akiknek millios fizetese van,azok lehet nem veszik eszre a valos,mindennapi elelmiszer inflaciot,ami 20% korul mozog mar,par honappal ezelotti szinthez kepest.
Gyakorlatilag most futott ki a kepbol par millio ember,nem tudnak megelni a jovedelmukbol mar...