PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

8036
8037
8038

RealistaPista 2020. 02. 04. 14:31

Előzmény: #59196 CyrusTheGreat

#59200

Ha valaki befektetésre venne panelt, szerintem érdemes kijjebb venni:
https://ingatlan.com/iii-ker/elado+lakas/panel-lakas/budapest+3+kerulet/30998215
https://ingatlan.com/iii-ker/elado+lakas/panel-lakas/budapest+3+kerulet+margitliget+utca/29933105
Saját részre ellehet gondolkozni, hogy +5m, vagy plusz 10 perc utazás, de bérleti díjban szerintem nem jön vissza, hogy közelebb van kicsit a központhoz.

Törölt felhasználó 2020. 02. 04. 14:05

Előzmény: #59198 CyrusTheGreat

#59199

Jogos, fel lehet és fel is kell hozni azt az érvet, ha ennyi pénzt te map+-ba tennél, az mennyit fialna. Ezt még a legvörösebb nyakú eladó is megérti szerintem. Az ő ékszerdoboza biztosan rendkívül értékes, de alapvetően ha befektetésre veszem, akkor engem csak az érdekel, hogy mennyiért lehet kiadni és így mennyi az elérhető hozam rajta. Az, hogy majd egyszer talán a jövőben felmegy még az ára, engem nem tud meghatni, mert vagy így lesz vagy nem. Nekem csak egy dolog fontos, hogy sokat már ne essen lefele erről a szintről, akkor azért már lehet egy alsó közepes kockázatú befektetésnek venni.
Mondhatja erre a tulaj, hogy őt meg nem érdekli ez a hókusz pókusz, ennyit kér a kégliért mert tavaly a Dezső a szomszédban ennél is drágábban adta el a kéglijét és neki régi linóleum padlója volt. Ebben a kégliben meg teljesen új a linóleum :) Akkor ott kell hagyni, nem erőlködni vele és majd találkozunk fél év múlva esetleg.
Jó irányba mennek a dolgok, az eladók meg fognak törni, de kell 1 év legalább, hogy általánosan elfogadják az alacsonyabb bázis árakat és a komolyabb alkut.

CyrusTheGreat 2020. 02. 04. 13:47

Előzmény: #59197 Törölt felhasználó

#59198

Nem nettóval számoltam, bruttóval, 12 hónap, 15%, és 5%-os MÁP+ hozam (amortizáció nélkül). Nyilván, ha befektetésre venném, akkor a lakáskiadásnak minimum 7%-ot, de inkább 8-at kellene tudni hoznia, elég magas riskről beszélünk. Az 5%-os számításnak kizárólag az a lényege, hogy az ártárgyaláson felhozd - függetlenül attól, hogy saját célra vagy kiadásra hozod.

Törölt felhasználó 2020. 02. 04. 13:42

Előzmény: #59191 CyrusTheGreat

#59197

"így ebből MÁP+-szal árazva 26.5M-ós ár."
Nem számolhatsz úgy, hogy a 130k bevételed az nettó, mert az bruttó bevétel, amiből lesznek kiadásaid és adóznod is kell.
Egy normális befektetőnek 24m -t ér meg maximum egy olyan lakás amit évente 11,5 hónapig ki lehet adni 130k-ért. Aki ennél többet kifizet egy ilyen kégliért, magát hülyití csak be. Áremelkedésre a közeljövőben nem lehet számítani, meg szerintem egy kéglinél ne is spekuláljon senki árnövekedésre, inkább a biztosabb havi bevétellel számoljon. Én kp-val inkább 22-23m közé lőném be.
Ha nem adja oda 22-23m-ért, akkor nem kell megvenni befektetésre, ennyike. Saját célra, lakhatásra meg lehet venni, ha tetszik a környék meg a ház.

CyrusTheGreat 2020. 02. 04. 13:36

Előzmény: #59193 Törölt felhasználó

#59196

Egy fokkal funkcionálisabb panel Óbudán, Árpád-híd közelében:
https://ingatlan.com/iii-ker/elado+lakas/panel-lakas/budapest+3+kerulet+kerek+utca/30412426
Az árazása szintén nem jó, de ennek már ilyen mérethez élhetőbb elrendezése van, a konyha is jobb, cserébe 2M-et ez is felszívna csak egy kis rendbepofozással.

CyrusTheGreat 2020. 02. 04. 13:33

Előzmény: #59192 RealistaPista

#59195

Menekülj.
"A ház osztatlan közös tulajdon,a lakást egy tulajdoni hányad megvásárlásával,és használati megosztással lehet önálló lakásként használni."
Fityinget nem ér.

CyrusTheGreat 2020. 02. 04. 13:31

Előzmény: #59193 Törölt felhasználó

#59194

Az igazi nagy bajom nekem a 2+fél szobával van, lényegében a 2-ből 1 szoba majdnem használhatatlan, az egész olyan, furcsa. Élek a gyanúval, hogy lehet élhetőbbeket is kapni. Ez egyébként mindig ilyen, egy kicsit jobban megnézi az ember, megpróbálja elképzelni benne a mindennapi életet... aztán kiderül, hogy elég tré.

Törölt felhasználó 2020. 02. 04. 13:25

Előzmény: #59191 CyrusTheGreat

#59193

"- ellenben mégis csak egy tízemeletes panelról beszélünk, zuhanyzóval..."
de a konyha inkább egy főzőfülke
van egy totál értelmetlennek látszó helység, ami miatt cserébe minden lakószoba töppedt
a lodzsa egy vicc
Ez egy nagyranőtt, de annál jobban elb*aszott garzon inkább a 28 is sok érte, két embernek elég kompromisszumos.

RealistaPista 2020. 02. 04. 13:24

Előzmény: #1 Hathor

#59192

3.kerben figyeltem egy lakást, 35.9ről indult, most 30on van. Sajnos nagyon közel a Szentendrei út (Vajda jános utca).Másik friss tapasztalat: III.ker Selmeci utcában hirdettek 37nm, 18m volt talán. Emeleti, tégla,csendes.Természetesen full felújítandó. Este mentem megnézni, így az épület állapotát nem tudtam jól felmérni a retek esztétikai állapoton túl. A lakásban beázás nyomai (felette már csak padlástér), állítólag a társasház biztosításából már intézés alatt. Tulaj hirdette(friss öröklés), aki állítólag hiába kereste a közös képviselőt.Utóbbi állítását azért vonom kicsit kétségbe, mert én másnap egyből elértem, a műszakis emberük sajnos megerősítette az épület statikai problémáira vonatkozó félelmem. Az árához képest egész sokáig fent volt, 4-5 nap után tűnt el.Amin még gondolkodom most:
https://ingatlan.com/31106356?hf&mbpid=MEJhR3QrOHNrWXh3&iv=hhHeaqjkUgssNQH5MkcrhQ==&utm_source=Hirdetesfigyelo&utm_medium=email&utm_campaign=2020-02-04&utm_term=2263487&utm_content=elado+lakas+pest-megye+Budapest+organic
Rögzített megállapodással a másik fél kedvező árú megvásárlására, a tulaj halála után.

CyrusTheGreat 2020. 02. 04. 13:07

Előzmény: #59189 Törölt felhasználó

#59191

Jó az alapanyag a hirdetés alapján:
- "Az ingatlan bármikor megtekinthető." -> ezt könnyű ellenőrizni, ha felhívod és tényleg bármikor jó, akkor komoly eladói szándékról beszélünk. Valószínűleg komoly a szándék, mert elég sok energiát belerakott a hirdetésbe, még ha a képek nem is olyan jók.
- "Áresés!" -> ez a hirdetés első mondata. Criscito kolléga meg leírta az életutat. Ezek alapján tényleg úgy gondolom, hogy el akarja adni (kell neki esetleg a pénz?).
- "Az ár alkuképes" -> ennél már csak az lett volna a legjobb, ha kapásból ezzel kezd. Így lényegében az elmúlt másfél képernyőnyi szöveget tette csak zárójelbe (na jó, ez nyilván egy erős túlzás), én biztosan nem írnék le ilyet, ha előtte oldalakon keresztül ecsetelem, hogy milyen jó a lakás (burkolatok, felújítási részletek, stb).
- saját maga hirdeti a lakást, így nem kell még az ingatlanos 3-4%-os jutalékát is kigazdálkodnia.
- ellenben mégis csak egy tízemeletes panelról beszélünk, zuhanyzóval...
- - - - - - - - -
Ez a lakás kiadható 130k-ért azon a környéken, így ebből MÁP+-szal árazva 26.5M-ós ár. Persze, tudom a XI. kerület igazi mese-kerület, csoda ott lakni - de ennyinél többet biztosan nem fizetnék érte. 27M-ós KP-val egyébként bőven érdemes ilyen alapanyagnál bepróbálkozni, szerintem ez a konkrét hirdető már simán elfogadná. Ha nem most, akkor tényleg majd két hónap múlva leviszi 31M-re, de akkor is csak 27M-et fognak érte kínálni. Telefon, kicsit beszélgetni vele normálisan, rögtön kiderül minden, hogy meddig lehet elmenni.

CyrusTheGreat 2020. 02. 04. 12:54

Előzmény: #59188 Criscito

#59190

Menj oda KP-val, tedd meg az ajánlatot, bőven lesz olyan, aki élni fog vele. Ha nem most, akkor majd két hónap múlva visszahív. Azt azért tegyük hozzá, hogy én kifejezetten illikvid szegmensben játszottam ezt, KP-val fizetés esetén nálam ez az alap (így lehet nagyjából a MÁP+-os árszintre kerülni, kisebb-nagyobb területi kiigazításokkal). De ha továbbra sem jelennek meg a vevők, akkor a 30M körüli sávnál is bőven megjátszható.

Törölt felhasználó 2020. 02. 04. 12:52

Előzmény: #59187 CyrusTheGreat

#59189

Még a végén összejön tényleg vmi Pied-à-terre nekem is :D

Criscito 2020. 02. 04. 12:51

Előzmény: #59187 CyrusTheGreat

#59188

20%os alku ingatlannal? Letezik ilyen? Tavaly meg inkabb felfele licitaltak a vevok ...

CyrusTheGreat 2020. 02. 04. 12:46

Előzmény: #59159 Törölt felhasználó

#59187

Biztos vagyok benne, hogy KP-t villantasz, akkor 27-ért már egyből odaadja, ilyen előélettel. A hirdetésben is kapásból azzal nyit, hogy áresés, a végén meg explicit kimondja, hogy alkuképes. Bár 27-ért is túlárazott, ha vársz még három hónapot, addigra leviszik 31-re a hirdetési árat, és akkor kell 25M-mel megkínálni.

Törölt felhasználó 2020. 02. 04. 12:21

Előzmény: #59184 impudent

#59186

A piac helyre rakná az árakat, csak mindig minden kib.szott qrmány meg helyi polgimájszter azt képzeli, hogy neki az a küldetése, hogy az ingatlan piacot megb.zerálja a közjó érdekében. Az eredmény mindig piactorzítás és irreális árak.
Pedig szerintem már 2 év alatt kialakulhatnának egyensúlyi árak. Amit a vevők is elbírnak és amit az eladók is elfogadnak.
De soha nincs 2 év szabadon, hogy valaki ne b.zerálna meg valamit. Ha más nincs, akkor verbálisan valami idióta kommunikációval b.sszák meg az ingatlan piacot.

CyrusTheGreat 2020. 02. 04. 11:55

#59185

Lassan mindenki részesülhet a sikerből:
https://www.portfolio.hu/ingatlan/20200204/a-cordia-belep-a-bet-xbond-platformra-is-414647
Alapvetően intézményi befektetőknek van, 100k EUR a minimum kereskedhető névérték - de ez azért nem akkora összeg, amit mondjuk Private Banking ügyfélként ne lehetne megugrani a bankodon/befektetési szolgáltatódon keresztül. A Cordia 2026/I fix 4%-os kuponnal bír, ez igazándiból jobb befektetés, mint megvenni valamelyik lakásukat (az is hasonló nagyságrendű befektetés).

impudent 2020. 02. 04. 11:51

Előzmény: #59183 Törölt felhasználó

#59184

Meg koll varni amig lényugszik a beteg.

Törölt felhasználó 2020. 02. 04. 11:44

Előzmény: #59181 impudent

#59183

Havanna nekem kiesik. Lesz itt is 20m-ért talán a 13-ban is, de 4,15,14 biztosan kapok. Nem most, most aki tulajjal beszéltem, mind vörös fejű, álomvilágban élő. Kell nekik időt adni 1-1,5 év és hát ennyi, ha nem buzerálja meg megint a qrmányzat az ingatlan piacot, akkor a panelek ára el fogja érni a formulámmal kalkulált árat, talán még alá is lehet menni kp vásárlással. Itt az X ugye az amit a befektetőnek meg kell határoznia, mennyi éves bruttó bérleti díjjal számol, havi díj illetve mennyi hónapig lesz kiadva. Ehhez nem árt némi tapasztalat a lakáskiadás terén, ami nekem úgy gondolom megvan.
Y (ár) = X (éves bruttó bevétel) / 0.0625