Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ugye előszerződés van: ha 10-90 és akkor 10% őt raksz le azt lehet elbújni még azt adja a fejlesztő is ha elall a szerződéstől. Most ha jól tudom már Metrodomnal is 20% ék. Igazandiból ez jobban megnyugtató hiszen ha például bekér a cég extra 10 milliót akkor ha nem akarsz fizetni a cegnek kell az eredeti 20 % ot visszadni neked plussz mégegyszer ugyanazt az összeget ami miatt elállt .. szóval nagyobb az összehangolt a fejlesztő bukhat nagyobb a visszatartó erő is
Igen, a veszteség korlátozva van, de azért csak úgy elsétálni nem lehet, ha a vevő nem fizet, akkor a legtöbb cég 20% körüli meghiúsulási kötbért kér. Ez a veszteség maximuma. (Ha a Metrodom nem kér, akkor tényleg hülyék, és nagyon kíváncsi leszek a jövőbeli értékesítési számaikra, mert így könnyű fújni az árat.)
"Kinek mekkora a pénztárcája meg az rizikó vállalása (még banki hitelkerete)" Viszont fontos hogy ez ki lett emelve ugye az a szint azért már nem mindenkinek van. Viszont ismerek olyanokat akik utána bank dobálja a százmilliós hitelkeretet és igenis vettek lakásokat (még most is)
De viszont ezért nem vagy nagy fejlesztő. Mert ezzel a mentalitással csak a lehúzó Bt még a Kortartozo Kft működött amíg működött. Mert ha van normális fejlesztő akkor ezek egyre jobban kiszorulnak. Az igazi pénz még nem az egyszeri 200 milliós lehuzasbol van a hanem a 10 szer vagy végtelenségig megismételhető milliárdokból....
A mester nem akarta megvenni mindenáron. Eccerű a matek. Belerak 2m-ot, ha felmegy az ára 2 milliót 100%os a haszon, ha 20m-ot, akkor 1000%-os. Ha lecsökken kétmilliót, akkor otthagyta volna:) Sima tőkeáttétet csinált a beruházó pénzével:)
Pontosan. Én éppen ezért vártam már korábbra a fékezést (nem esést!), és nem tartom egészségesnek a mesterséges keresletnövelést, mert ez duplán fog visszaütni. Jobb lenne egy fenntarthatóan, kisebb mértékben, támogatások nélkül növekedő piac.
Ez pontosan így van, de a végét korrigáljuk: 10 db lakáshoz kellett akkor kb 200 millió, ma kb. 300 millió hitel, ehhez brutális havi jövedelem kell. 200 milliós hitelhez 2,2 millió, 300 millióhoz 3,3 milliós NETTÓ HAVI IGAZOLT jövedelem kell. Ezt nagyon nem mondanám olyannak, hogy bárki megteheti.
Ez korrekt látod. Sajnos nem ilyen az emberek többsége, csak verik az asztalt, mert övék a lakás a 10%-ért. Közben dehogy... Simán kiforgatnám őket, ha beruházó lennék, de csak a kivitelezési kötlség megemelkedéséig, és a saját tőke használatának áráig. Ha valaki ezt nem fogadja el, akkor zéró összegű játékot játszana nálam:) Abszolút inkorrekt viselkedés. A beruházó rsézéről ez nem megbizhatósági kérdés, hanem számok. Gyakorlatilag az ő balekságukon nyertél, és szerencséd volt. Ennek örülni kell. :)
akkor tudsz ingatlanozni, ha új belépők vannak a piacon. Ha nincs, akkor nincs piac. Szerintem a cserések lesznek már túlsúlyban, ami bizony hosszútávon befékezi a piacot. Azért is lökik most a 10m-ás babacárót, hogy legyenek új belépők. Az igazi kasza azon van értelemszerűen. Az 5%-os államkötvény elég sok "befektetőt" dob el a piactól. A kisebb panelek fognak menni továbbra is, de csak 30m alatti ársávban. Ha azok túl magas áron lesznek kitartva, akkor elérkeztünk a végéhez.
Ezért írtam hogy én megvizsgálták a metrodom ot es megbízhatónak tartottam őket. Ha csak egy lakásról van szó én velük vennék . De vettek itt emberek cordia-tol is ott mi a tapasztalat? Azért ez két játékos dolog mert azért a megbizhatosagnak ára van amit te a relatív magas árral és egy kb 3 éves várakozással fizetsz meg. Mit tennék én ha a cég bekér még 5-10 milliot? Elosszor is eloszednem hiszen én még így is többet nyerek de viszont el kezdeném minden fórumon leírni hiszen egy nagyobb fejlesztőnek az image a legfontosabb a következő projekt-hez. Ahol ennyire publikus lenne hogy mekkora zsivány ott azért többször is meggondolják hogy csináljanak ilyent. Hiszen nem csak elvesztik a megbízható fejlesztő prémiumot hanem diszkontalni kell következő eladasnal. Volt egyebbként bárkinek aki itt olvassa a dolgokat ilyen tapasztalata?
Metrodom-ot én azért választottam mert ők voltak akik felét visszaadták az áfa csökkenesnel, plussz folyamatos projektjeil vannak. Egyszer volt Budán kutuavasar? Hát talán ilyen nagy ugrás lehet. De ugye az alapok mindig ott vannak ingatlannal, mindig vannak új részek amik felértékelődnek, pld 8ker, lehet régi házat kipofozni és továbbadni, lehet nagyobb házat kis lakásokra osztani, lehet két kis lakást luxus nagy lakassá alakítani, lehet airbnb-zni, lehet újépítésűt venni,lessz meg (vagy nem lessz) áfa valtozas etc... Persze nem könnyű át kell gondolni higgadtan mert hamar lehet nagy baj is. De inkább akkor erről legyen a szó, keressük a sikert különböző modszerekkel. Nem a kifogás hanem a megoldás ami engem érdekel.. :)
Mondjuk azt erre, hogy ügyes voltál. Valóban jó ötlet volt, de gyakorlatilag a beruházón gazdagodtál. Én is voltam így benn egy építkezésben, de nekem kellett befejeznem, mert az építettő feladta. De az a bibi a gondolatodban, hogy arra nem reflektálsz, hogy sokan meg azon rinyálnak, hogy még kérnem pénz a kivitelezők, mert felmennek az árak. Akkor jön az ügyvéd és társai, holott teljesen jogos beépíteni menet közben is az új bekerülési árakat. Ha Te nem rinyálnál azon, hogy lakásaidra még kérnek 5-10m-ot akkor oké, korrekt. De adódik a kérdés, ha a kivitelezőt benyújtja a csekket azért mert felment a kivitelezési költség, vagy azért, mert a 90%-os sajá tőkéjét Te "használtad", akkor mi lenne a véleményed? Komolyan kérdezem
Ez az egyszer volt budan kutyavasar kategoria,bar ujepitesu,tervezoasztalrol eladott lakasokkal nem sokat foglalkoztam....mindenesetre kesz csoda hogy a kivitelezo 10 % elolegbol vegigvitte az epitkezest,hitelt kapott a banktol,es nem kert az utemezes szerint ujabb,ea ujabb befizeteseket....de mondom annyira nem ertek hozza,nallam az csapodott le hogy a vegen mindig tobbet kertek a vevotol,mint az erdetei ar,mar ha egyaltalan atadtak:)
Én ezt a változatot azért mondom parszor mert pont azon is segít (-ett volna) aki nem rendelkezik hatalmas megtakarításokkal de elszántsággal és kitartással...
Az adó etc minimális 20 milliós lakásra 500 alatt meg van. Nem azt mondom hogy huly volt aki nem lepte meg valaki mert mennyire fel ment. Hanem azt hogy vigyázni kell a jól hangzó demagóg szövegekkel meg még kell érteni ki miért sikeres. Pld izomman meg ncseed a paneloknal, buyandhold vagy inpudent a nyaraló üzletben panczgab elemerorsos vagy berlini belvárosi lakások még jó ralatas a kfoldi vonulatokra etc... Ezek jó gondolat menetek de a poenkodos több alteregos szereplőt nem értem főleg hogy egyebbként látszik ész is van azért.
Én korábban is ezt mondtam: 2evvel ezelőtt voltak lakások 45-50 m2 esek kb 20 millióért. Az nagyon egyértelmű volt hogy drágulás lessz (ők ekkorára ilyen gyorsan még én sem számítottam) én kb 40-50%-os növekedésre számítottam két év alatt új építésűnél. Ugye tervezoasztalrol már eleve kb10-15al olcsóbb plussz a 10-15% a bér és gazdasági növekedés plussz az alulértékeltseg és a nagy turisztikai érdeklődés etc legalább ennyit vetített előre. Példa tovább: Metrodomnal 10% ot kell eltenni foglalkoznak. Maradjunk most. Egy ilyen kisebb lakásnál 45m2 20 millio=2 milliót kell lerakni. Plussz másik 2 milliót kell összeszedni 2.5 év alatt amíg kész lessz mert simán vehetsz fel hitelt a maradekra. Főleg úgy hogy ha még csak alig nőtt is a valós ár már akkor is képes vagy 70-80 százalékos hitelre. Ez most egy kb 45-50 m2 és lakás volt. Ilyeneket én is vettem, mivel ezeket a legkönnyebb kiadni szóval ebben 100% vagyok. Megcsinlahatjuk 35m2-re is. Mennyi volt kb 16millio? Most mennyi? 45-50 m2 most kb 40-50 millió a 35 ős meg 34-40? Szóval így csinálsz 2 millióból 20 millio profitot 2 év alatt...szerintem egy átlag házaspár vagy egy átlag ember főleg Budapesten aki már meg van komolyodva csak össze spórolt már 1.5-2 milliót. Onnét már csak egy stabil munkahely még ha nagyon muszáj 2 év spórolás kell.es megvolt. Kinek mekkora a pénztárcája meg az rizikó vállalása (még banki hitelkerete) lehet megszorozni ezt. Lehet 10x35 m2 és lakást venni vagy 4*90 est a matek hasonló (persze ott már kisebb a hitel magasabb a tőke arany)
Jo detektiv munka! Nalam Lajos- wahler nemecsek fejlodes ugye egyértelmű a másik kettőnél még érdekes az a düh meg moderátoros (nagyon sikeres) jelentgetes első naptól fogva. Ncseed-et gallyra is vágták többek között... Mindegy már írtam korábban hogy habár jóba folyamatos kontroll de nincs lelki erőm kitalalni ki milyen játékot játszik. Ha jó érvek vannak vagy lehet valakin segíteni az érdekel de ez a fajta szvazazgatos feljelentős hamis játék nem érdekel.Mert túl nehéz az értéket innét kikaprni. Még ugyebár micsoda mentális állapot lehet ez mögött...
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link