PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

10820
10821
10822

BPartner 2015. 11. 21. 07:53

Előzmény: #3519 buyandhold

#3520

Ha hirdetési oldalon van, akkor írj nekik és le fogják venni.

Ha a saját oldalán, akkor nem nagyon tudsz mit csinálni.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

buyandhold 2015. 11. 21. 07:37

Előzmény: #3518 pitcairn2

#3519

Vettem egy hazat, es az ingatlanos nem hajlando levenni a hirdetest, mar augusztus ota. Szerintetek mit lehet tenni?

pitcairn2 2015. 11. 20. 23:41

Előzmény: #3517 Sarpac

#3518

ihol lenne az ingatlanpiaci elmebetegség legutolsó fázisa:)

For Sale: Apocalypse Bunker, Can Withstand 20 Kiloton Nuclear Blast; Furnished: Asking $17,500,000
link

Sarpac 2015. 11. 20. 20:07

Előzmény: #3515 BPartner

#3517

Na vajon miért?! :D
(felét se éri el még a tavalyinak sem) ?

mpagnes 2015. 11. 20. 19:23

Előzmény: #3513 BPartner

#3516

ezt értem,mert pl. itt nálunk,ami előre néz az utcára az nagyon rossz,mert dübörögnek az autók, ami meg hátra néző lakás az mind csendes és ez is 1 milla különbség alapból....de én arra gondoltam,amikor teljesen egyforma a fekvés, az emelet meg minden

BPartner 2015. 11. 20. 19:12

Előzmény: #3514 gyula1971

#3515

link

'A Duna House Holding Nyrt. részvények jegyzési időszakának lezárásáig az aktuális Barométert a társaság az MNB iránymutatásának megfelelően nem publikálja, megjelenésére előreláthatólag november 23-án kerül sor.'

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

gyula1971 2015. 11. 20. 19:06

Előzmény: #3513 BPartner

#3514

Októberi tranzakciószám adat jelent már meg?

BPartner 2015. 11. 19. 11:23

Előzmény: #3512 mpagnes

#3513

Nem szabad elfelejteni, hogy sokkal nagyobb is lehet a különbség, mert egy utcán belül is óriási különbségek lehetnek, nem hogy mondjuk egy konkrét városrészben. Ez a magyar lakáspiac sajátossága, hogy az elhelyezkedés egy bizonyos tényező, de nem az utolsó, ami megadhatja egy lakás értékét és természetesen az árát.

A statisztikák nem is tudnak mit kezdeni eleve a minőségi tényezővel, ahogy a brutális árkülönbségekkel sem. Egyszerűen csak torzítják az adatokat a magyar ingatlanpiaci sajátosságok miatt.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

mpagnes 2015. 11. 19. 11:16

Előzmény: törölt hozzászólás

#3512

ha egymáshoz közel van egy 30 éves és egy új,akkor biztos a minimum 30 % különbség, de inkább több

bebi_csibe 2015. 11. 19. 11:07

Törölt hozzászólás

#3511

BPartner 2015. 11. 18. 16:45

Előzmény: #3508 gyula1971

#3510

Ez csak elhelyezkedés alapján tudod vizsgálni. Budapesten a sok elavult és teljes felújítást igénylő lakások kínálati árai csukot szemmel viselkednek, de legább is tudomást vesznek a felújítás/modernizálás költségeiről.

A felújított és azonnal újra értékesített lakásokból ezért is is tudnak megélni sokan. A teljesen új lakások viszont drágák még ehhez mérten is.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

mpagnes 2015. 11. 18. 16:34

Előzmény: #3508 gyula1971

#3509

évente 1-1,5 % biztos, tehát 20 évesen a felújítottnak mindenképpen 20-30 %-al olcsóbbnak kell lennie

gyula1971 2015. 11. 18. 16:27

Előzmény: #3505 BPartner

#3508

Az új lakás ás a teljesen felújított között már nincs akkora különbség? Mekkora ez %--ban?

BPartner 2015. 11. 18. 16:14

Előzmény: #3506 pomperj

#3507

Normális országban sok éve létező vállalkozások építenek lakásokat és nem projekt cégek, amiknek ismerjük az okát és a célját is. Ilyen vállalkozási kultúrában, ami az építőipart jellemzi, erre jelenleg nem sok példa van. Cigányvilág az, akármennyire is csak pénzkérdést akarnak belőle csinálni.

Több típusú új lakásra van szükség, nem csak az általad felsoroltakra. Erre számtalan példa van, de a blog bejegyzésben is van link hozzá, hogy mi is történt pl. a 9. kerületben. Tegnapi cikk a portfólión. A 9. kerület pl. egy érdekes újlakáspiacot teremtett. Ott van sok érdekes megoldás pl. a több utcában egyszerre építő házak között is közös belső kert. Sokan imádnak ott élni és csak kisebből nagyobb lakásba akarnak költözni, nem pedig el. Az igazán nagy lakások pedig a Duna parton, a Duna Rezidenciák és a Castrum Házban találhatóak.

Szóval színes ez a piac, nem egyszerűen fekete vagy fehér. A valódi fejlesztők viszont akkor is hiányoznak a piacról és nem a pénz miatt, hanem egyszerűen nincs meg az a szakmai tudás, üzleti modell, ami a nyerészkedő "vállakozó szellemek" helyett új alternatívát jelentene.

És félre ne érts, ez nem egy vita, senki nem tépi senki haját. Az építőipar egy gusztustalan világ, nincs mit ezen szépíteni. A piac tisztulása egy természetes elvárás és folyamat kellene, hogy legyen. Az állam hiába erőlködik, ha majd jönnek újra és kihasználják az erre és csak erre alkalma "üzletemberek", akik házat nem tudnak építeni, de lopni, csalni és hazudni annál inkább.

Elnézést az erős szavakért, de itt nem érdemes finomkodni, sajnos a társasházak körüli balhék a rosszhiszemű üzleti magatartásoknak köszönhető.

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

pomperj 2015. 11. 18. 15:05

Előzmény: #3504 BPartner

#3506

Nagyra becsulom a hozzaertesed, nem volt szandekomban megserteni.

A lenyegi mondanivalo az volt szampeldaval illusztralva, hogy
-Mo-n hol tul-stimulaljak a lakas-piacot (devizahitel, allami tamogatas, stb);
hol meg lehetetlenul penzugyi okokbol, meg extremen alacsony kamatkornyezetben is

-mindenkinek jobb lenne egy stabil, hosszutavu ujra-szabalyzas, kulonben nincs munka es az orszag lakas-allomanya lerohad

-igenis szamit a penz a vallalkozo oldalarol is; a vevok tulnyomo reszenek a helyen kivul nincs is mas kriteriuma; es a kereslet a nem igazan jol hasznalhato, de megveheto 40-60m2 lakasok szegmensere koncentralodik es olyan epitesere kenyszeriti a vallakozokat
-normalis orszagban a lakasok tulnyomoan vallalkozasban epulnek (az egyedi a kivetel), es most nincs esely ra.

BPartner 2015. 11. 18. 14:26

Előzmény: törölt hozzászólás

#3505

Az új lakások sosem voltak olcsók, sőt! Igazából a használt lakások árai felett mozgott nem is kevéssel. Valószínűsíthető, hogy a piaci tisztulás - mert valljuk be, igazán arról beszélünk - jobb minőséget/értéket és ezzel együtt a jelenlegi piaci árakhoz képest magasan árazott újlakásokat jelent.

Az árral régebben sem volt baj. Inkább azzal, hogy nem társult minőséggel és a beruházások elkorcsosodtak, az árcentrikus piac miatt elkezdték kispórolni az anyag és munkaerő költséget ahol csk tudták, illetve ott lehúzni a leendő új tulajdonosokat ahol csak tudták: tipikus példája a túlértéket konyháknak, alap burkolatoknak, amit ha valaki nem kért, akkor csak filléreket jelentett ez a vevőnek. Aztán az új házakra ráerőltett közös képviseletek, akik akár több évig is garázdálkodhattak a házban, sikkasztva, szétlopva a házat. Szóval csak ilyet ne még egyszer!

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 11. 18. 14:20

Előzmény: #3501 pomperj

#3504

Egy érdekességre próbálja felhívni csak a figyelmet. Attól, hogy valaki társasházat akar építeni, még nem biztos, hogy engedni is kell. A múlt újlakáspiaca tényleg nem egy kellemes világ volt (sicc!)

Csak pénzkérdést csinálsz az egészből, amit a cikk éppen kritizál. Ma is építenek lakásokat, szóval a példád nem életszer, mert ma nem nulla lakás épül szerencsére, csak kevés. A leírt számokkal valami nem stimmel, de értéket is kellene teremteni, nem csak lakásokat építeni. Az értékteremtés jobb jövedelmezőséget és megtérülést jelent. A másik meg a klasszikus mutyizgatásról szól és ilyen papírfecninek végzett számolgatásokon alapul = komolytalan.

Másik topikban is tanácsoltam, hogy ezt hozzá nem értők nem fogják tudni "rutinból" megoldani. A rövid blog bejegyzésne is pont az a célja, hogy a mai piac más kíván meg és reméljük nem ismétlődik meg az a szakmaiatlan rablógazdálkodás, ami előtte volt.

Szóval ugyan ott vagyunk: olyan fejlesztők és beruházókra van szükség, akik magasabb szinten tudják művelni az értékteremtést. A "vállalkozó szellemek"-re ma sincs szükség!

Ruzsik Dezső
BPartner Zrt.

BPartner 2015. 11. 18. 14:20

Előzmény: #3501 pomperj

#3503

signal2 2015. 11. 18. 12:28

Előzmény: törölt hozzászólás

#3502

Nem neked szólt, általánosan.

pomperj 2015. 11. 18. 12:25

Előzmény: #3495 BPartner

#3501

Ne vedd kritikanak, de az a cikk hangulatkeltesen kivul semmi konkretumot nem tartalmaz. Uj lakasokat nem azert nem epitenek, mert nincs vallalkozo.

Csereben, mert epp mert tegnap targyaltam egy kivitelezovel hosszan telefonon, egy 32 lakasos haz epiteserol, ide irom a fo szamokat:

1) A telekre brutto 3500m2 epitheto, az netto lakasban 2400 m2, plus 32 db auto-beallo.
Az atlag eladasi ar 430eFt/m2 kalkulalva a bevetel 910-940MFt korulre varhato, bruttoban. Ebbol kell befizetni az AFAt.

Ha a telek 150M, az epitesi koltseg netto 480M (200eFt/m2), tervezes+marketing+engedelyek+projekmenedzsment+egyeb egyutt 100M netto, akkor nagyon meg vannak szoritva a koltsegek. A vegen a projekt netto koltsege kb.730MFt.

Namost: Ha a 930M bevetel utan befizeted az AFAt, az kb.200MFt (kozben levonogatsz, de a vegen a netto kiadassal szemben megis a netto bevetel all), szoval, akkor a project eppen nullszaldos.

Tehat: lehetetlen a mai arak mellett ujat epiteni. Nem is epit senki. A minimalis elvart hozam a mai Magyar korulmenyek kozott ekkore projektnel 100-150Mft; es a minimum margin, ami elviseli a kockazatokat.

Az alapveto ok is egyszeru:
hajdanan nem volt AFA az uj epiteseken (le lehett vonni mind), de volt 10% ingatlanszerzesi illetek.

Ma nincs ingatlanszerzesi illetek (illetve kicsi 4%), de hozza meg van 27% AFA.
Ez nagyjabol total lehetetlenne tesz minden epitesi projektet. Kiveve az allam szamara
(mert o maganak fizeti be, vagyis ingyen van, es egyebkent se erdeklik a koltsegek, az a jo, ami draga ;-) )

Amig az AFA nem megy le 10% korulre, nos, addig a mai arak mellett nem is lesz uj lakas.

Ha az AFA lemenn 10% korulre, akkortol ugyan az epitesi arak ugyan maradnak, dee lenne margin, es elkezdodne az epitkezes.