Nem kerülhetem el, hogy ne némi szubjektív éllel kezdjem a hozzászólást. Örülök, hogy a portfolio.hu végre „észrevette” szerveződésünket – még ha nem is nevezi nevén azt – azaz a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségét. Annak is örülök, hogy a cikket az jegyzi, aki a „TV ügyvédje” január 12-i adásában szakértőként megszólalva arra bíztatta a befektetőket, hogy maradjanak az ingatlanalapokban, mert azok szolid és jó befektetési formák, majd arra a kérdésre, hogy „Önnek van-e ilyen befektetése?” mosolyogva azt válaszolta, hogy volt, de már nincs… Annak kevésbé örülök, hogy érdekes módon az Önök „ingerküszöbét” csak most érte el mondanivalónk, amikor szavaival élve „értékes megjelenésekhez” jutottunk a médiában. Lehet, hogy már túl veszélyesek vagyunk? Pedig korábban több alkalommal is megkerestük Önöket anélkül, hogy annak akárcsak egyszer is nyomát láttuk volna. Én személy szerint két anyagot is eljuttattam Önökhöz – az egyik az, amiből néhány kiragadott megoldási javaslat-részlettel ez a cikk foglalkozik. Ez éppen január 22-én volt. Az ingatlanalapokkal kapcsolatban nyitott vitafórumon azzal utasították el hozzászólásunk közlését, hogy az a „szakembereknek” való. Például az olyanoknak, mint a FirstFund Alapkezelő vezérigazgatója, aki december 15-én jól „lerámolta” a korlátolt befektetőket, amiért bedőltek az akciós betéti kamatok csábításának, nem tudva, hogy hosszú távon az ingatlanalap megbízhatóbb, aztán ez az alap (is) egyik napról a másikra végrehajtotta a maga több mint 15 százalékos leértékelését. Hát eddig úgy tűnt, hogy az Önök szemüvegén keresztül szakember csak az alapkezelőknél és a bankokban létezik. Lehet, hogy így van. Akkor még nagyobb ezeknek a szakembereknek a felelőssége azért az átverésért, amit a cikk sem von kétségbe. Hiszen akkor ez ugyanaz az eset, mint amikor az orvos tudja, hogy a beteg csak náthás, mégis kiveszi a vakbelét, mert az jobban jövedelmez neki.
A legtöbb dologban egyébként egyetértünk. Főként abban, hogy a lehúzás nem most, hanem már régen megtörtént. Nem is állítottuk az ellenkezőjét. Való igaz, hogy az alapok ingatlanportfoliója már régen túlértékelt volt annak ellenére, hogy azt még normál esetben is kötelező lett volna negyedévente újraértékelni. Ebből következően igaz az is, hogy aki az elmúlt másfél évben ilyen befektetési jegyet vett, az nem a valós értéken vette, tehát becsapták. Csakhogy amíg a normális visszaváltási idő T+3 nap volt, ezt nem akarózott az alapkezelőknek a nettó eszközértékben „bevallani”, mert akkor ugye senki nem vett volna ilyet, viszont a menekülési hullám már régen megkezdődött volna. Érdekes módon a T+90 nap beköszöntével azonnal rájöttek arra, hogy itt a leértékelés ideje – hiszen a befektetők már nem tudnak menekülni. A cikk gúny tárgyává teszi a „visszaárazásra” vonatkozó javaslatunkat. Nem értem! Ezt csak egy irányban lehetett elkövetni? Több mint két éves trendről nem tudomást venni aztán egyszerre egy lépésben „korrigálni” lehet, de visszafelé már nem lehetséges? (A cikk szemléletes hasonlatával élve: A Duna már régen nem dél felé folyt, mégis azt mondták.)
A „hemzsegő” tárgyi tévedésekről: ha én ilyet írnék, nem csak általánosságban tenném, hanem tényszerűen. A cikkben egy ilyen tényszerű kifogásra leltem. Ez a hozamok értelmezésében fellelhető eltérés. Mit is ír a bekeretezett magyarázat? Hogy ha csökken az ingatlanpiaci hozam, nő a jegyek árfolyama és fordítva. Az ingatlanpiaci hozam pedig a bérleti díjak emelkedésével nő, tehát fordított esetben csökken. A cikkben található diagram jól mutatja, hogy az átlagos bérleti díjak Magyarországon 2002 decembere óta csökkennek. Akkor ugye az ingatlanpiaci hozamnak csökkenni, azaz az árfolyamnak nőni kellene nem? Ha pedig ezt nem szeretnék, arra is van megoldás: le kell értékelni az ingatlant és akkor a trend megváltozik. Ez engem a tyúk és a tojás örökérvényű problémájára emlékeztet. A baj az, hogy ebből a kétváltozós összefüggésből az egyik tényszám (bérleti díj), a másik (ingatlanérték) pedig az „elvárásoknak” megfelelő becslés, ami akkor lenne tényként kezelendő, ha azt tényleges tranzakciós árszint támasztaná alá. Ilyen viszont – ahogy ezt maguk az alapkezelők is állítják – hosszú ideje nincs. Richard Ellis grafikonjának szaggatott vonalaival – az előre becsült hozamokkal – is az a bajom, hogy ilyet megalapozottan a várható kereslet és kínálat ismeretében lehetne rajzolni. Ebből a kínálat még csak-csak becsülhető az ismert, beindított vagy tervezett projektek alapján, de a kereslet? Szóval kicsit olyan, mint amikor a legjobb elemzők 2008. szeptember 14-én még egyöntetűen „AAA” minősítést adtak egy bizonyos Lehmann Brothers nevű cégnek…
Arra az összehasonlításra, amely párhuzamot von a részvényindexek és az ingatlanalapok árfolyamának alakulása között, nincs jobb szavam, minthogy óriási csúsztatás. Aki a részvénypiacon üzletel, pontosan tudja, milyen kockázatokkal szembesül. Ezt hívják spekulánsnak. Nem gondolom, hogy az ingatlanalapok több mint százezer befektetője ebbe a kategóriába tartozna.
A Szövetségnek a portfolio.hu-nak is elküldött – de Önök által nem közzétett - anyagából világosan kitűnik, hogy mi nem az alapkezelők rossz befektetési politikáját kárhoztatjuk a kialakult helyzetért, hanem azt a makropiaci befektetési politikát, amely az óriási reálkamatot tartalmazó akciós betéti kamatok ajánlatához és ezzel a befektetési alapokból való nagy összegű és előre látható tőkekivonáshoz vezetett. Tehát ez a párhuzam sem állja meg a helyét. Azt viszont változatlanul állítjuk – és kár, hogy erről a cikk nem ejt szót - hogy ennek a befektetési politikának a következményei éppen az ingatlanalapok befektetőit sújtják, pedig a felelősök azok a bankok, amelyek a nemzetközi prudenciális követelményeknek megfelelő 75 %-os hitel/betét arány helyett 147 %- os arányt bírtak „elérni”.
A cikkben felvázolt olyan megoldási javaslataink közül, amelyek a bankok közreműködését igénylik, kimaradt épp az, aminek talán a legnagyobb a realitása: nem a banki ingatlanok, hanem az alapok befektetési jegyeinek a mögöttes bank által történő felvásárlása. Ezt a zárt végűvé alakulási tervek ismeretében tovább is lehetne fejleszteni azzal, hogy a bankok a zárt végű alapok jegyei számára a tőzsdén keresztül valóságos likviditást teremtenek pl. napi folyamatos árjegyzéssel.
Befejezésül álljon itt egy idézet, amelyet a Raiffeisen Alapkezelő egységes tájékozatójának 98. oldaláról vágtam ide: „az Alapkezelő a befektetési jegyekre adott visszaváltási megbízást összeghatártól függetlenül a hatályos jogszabályban meghatározott – a befektetési jegyek visszaváltására vonatkozó megbízás felvétele és a megbízás elszámolásának értéknapja közötti – időszakon belül az utolsó forgalmazási napon, az utolsó forgalmazási napra kiszámított forgalmazási árfolyamon teljesíti.”. Hát ennyit a tájékoztatásról – bár ebben az egyben úgy tűnik, egyetértünk.
Hajdú Miklós
A legtöbb dologban egyébként egyetértünk. Főként abban, hogy a lehúzás nem most, hanem már régen megtörtént. Nem is állítottuk az ellenkezőjét. Való igaz, hogy az alapok ingatlanportfoliója már régen túlértékelt volt annak ellenére, hogy azt még normál esetben is kötelező lett volna negyedévente újraértékelni. Ebből következően igaz az is, hogy aki az elmúlt másfél évben ilyen befektetési jegyet vett, az nem a valós értéken vette, tehát becsapták. Csakhogy amíg a normális visszaváltási idő T+3 nap volt, ezt nem akarózott az alapkezelőknek a nettó eszközértékben „bevallani”, mert akkor ugye senki nem vett volna ilyet, viszont a menekülési hullám már régen megkezdődött volna. Érdekes módon a T+90 nap beköszöntével azonnal rájöttek arra, hogy itt a leértékelés ideje – hiszen a befektetők már nem tudnak menekülni. A cikk gúny tárgyává teszi a „visszaárazásra” vonatkozó javaslatunkat. Nem értem! Ezt csak egy irányban lehetett elkövetni? Több mint két éves trendről nem tudomást venni aztán egyszerre egy lépésben „korrigálni” lehet, de visszafelé már nem lehetséges? (A cikk szemléletes hasonlatával élve: A Duna már régen nem dél felé folyt, mégis azt mondták.)
A „hemzsegő” tárgyi tévedésekről: ha én ilyet írnék, nem csak általánosságban tenném, hanem tényszerűen. A cikkben egy ilyen tényszerű kifogásra leltem. Ez a hozamok értelmezésében fellelhető eltérés. Mit is ír a bekeretezett magyarázat? Hogy ha csökken az ingatlanpiaci hozam, nő a jegyek árfolyama és fordítva. Az ingatlanpiaci hozam pedig a bérleti díjak emelkedésével nő, tehát fordított esetben csökken. A cikkben található diagram jól mutatja, hogy az átlagos bérleti díjak Magyarországon 2002 decembere óta csökkennek. Akkor ugye az ingatlanpiaci hozamnak csökkenni, azaz az árfolyamnak nőni kellene nem? Ha pedig ezt nem szeretnék, arra is van megoldás: le kell értékelni az ingatlant és akkor a trend megváltozik. Ez engem a tyúk és a tojás örökérvényű problémájára emlékeztet. A baj az, hogy ebből a kétváltozós összefüggésből az egyik tényszám (bérleti díj), a másik (ingatlanérték) pedig az „elvárásoknak” megfelelő becslés, ami akkor lenne tényként kezelendő, ha azt tényleges tranzakciós árszint támasztaná alá. Ilyen viszont – ahogy ezt maguk az alapkezelők is állítják – hosszú ideje nincs. Richard Ellis grafikonjának szaggatott vonalaival – az előre becsült hozamokkal – is az a bajom, hogy ilyet megalapozottan a várható kereslet és kínálat ismeretében lehetne rajzolni. Ebből a kínálat még csak-csak becsülhető az ismert, beindított vagy tervezett projektek alapján, de a kereslet? Szóval kicsit olyan, mint amikor a legjobb elemzők 2008. szeptember 14-én még egyöntetűen „AAA” minősítést adtak egy bizonyos Lehmann Brothers nevű cégnek…
Arra az összehasonlításra, amely párhuzamot von a részvényindexek és az ingatlanalapok árfolyamának alakulása között, nincs jobb szavam, minthogy óriási csúsztatás. Aki a részvénypiacon üzletel, pontosan tudja, milyen kockázatokkal szembesül. Ezt hívják spekulánsnak. Nem gondolom, hogy az ingatlanalapok több mint százezer befektetője ebbe a kategóriába tartozna.
A Szövetségnek a portfolio.hu-nak is elküldött – de Önök által nem közzétett - anyagából világosan kitűnik, hogy mi nem az alapkezelők rossz befektetési politikáját kárhoztatjuk a kialakult helyzetért, hanem azt a makropiaci befektetési politikát, amely az óriási reálkamatot tartalmazó akciós betéti kamatok ajánlatához és ezzel a befektetési alapokból való nagy összegű és előre látható tőkekivonáshoz vezetett. Tehát ez a párhuzam sem állja meg a helyét. Azt viszont változatlanul állítjuk – és kár, hogy erről a cikk nem ejt szót - hogy ennek a befektetési politikának a következményei éppen az ingatlanalapok befektetőit sújtják, pedig a felelősök azok a bankok, amelyek a nemzetközi prudenciális követelményeknek megfelelő 75 %-os hitel/betét arány helyett 147 %- os arányt bírtak „elérni”.
A cikkben felvázolt olyan megoldási javaslataink közül, amelyek a bankok közreműködését igénylik, kimaradt épp az, aminek talán a legnagyobb a realitása: nem a banki ingatlanok, hanem az alapok befektetési jegyeinek a mögöttes bank által történő felvásárlása. Ezt a zárt végűvé alakulási tervek ismeretében tovább is lehetne fejleszteni azzal, hogy a bankok a zárt végű alapok jegyei számára a tőzsdén keresztül valóságos likviditást teremtenek pl. napi folyamatos árjegyzéssel.
Befejezésül álljon itt egy idézet, amelyet a Raiffeisen Alapkezelő egységes tájékozatójának 98. oldaláról vágtam ide: „az Alapkezelő a befektetési jegyekre adott visszaváltási megbízást összeghatártól függetlenül a hatályos jogszabályban meghatározott – a befektetési jegyek visszaváltására vonatkozó megbízás felvétele és a megbízás elszámolásának értéknapja közötti – időszakon belül az utolsó forgalmazási napon, az utolsó forgalmazási napra kiszámított forgalmazási árfolyamon teljesíti.”. Hát ennyit a tájékoztatásról – bár ebben az egyben úgy tűnik, egyetértünk.
Hajdú Miklós
Műbalhé vagy igazi botrány? - Jóvátételt követelnek a felháborodott kisbefektetők
Ugrás a cikkheza teljes cikk: http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=5&i=109972