Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Szerintem akár elzárja EU akár nem, egy irány van már egy ideje. Nézd meg a trendet tavaly év vége óta és a háború kitörése óta. Ez nem izgága összevissza ugrálás, hanem konkrétan 1 irány szerintem.
Szerintem paravánozzatok. Akár valami ügyvédi használati megosztással, ha ez megoldható. Gondolj arra, hogy jó hogy ez a legnagyobb gond, hogy a közös terasszal foglalkozni kell, de úgy hogy máskülönben bármikor megengedhettek magatoknak plusz 1 lakást. Én akkor vennék még egy lakást, ha annak van valami haszna is, ha eleget használnám pl vagy kiadnám, különben miért nehezíteném meg a saját dolgom a későbbi eladásnál. Javaslom még, hogy anyukádat ne skatulyázd be a gondolkodási képességei mentén, hanem próbáld megérteni az ő szempontjait is. Ne erőltesd rá a te elképzeléseidet arról, hogy mi a logikus vagy mi a megfelelő életminőség. Csak egy javaslat, nem kötelező megfogadni. A teljes hozzászólás az én javaslatom és álláspontom.
Én kevésbé vagyok optimista. Persze, hogy a kormány meg akar egyezni. De 10 év lemaradást-mulasztást kellene / kellett volna most 1 hónap alatt behozni. Plusz -emiatt is- az álláspontok extrém messze voltak egymástól nyár elején, de nyár végén is. EU-ban is a "keményvonalasok" nem értik, hogy a lehetetlent várják el hirtelen, a 10 év késlekedés-halogatás után egyszerre mindent. Korábban is összeszedhették volna magukat ehhez a bekeményítéshez. Kedves lenne azért tőlük, ha meg tudnák várni a válság végét a szívatásunkkal, ha már ennyit támogatnak egy még inkább korrupt európai országot (Ukrajnát) a nagy bajban. Mert nemcsak hülyeség, hogy azt hiszik, ilyen gyorsan el lehet várni ekkora változtatást a gyakorlatban, hanem szemétség is, hogy pont a covid támogatás a zsarolási alap. Ha 1 hónap alatt nem változtatunk óriásit, akkor egy ilyen extrém rövid hajlíthatatlan határidő miatt bukunk csomó pénzt, ahelyett hogy a bajban minket is támogatnának. Ez konkrétan zsarolás, visszaélés a rossz helyzettel, bajban levéssel. Ok a nyomásgyakorlás, én még üdvözöltem is eredetileg, de ez már zsarolás és haragszom is a kis "keményvonalas" diktátorpalánta EU-sokra emiatt a húzásuk miatt. Demokrácia ahol lehet így zsarolni, mi? Nehogy azt higgye bárki is, hogy a Fideszt mentegetem, ez nem erről szól. Azért örülni fogok, ha esetleg tévedtem volna és mégis megkapjuk a pénzeket normális elvárások támasztása mellett.
Sokan sokféleképpen gondolkodnak, a kockázatvállalási hajlandóság is eltérő lehet, de szerintem az, hogy felújítás-korszerűsítés kell és hátha nem lesz rá ember vagy hátha -legrosszabb esetben- 20%-kal drágább lesz, az nem jelentős kockázat. Azt az esetleges plusz 20%-ot bele lehet számolni eleve a költségekbe, az áralkuba. Ennél nagyobb, durvább áremelkedés fél éven belül, hát az kb armageddon szint, a katasztrófás szcenáriók nem játszanak. Ez a téma maximum akkor jelent kockázatot, ha az a fontos, hogy év végéig kész legyen a felújítás, hogy még meglegyen rá az állami támogatás. Én ha lett volna pénzem a Korda villára és nemcsak pénzt akarok belőle kisajtolni, dehogyis daraboltam volna fel. :) De ez a feldarabolósdi éri meg legjobban, ha a minél nagyobb nyerészkedés a cél. Ennek semmi köze a rezsicsökkentés csökkentéséhez. Ez eddig is így ment, airbnb-s lakásoknál is meg más nagy lakásoknál is.
Nemrég láttam vmelyik telekhirdetésben - 8. ker Corvinnál volt a 400 M Ft-os kicsi telek, úgyhogy drága - ezt a számítást: "építhető 1800nm x 0.5Mft= 900Mft építési költség +telek ár 400Mft azaz 1300Mft összköltség eladható 1500nm x 1.3Mft=1950Mft értékesítési bevétel azaz 650Mft árrés" Ugyanitt megadták alternatívának még ezt: "FELÚJÍTÁS, BŐVÍTÉS /tetőtér és pince beép./ 400MFt vételár + 100MFt felújítás=500MFt 800nm-re azaz 0,6MFt/nm" Ugyanis 1 szintes régi házikó van a telken. Maga a telek 400 nm. Mondjuk szerintem a 100 M Ft költség a házikó felújítására, ráépítésre, 800 nm-re az enyhén optimista. Bár mivel láttam más ilyen teljes házfelújítós-2 szintet ráépítős projektet a belvárosban, ahol gipszkarton az összes fal a lakások között is! (csak az utcára néző fal tégla), ezek után lehet, hogy mégsem olyan optimista. Mindenesetre, ennél a Corvinnegyedben, jó helyen lévő teleknél 222,222 Ft/nm a telek ára az 1800 nm-es felépíthető új épületre. Nem tudom, ez mennyire reális vagy jellemző ott vagy más drága helyeken.
gy kis útmutató. Meg kell nézni, hogy egy pesti külső kerületi 6-12 lakásos épületben egy nagyméretű újépitésű társasházi lakás mennyiért van hirdetve. tegyük fel 1 millió ft/m2. Itt a legkisebb költség a telek maga. Dél-Budán egy hasonló méretű lakásban több minden plusz van (mennyezet fűtés, redőny, igényesebb anyagok, stb) igy ott az épités bekerülése is több kb 100 ezer ft/m2-rel, de ott a hirdetési árak inább 1,5milla felett kezdődnek még egy nagyobb lakásnál is. igy több marad a telekhányadra. Legalább 400 ezer ft/m2-rel. ha ezek után a hirdetésben meg van adva, hogy milyen a telek beépithetősége, mennyi hasznos alapterületet lehet belőle kihozni, akkor ezt megszorozva minimum 300 ezer Ft-tal kijön a minimum ár a telekre, de valószinűbb az 500 ezres szorzó (miután pesti külsőkerületében sem teljesen ingyér mérik a telkeket.) ha a hirdetében nincs megadva a telek besorolása és igy nem lehet könnyen számolni a beépithetőséget, akkor vagy telefon, vagy letölteni az önkormányzattól a térképet és a helyi épitési szabályzatot
gy kis útmutató. Meg kell nézni, hogy egy pesti külső kerületi 6-12 lakásos épületben egy nagyméretű újépitésű társasházi lakás mennyiért van hirdetve. tegyük fel 1 millió ft/m2. Itt a legkisebb költség a telek maga. Dél-Budán egy hasonló méretű lakásban több minden plusz van (mennyzet fűtés, redőny, igényesebb anyagok, stb) igy ott az épités bekerülése is több kb 100 ezer ft/m2-rel, de ott a hirdetési árak inább 1,5milla felett kezdődnek még egy nagyobb lakásnál is. igy több marad a telekhányadra. Legalább 400 ezer ft/m2-rel. ha ezek után a hirdetésben meg van adva, hogy milyen a telek beépithetősége, mennyi hasznos alapterületet lehet belőle kihozni, akkor ezt megszorozva minimum 300 ezer Ft-tal kijön a minimum ár a telekre, de valószinűbb az 500 ezres szorzó (miután pesti külsőkerületében sem teljesen ingyér mérik a telkeket.) ha a hirdetében nincs megadva a telek besorolása és igy nem lehet könnyen számolni a beépithetőséget, akkor vagy telefon, vagy letölteni az önkormányzattól a térképet és a helyi épitési szabályzatot
A legtöbb esetben a talajvizszint jóval az első fűtött szint alatt van. Ilyenkor elég a külső falak hőszigetelésével lemenni az alaptesteki alső pereméig, nem kell belül aljzatbetont bontani, kivéve, ha padlófütést akarsz és a belmagasság nem a békebeli több mint 2,8m. Ha a vizszigetelés el van szurva, akkor ott bizony sokszor lehetettlen feladat azt helyrehozni, de ma már legtöbbször működnek ( és nem túl drágán ) az injekciós technikák. Párazárásnál igazad van, de általában igaz, hogy egy tetőtér utólagos hőszigetelése is nehezen megoldható, hiszen ma már a homlokzatokra 20cm-es, a födémekre, (tetősikba) inkább 40cm-es szigetelés ajánlott. Ez mind igaz. Nemhiába nem állnék neki atombombát sem épiteni. Szakember kell.
Most mit mondjak, miért hazudnának ott a szomszédok, szerintem nem méregetésre megy a dolog. Hogy-hogy miért nem kellett? Eleve azt is "hitellel" fizettem volna ki és fél évvel a lakásvásárlás után jött csak a NAV értesítő. Mivel egyben nem tudtam kifizetni, mert kb. egy vasam sincs, ezért kénytelen voltam részletben kérni a fizetést. Amit eddig tenni tudtam az a maszek, de azt a pénzt jövőre nyaralásra teszem félre, mert már nagyon régen nyaraltam.
Igen, a Keleti medencénél nyaralók mentek valamit is csinálni a rossz időben! A véleményem hogy a covid alatt a már megfizethetetlenné vált föredi régióból továbbmentek az emberek nyugati irányba! Udvariban indult két éve és lassan elért badacsonyig! Onnan indul majd visszafelé az eladási hullám. Ezt figyelem....
Hát nem tudom, mondjuk vasalt aljzatbetont bontani, hogy az aljzat hőszigetelése elférjen és ne verd a fejed a csillárba a 25cm-t csökkent belmagasság miatt, ugyanitt a vízszigetelés helyes megoldása… falak vízszigetelése egyébként is sokszor csak ima és azért nem vizesedik, mert jól ki tud párologni… a padlás párazárása is nehezen megoldható utólag a legtöbbször jól.
Természetesen nem tartozom abba a néhány ezer ember közé, de végzettségemet tekintve sokkal több közöm van hozzá, mint az energia korszerűsítéshez...:-) Sok év elteltével már ez utóbbi jobban is érdekel, de ez már a Te aztalod. :-)
Nézd, az atombomba előállitása rendkivül komplikált és mégis van ma is pár ezer ember a világon aki képes rá. Ennél pedig egy energetikai korszerűsités azért jóval egyszerűbb feladat.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link