Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Az albi árak sokkal lassabban változnak, mint a lakásárak és sokkal kisebb mértékben is. Amit Sakal83 próbál mondani, de láthatóan nem töri át a kemény fejek ellenállását, hogy példának okáért egy 50-es békási panelt ha meg lehet csípni 23 mihály körül + illeték (van első lakás kedvezmény) + ügyvéd, akkor az egy jó ugródeszka lehet albérlet helyett. Mert ha 20m-ra csökken az ára és 125e-ért kiadható és számolunk az én 80% arányommal, akkor hoz kb 5,7% hozamot. A világot nem lehet megváltani vele, de befektetésre érdemes és alacsony kockázatú. A panel én nem kedvelem, de ha egyébként rendben van a ház, a környék, a tömegközlekedés, akkor ez egy alacsony kockázatú befektetés, belevágnék. 125-ért ki lehet adni egy 50-es panelt és még sokáig így lesz, gondolom erről most nem kell vitatkoznunk. Ha a panel tartja az árát, akkor máris ideális ugródeszka, nem kell az életet leélni benne, hanem arra kell használni, amire alkalmas, gyűjteni a további önerőt. Mert a hitel törlesztőnek egy része minden hónapban szépen csökkenti az önerőt. Még akkor is megéri belevágni, ha mondjuk valaki megveszi 23 mihályért és 3mihály bukóra számít, tehát, hogy el tudja adni 20 mihályért később (ami egy elég valószínű eset, nem valószínű, hogy 20 alá beesik) de mondjuk azt mondja, hogy 10 évet le tud ott húzni. Az is fontos dolog, hogy mivel a MAP+ kamata magasabb, mint a hitel kamat, ezért a maximális hitellel kell megvenni a lakást most. Hiába károg mindenki, ez így logikus. Ha meg nem lesz MAP+-hoz hasonló lehetőség 5 év múlva, akkor előtörlesztés jöhet, mert akkor az lenne a logikus. Na csókolom, lehet gondolkodni. Meg még egy dolog, egy 25m-ós kínálat árú kéglit jó alkuval le lehet most is nyomni 23,5-24,5 körülre. Ha valaki nem tud alkudozni, mert tapasztalom, hogy sokan vannak így, akkor meg dobjon fel mondjuk 50e garantált (ha nem sikerül, akkor is jár) és mondjuk 200e sikerdíjat egy ingatlanosnak, mert ők egyébként profi alkuszok, csak nem így gondolunk rájuk. 200e-re szerintem rámozdulnak, tekintve, hogy "csak" annyi a dolga, hogy lealkudjon mondjuk 1,5m-t, de neki ez a munkája, több esélye van, mint a mezei parasztnak, aki odamegy aztán hajszálrepedéseket fikáz és azt hiszi, hogy az eladó majd az első beszólásra enged egy nagyot az árból :) Ez egy tárgyalástechnikai kérdés. Ha találok kéglit, de nem bírom lealkudni én tutira megbízok egy profi ingatlanos tágyalót, simán megér ennyit.
Munkanélküliségről hallottál már valaha?:) Te írtad múltkor, hogy dolgoznod sem kell szinte, csak fórumozgatsz, mégis emelik a fizudat... szerinted ez például mennyire normális és mennyire fog sokáig tartanani az ilyen jellegű ingyenebéd? Mert ez is az. Ez jár. Vannak léhűzők, meg hangyák, a hangyák meg fogják unni, hogy a léhűtők helyett is húzzák a szekeret.
Albérlet árának csökkenésére volt már példa valaha? Nehezen tudom ezt elképzelni. Ahhoz kb. a fizetéseknek kellene csökkenniük, másképp nem tudom ezt elképzelni. A fizetések meg sosem csökkennek. Itt is reálértéken tartok elképzelhetőnek csökkenést majd egyszer, nominálisan nem tartom valószínűnek egyelőre.
Ja, és egy kis tapasztalat, ami felháborító, de sajnos igaz. Én végig agyaltam a kockázatokat, mindig mérlegeltem stb stb. Ennek ellenére eddig mindig mindenkit kimentett az "állam"... engem soha, de akit kimentettek, mindig nyertek. Két példa za ismerősi körből. Csládi jövedelem 1,5m nettó per hó, 3 db nagyértékű jó lokációjú ingatlan, és kimentették:):) másik példa még durvább. Ismerős CHF hitel panelre bukó szokásos sztori, keresete az enyém fele, és most épp 12m-val többért vesz családi házat mint én külső támogatás nélkül:)Magyarországon trenddel szükséges menni, és okosan. Akkor is ha irracionális sajnos.
Albi ar siman csokkenhet. Rengetegen akarnak lakaskiadasbol elni,konjukturacsokkenes mar beindult,koltozz at olcsobb albiba,vagy legalabbis ezzel kell ervelni,a tulaj kereshet uj berlot emelt aron. Ksh inflacio a mervado,arra hivatkozz!
Sehonnan, de akkor sem ha nem veszek. Viszont azt tudom, hogy ha válság van, ha nem az albiár örök:) és akkor is kell fizetni, ha válság van, és csökkenteni nem szokták, max stagnált a válság alatt az enyém. De ahogy olvasom totális győzelemre törekedsz:) Értem ezalatt, hogy maximalizálnád midnen úton a "nyerőt". Nem fog menni:) Szerintem az már elég, hogy válságnál nem buksz, és csak a felét nyered meg ha nincs válság:). Ha változik lefele egyébkén az AKK, akkor az ingatlan felfele megy sajnos újra. Már e bevezetésnél írtam, hogy a MÁP ki fogja ütni az eddigi piacot. Kiütötte. De ha nem lesz a ringben akkor show must go on
huh. Szerintem Bp-en felejtsd el akkor a saját kéglit. MIndig mindenhonnan lehetsz távol a munkhelyedtől. Illetve a kulcsszó BKV:) megtehetném, hogy kocsikázok a munkahelyre, de nem teszem, és aki képes kinyírni a kocsiját a BKV helyett, az meg is érdemli a sorsát... mert nem a benzin a drága csak... Illetve kis adhatod, és maradhatsz albiban. WIN-WIN szitu. A 120k akkor is zsebben. Én új házat vettem, mégis albizok tovább:)
nem. most néztem ingaltanon. Ez az alja az albiárnak... brutál. Nekem is most emelték. A piac alatt vagyok 170k/hó-val... a szemem kifolyik. az évi 2m forint a levesbe. Egy jobb használt kocsi ára évente! Ezt nem sírásként írtam le, de egész régóta albizok, és visszagondolva fiatalabb koromra, tuti a lentieket tettem volna, ha akkor lett volna ilyen lehetőségem. Csak féltem a CHF-hitel idején a kockázatoktól (jól tettem), mert bebuktam volna a cash flow miatt, tehát nem a lakás miatt!! Fix hitellel jó bekerárút tuti vennék 1-2 évi tartalékka a zsebembe. És itt minden szó feltétel:)
Na ez az elmélet ott bukik amíg az üzemanyagköltség összemérhető az albérletárakkal, főleg ha ketten vagytok. Lakást ritkábban cserél az ember mint munkahelyet.
Most néztem, hogy 22m-ért már van 57nm-es szigetelt panel a XV-ben. Már megbocsáss, de ha van valkinek 10m-ja. Odamegy bebök egy 20-ast, hátha. Betol 4m-ot 5öt a MÁP-ba. Felránt 16m hitelt 10 évre. A törlesztő 140k. Levonja a MÁpot belőle, ami havi 20k minusz, akkor 120k-t kifizet havonta. Olcsóbb mint az albi ugyanott, de akár ki is adhatja, ha nem tetszik neki a panel. Összesen így kifizet a 14m hitelre 14,4m forinot 10 év alatt... de ha nincs MÁP akkor is csak 16,8m-ot, amiből marad neki egy tehermentes 20mós kégli úgy, hogy nem volt zsetonja... az ellenoldalon az albi pedig 16m elégetett pénz...
Nézd, a példában szereplő fiatalhoz hasonlóan a saját bőrömet viszem a vásárra(a korábbi hozzászólások alapján ismert a korom, az élethelyzetem, sőt a megtakarítási képességem is). Az általam hozott számok szintén megfelelnek a valóságnak. Tőled viszont a vágyaid projektálásán és rosszindulatú feltételezéseken kívül nem igazán olvastunk semmi kézzelfoghatót.
Ez már bőven nem a panelcsúcs, halkan jegyzem meg. A III kerület, IV kerület, XVIII kerület a csúcshoz képest -10-20%.ban van nyár óta. De azt azért ne felejtsétek el, hogy egy 50 pane albi 130k/hó. Ha 20m lesz a bekerár, akkor a bruttó hozam 7,8% lesz! Ugy nem gondoljátok, hogy 20m forint alá eshet nullás kamatkörnyezetben. Ilyen 12m-ós árakat felejjtsétek el, mert ott a hozam 13%!, tehát 7,5 év alatt megtérülne.Inkább használjátok ki a negatív hírek által okozott félelmet a piacon!
Az hagyjan, de ez az erőltetett példa is tele van logikai bukfencekkel. Ha albi mellett spórolt 15millat akkor miért nem vett pár éve miért most a lufiban vetetnenek vele. Vagy spórolhat tovább albi mellett ahogy eddig aztán picit jobb beszallonal vesz. De nem, mindenáron most akarnak szegény példában szereplővel vetetni a csúcson panelt. Gyanús.
Szinte felesleges dátumokat kiragadni. A saját lakás ára folyamatosan felmenő trendet mutat már régóta. Aki nem hiszi, az nem hiszi. Az ő döntése. A mostani helyzet mindenkinél egyértelmű jelenleg, és csak magát okolhatja/vagy veregethei vállon, ha beugrik, vagy ha nem saját célre. A MÁP 5%, a kamatok alacsonyak és fixek, az árak stagnálnak, az albi árak adottak. Egyszerű matek az egész. A piacon van 5% hozamú lakás, van 5% hozamú papír, és van 4,5% kamatú hitel. Ha ezek a feltételek adottak (bár lakás kevés van 5%-os, de van), akkor innentől kezdve a helyzet egyensúlyinak tekinthető. Színtiszta üzleti döntést lehet belőle csinálni. HA van lóvé, akkor a MÁP-ból fizeti az albit és shortolja a piacot, vagy vesz hitelre lakást, és ingyenhitelje lesz gyakorlatilag (sőt, bőven kevesebbet fizet vissza), ha nincs elég della, az albi ár=törlesztőrészlet, tehát lakást vesz. Ha nincs pénze és marad albiban, az is az ő döntése, bár ez a forgatókönyv hosszútávon zsebkiürítős.
"A mostani állapotot kivetíteni hosszútávra a legnagyobb hiba, ez mindenkor igaz. " Átlagos lakásár alakulása Budapesten: 1990 4 millió 2002 12 millió 2019 27 millió Aki össze tud kaparni 15 millát albérlet mellet, az néhány év alatt visszafizeti a hitelt.
A mostani állapotot kivetíteni hosszútávra a legnagyobb hiba, ez mindenkor igaz. Mindig van választás, most erre terelik a népet, érdeklődve várom türelmesen ennek a végét. Egyébként ne tegyünk már úgy, mintha egy budapesti panel az álmok netovábbja lenne és ezért bekell tolni az összes megtakarítást 15-20 millát a példában ÉS eladósodni egy szép nagy hitellel élete végéig. Milyen értéket vesz ezzel és milyen életet?
Tehát kaptarlakas 50millaert Újpesten. Újpest nem jó hely, ha szerinted az akkor meddő ezen tovább vitázni. Pilisbol rengeteg az ingazo, folyamatos dugó, annak a sokezer autósnak a kipufogogazat fújja szépen oda az uralkodó szeljaras meg az M0 jótékony hatasat. Értéket kell venni, Újpest nem az sajnos.
Dehogynem létezik, mondok rögtön kettőt is. 1. A bérlés adta rugalmasságot arra használja, hogy folyamatosan növelje a keresetét. Akár külföldi jobban fizető munkahely. Vagy ha napi 2 óra közlekedést tud spórolni azzal hogy a munkahelye mellé költözik, az idő alatt is végezhet pénzszerző tevékenységet. 2. Tőzsdei befektetések.
Az ingatlanpiac ciklikussága alapvetően azok ellen dolgozik, akik rossz időben születtek. Nem létezik ugyanis olyan szcenárió, amely a példában szereplő 32 éves "fiatal" számára kifizetődővé tenne további tíz évnyi albérletezést, főleg akkor nem, ha már most a "zsebében lapul" egy budapesti másfél szobás panel árának a 2/3-a.
Nos itt vannak a fórumos hozzászólásaid következményei:"felfüggesztés(ek):Moderáció: Felfüggesztés a teljes fórumból - 2019-01-08 07:33-ig (2 nap, 0 óra, 0 perc) A moderátor indoklása: finomabban, légy szívesModeráció: Felfüggesztés a teljes fórumból - 2019-02-09 17:00-ig (5 nap, 0 óra, 0 perc) A moderátor indoklása: SzemélyeskedésModeráció: Felfüggesztés a teljes fórumból - 2019-04-16 21:42-ig (5 nap, 0 óra, 0 perc) A moderátor indoklása: személyeskedésModeráció: Felfüggesztés a teljes fórumból - 2019-05-08 21:33-ig (10 nap, 0 óra, 0 perc) A moderátor indoklása: személyeskedésModeráció: Felfüggesztés a teljes fórumból - 2019-06-18 14:24-ig (20 nap, 0 óra, 0 perc) A moderátor indoklása: személyeskedés Ilyen típusú fórumozóval nem érdemes vitázni. Érdekes módon engem egyszer sem tíltottak ki. Feléd ez az utolsó hozzászólásom, innentől nem reagálok a szövegedre, nem megyek le arra a szintre.
? Egy lakás általában nem a zöldfelületről szól. Ott az erkély. Ez a környék a legzöldebb újpesten, a Farkaserdő pl. tuti jó hely. De mondj egy jobb helyet budapesten, ahol 50-ért hasonló méretű lakást kapsz és zöldebb! Az uralkodó szélirány Bp-en észak-nyugati, szóval ide a Pilisből fúj a szél. Az M0 az egyetlen ami aggályos, de az autók egyre kevésbé füstölnek, 10 év múlva szerintem ez már nem lesz téma. Nyilván nem egy családi házas, agglós városhoz kell hasonlítani, de akinek arra van ingerenciája, költözzön oda. Itt budapesti címed van meg villamos, és lehet, hogy metró is lesz 5 év múlva. 50-ért szerintem teljesen reális. Amúgy 2008-ban, újonnan ezek a lakások 25-27 millióba kerültek.
Szia, ezt ne vedd meg, nem stimmel az alapterület, az inkább 70nm körüli. És szerintem nem 2012-ben épült, a Street View 2011-es képein már ott van, de szerintem a 2000-es évek elején épült. Inkább ezt alkudd le 50 környékére: https://tinyurl.hu/fJhD/ De ez is jó, és ezen nem kell annyit alkudni: https://tinyurl.hu/na6i/ Szebb, nyugisabb környék mint a Jégcsarnok mellett. Az A+ energiatanúsítványt ne hidd el, ezek a lakások 2005-2008 körül épültek, 38-as téglafallal, de még szigetelés nélkül. Másfél éve, egy hasonló lakás 40 millióért ment el a Csíksomlyóban, ezt biztosan tudom, mert a szomszédomé volt. Azóta nőttek az árak. Új lakást is kapsz a környéken 55-től felfele, 3 szobásat 65nm-től, igaz azokra 2 évet kell várni. Azok jobban szigeteltek, de a közös kert már kisebb, lapostetősek, és cirkó sincs már ezekben. És az újak mind mélygarázsosak. Ha rám hallgatsz, vedd a garázst is! Nagy kincs a környéken az önálló garázs, az 5 misit tartani fogja simán. Ha lesz metró, tuti jó befektetést csinálsz, ha nem, akkor is szerintem ezek a lakások tartani fogják az értéküket. És jó itt élni, feltéve ha nem akarsz beautózni minden reggel a csúcsforgalomban, mert akkor nem sokkal jobb, mint Dunakeszi.
az elmúlt fél évszázadban legrosszabb esetben is 10 évente elég jó beszállók voltak különböző eszközökbe. ne tegyél úgy mintha nem lenne holnap és csak a mesterségesen felpumpált elavult ingatlan piac lenne az egyetlen lehetőség. picit több belátást és türelmet. új építésű jó helyen az más tészta, vagy használt nagyon jó helyen. de hagyjuk már az átlag ingatlant a halálfaszán, nevetséges.
Ez a pelda nagyon jol ravilagit arra az anomaliara hogy az alacsony hitelkamatok irrealis donteseket gerjesztenek. Vagyis az ertektelen vackot is erdemes hitelbol megvenni dupla aron mert bele vagy kenyszeritve.
16 millio es 400 nettobol ur lennek. Nezelodnek dolgoznek keresnem a lehetosegeket. Inkabb mint minden penzem odaadni es hiteles lenni es fizetni a magas rezsit egy olyan helyen ami nem az igazi.
Akkor videki es ott van fedel a feje felett. Ha ez nem tetszik Neki es egyedul akar boldogulni egy uj helyen ez luxus es kockazat. Ezert Neki kell ugyeskedni. Egyebkent lepukkadt 2 szobas lakast 16 bol tud venni.
Az ettermi szamlam is dupla annyi. De most telen elmegyek sielni, az is dupla annyi.az IT szolgaltatasok is dupla annyiba kerulnek., de zoltsegek is pl paradicsom. De nezd meg mennyi volt az otp reszveny 5 evvel ezelott Itt nagyon sokan meggazdagodtak, csak te kimaradtal belole. Ez van sajnos. A feher kenyer meg a tescos parizsi ara nem nott annyival,
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link