Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ez a felhasznalas szamomra uj. Anno 90-es evek elejen titandioxiddal kereskedtem. Import finnorszagbol, akkoriban hazai festekgyarak meg muanyagipar vette nagy tetelben.
Igen, ezért írtam, hogy van az a forgatókönyv, amikor ténykeg meg kell tőle szabadulni, de attól még istentelenül messze vagyunk. Ha nagyon precízek akarunk lenni, akkor a lakhatási célú ingatlant ne számoljuk vagyonkênt, nem arra van. Legyen mondjuk 40M a móri csodapalota, még mindig marad 120M, amire van 25M hitel, 10 évre 250k kamattal, 20 évre meg mondjuk 140k. 20%-os kitettségről beszélünk, másfél vidéki lakás bérleti díjából kifirzti a hitelt vagy 1 pestiből. Egy 20%-os ingatlanpiaci sokk esetén kerülne 30%-os kitettségre, ilyenkor azért valszeg már két teljes ingatlan bérleti díját be kell áldozni a hitelhez, de még mindig marad annyi cashflow, hogy valamennyi pénzt lásson belőle. Ezt igazándiból egy nagyobb piaci vagy magánéleti sokk tudná csak kibillenteni, munkanélküliség, válás, betegség. Ezt nem tartom vészesnek. Ha olyan forgatókönyv jönne, hogy 50%-os kitettsége lenne, több mint két bérleti díj hozná ki a törlesztőt és mondjuk egy-kettő még üresen is állna fix költséggel, ne akkor gondolkoznék el a htieltől szabadulásban.
Világos, de ha valóban van 160M-ós vagyonod, akkor a 25M az bakfitty, kerekítési hiba - pl egy cég esetén van 160M-nyi eszközöd, akkor egy 25M-ós hitelt meg sem érzel, mert jobb esetben a cég éves növekedése a teljes hitelállomány szintjén mozog, és ez egyáltalán nem egy extrém forgatókönyv. Ingatlan esetén valóban cifrább egy kicsit az illikviditás miatt, de biztosan nem csinálnék ebben a környezetben végtörlesztést. Ha bejön egy durva ingatlanpiaci korrekció akkor is azt játszanám meg, ha a bankpótfedezetet kér, akkor betolok a legjobb beker árral bírót és kész - persze, az sem árt, ha a hiteltörlesztést azért tudom fizetni, valamekkora cash flow így is kell, de ez azért nem egy nagy kunszt. Ha tele vagy hiteles ingatlanokkal és a recesszió nem csak az értékelést, hanem a CF-t is érinti, akkor vagy csak szarban, de ez értelemszerűen nem az a helyzet, hogy a vagyonra vetítve 15%-os prompt kitettséged van, itt már jóformán negative equityről beszélünk. Nagyon nagy szarnak kell beütnie, hogy ezt a hitelt vissza kelljen idő előtt fizetni.
Ez nem így működik, főleg nem egy hotelnél, fontos a vendégek visszajelzése, a minősítés. Ki kell súrolni a kádat, a csapnak csillogni, mint Salamon töke, ágyneműt felhúzni, kisimítani, portalanítani mindent stb. Kell az élő munka, a japán kapszulahoteleknél meg lehetne oldani, de nem erre van igény itt .
Fiataloknak külföldön melózni egy lehetőség az elinduláshoz, annyit tud keresni egy 18 éves is, mint otthon egy középvezető. Persze legtöbbször az van, hogy könnyen jött, könnyen megy....
Elég durván megkönnyíti, nem kell folyamatosan az összes felületet átsúrolni, elég sok időt megspórol. Ez az első lépés. A második meg az öntisztító WC/fürdő. Ezeket szépen kiépíti egy szálloda és a végén a szobalány már csak a piperecikkeket pakolja be a fürdőbe és ott ennyi volt a munka. A szobák még neccesek. A koronavírus kapcsán így is rá lesznek szorítva az új higiéniai előírások teljesítésére, elindulnak szépen a nagyfokú automatizáció felé. Ezt kiegészítve a mérethatékonysággal (50-nél több szoba esetén már bőven beszélhetünk erről), nagyon alacsony egy vendégéjszakára jutó költséggel kell csak számolni. Ezzel kell versenyezned kisbiciklis Airbnb hostként - ráadásul úgy, hogy a platform maga fogja előírni, hogy két vendég között minimum 24 órát üresen kell majd állnia.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link