PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

7380
7381
7382

Törölt felhasználó 2020. 05. 19. 12:43

Előzmény: #72478 Toniba

#72480

inkább azt mondanám hogy gyorsabban mennek le az árak a valóságban mint felfelé csak a fejekben játszódik le lassabban éppen ezért először az értékesítési idő növekszik... persze ez csak a tapasztalatlan átlag joskákra vonatkozik aki már adott el több ingatlant és nem az az összes vagyona az jobban jár mert elöbb enged az árból így még mindig magasabb áron adja el mint aki huzza és reménykedik...

davbb 2020. 05. 19. 12:36

Törölt hozzászólás

#72479

Toniba 2020. 05. 19. 12:22

Előzmény: #72475 Törölt felhasználó

#72478

Ezeken az arakon mar tavaly sem kellettek a lakasok.
Most mindenki a virust okolja. Tavaly nyaron az volt a gond hogy mindenki nyaralt. Telen az unnepek stb.
Persze lassabban mennek lefele a hirdetesi arak mint felfele. Sokkal jobb erzes a hirdetesbe magasabb arat irni. Nehez elfogadni hogy ilyen aron nem kell senkinek a lakas.
40-50% koruli eses benne van a panel piacban. Es akkor el is erkeztunk a realis arakhoz.
Persze lesz aki nem ad el olcsobban.
De aki el akar adni annak csokkenteni kell.

nyenyere111 2020. 05. 19. 12:18

Törölt hozzászólás

#72477

fogpaszta 2020. 05. 19. 11:58

Előzmény: #72475 Törölt felhasználó

#72476

A lakáspiac nem úgy működik, hogy amiatt mennek le az árak 35-40%-ot, hogy a hozam akkora vagy nagyobb legyen mint a MAP+.
Főleg nem nominál értékben, amire még a 2008-as válság idején sem volt példa.
Egyszerűen el kell fogadni ( és ez nem magyar sajátosság hanem a világ összes fejlett részén így van ), hogy az ingatlan ( egyébként a részvényekhez hasonlóan ) hosszú távon csak drágul és drágul.
Persze mindig van benne kisebb - nagyobb hulámzás amit meg lehet lovagolni..
De arra várni, hogy nominálértékben essenek az árak 35-40%-ot, hát arra várhatsz sztem.... :)

Törölt felhasználó 2020. 05. 19. 10:50

Előzmény: #72474 CyrusTheGreat

#72475

A lakáspiac már fordul, de ez egy nagy tankhajó, aminek kell 1-1,5év, hogy beálljon az irányba szép lassan. A panel kégliknek 35-40%-ot kéne esni minimálisan, hogy befektetésre alkalmas legyen és még úgy is csak a map+ hozamot lehetne biztosítani hosszú távon, ha nem jön újabb lejtmenet és válság, válságocska, mert akkor még azt se lehet velük kitermelni. Lásd mostani helyzet, amikor szinte alig volt olyan lakáskiadó, akit ne érintett volna így vagy úgy, ha máshogy nem a jelentősen erősödő konkurrencián és a csökkenő minőségi bérlők számán keresztül indirekt módon.
Ahhoz, hogy map+ hozam felett 1-2%-ot kapjon a zember a kockázatokért cserébe, már 45-50%-ot kéne essenek a zárak. Ehhez idő kell.
Én ezt várom, főleg mivel hitelből veszem a kéglit, nagyon fontos a matek. Ha nem lesz ennyiért kégli, akkor elengedem a lakást és veszek inkább további osztalék fizető részvényeket a jelenlegi csomagom mellé. Speka részvénynek meg vettem még 20 teslát Musk beböfögése után, hogy túl drága a részvény és erre esett egyet. Ha bejelentik az új akksit, akkor felrobban majd az árfolyam, legalábbis ezt várom.
A lakáspiac meg unalmas és végtelen türelem kell most, amíg a keményfejű tulajok megértik, hogy ezen az árszinten a következő 8-10-12-14 évben nem lehet eladni majd a kéglit.
Az már most látszik, hogy nem tetszik a pangás meg a lassú lecsorgás nekik, mert amelyik környékeket nézem, leszedtek elég sok lakást, de biztosan nem adták el. Ugyanis teljesen hasonló panel kégliket meg hirdetnek tovább képekkel, szóval inkább arról van szó, hogy megtörtek a tulajok és már nem árulják tovább. Gondolom belefáradtak az erőszakos hideghívó ingatlanosok elhárításába :) Eljutottunk a tagadás következő fázisába, amikor azt magyarázzák be maguknak, hogy nem sürgős az eladás és ha a p.raszt nem akarja megfizetni, akkor nem is hirdetik :) Aztán majd rájönnek, hogy ha az életcéljaikhoz mégiscsak el kéne adni, akkor csak egyre rosszabb és rosszabb feltételekkel tehetik meg, de ezt most úgysem hiszi el el senki így előre, meg kell tapasztalják.
A kínálat szűkül, de szerintem tisztulni is fog, mert ebben a korlátos keresleti környezetben teljesen felesleges a kéglit brutális áron hirdetgetni és a palimadár balekot várni, mert nem létezik. kb a skandináv lottóval megegyező mázlifaktor kéne ahhoz, hogy egy túlárazott kéglit ebben a helyzetben valaki elvigyen.
Az ingatlan comon elég drága hirdetni képekkel, meg kiemelni, előre hozni, lottózni olcsóbb, ez a tanácsom annak aki nagyot akar szakítani :)

CyrusTheGreat 2020. 05. 19. 10:20

Előzmény: #72473 Swixx

#72474

Ezt nem tartom túl reálisnak, már csak a 20%-os árcsökkenéshez is legalább két év kellene szerintem. De majd meglátjuk. Egyelőre az látszik (legalábbis panelek esetén), hogy vannak olyan hirdetők, akik az eddigi hirdetési árak átlaga alá mennek - de még egyáltalán nincsenek nemhogy túlsúlyban, de még a felét sem érik el. Majd meglátjuk 2-3 hónap múlva mi lesz az arány. Itt hangsúlyosan a hirdetési árakról beszélünk, az eladási árakat kizárólag az IG01-ből fogjuk megtudni, de az eddigi lekéréseim alapján azért bizonyos négyzetméterek esetén a hirdetési és az eladási árak között bőven volt akár 20%-os eltérés is...

Swixx 2020. 05. 19. 10:00

Előzmény: #72472 Swixx

#72473

A 30%-ot természetesen az adott település, adott kategóriájában a legjobb vételekre értem. Nem úgy, hogy az országban minden mostani hirdetési ár megy le ennyivel.

Swixx 2020. 05. 19. 09:56

Előzmény: 15%, de VI. kerületben átlagban 20%-kal a piaci átlag alatt kerülnek ki lakások) kerülnek meghirdetésre a lakások. ' href="https://forum.portfolio.hu/index.php/prev/20340/7108190">#72470 CyrusTheGreat

#72472

Köszi és hasznos, csak van egy probléma.
Hogyan áraz be egy átlagos tulajdonos egy átlagos lakást?
Megkérdezi a volt szomszédot, mennyiért adta el. Megnézi a neten, mennyibe kerül most egy hasonló.
-
Ezzel szemben a lakás reális eladási az, amennyit adott pillanatban adnak érte. Ez pedig nem fog kiderülni a hirdetési árakból. Plusz "átlagember időérzékelése" miatt még abszolút rövidtávon vagyunk. Mire átlagjózsi felfogja és ELFOGADJA, hogy az általa kitalált áron nem lesz vevő, addig eltelik általában 2-3 hónap. Még a legracionálisabbaknál is.
-
De amikor már eltelt 6 hónap és a csökkentett irányár 90%-áért se kell a francnak se, akkor majd TÉNYLEG el kell döntenie, hogy el akarja-e adni vagy bízik a "gyors felpattanásban".
Nem tudom, mi lesz, meddig csökkennek. Jelen állás szerint én még optimistább vagyok, mint 1 hónapja voltam, mert azt látom, hogy a lényegesen alacsonyabb hirdetési árakon se viszik el az ingatlanokat. Korábban 20%-ot mondtam egy éven belül. Hacsak nem lesz valami váratlan fordulat, akkor most már 30%-ot mondok. Vagyis ha a moratórium lejár és addig nem lesz valami újabb pénzosztás, akkor itt januárban új időszámítás kezdődik... és még nem számoltunk azzal, hogy ősszel micsoda (mutáció) és milyen intenzíven (egyszerre több gócponttal berobbanva) fog visszatérni.

davbb 2020. 05. 19. 09:27

Törölt hozzászólás

#72471

CyrusTheGreat 2020. 05. 19. 08:56

#72470

Némi információval szolgálnék, amely leginkább a panelt vásásolni/eladni szándékozókat érintheti.
- Jelenleg 1439 ingatlan található a mintában (péntek este óta ennyi került fel), ebből mindösszesen 251 panel van (872 tégla van), egyértelműen jóval kisebb a panelekből a választék.
- - - - - - -

	Panel db	NM átlagár	Átlagos ár	%	Árkülönbség Átlagtól eltérés
III.	51	591k	30.43M	18	35.29%	-13.54%
XI.	35	674k	34.42M	10	28.57%	-10.13%
IV.	24	565k	29.43M	5	20.83%	-11.15%
XIV.	21	574k	28.59M	4	19.05%	-16.61%
XV.	21	546k	25.31M	8	38.10%	-12.68%
XIII.	19	654k	35.57M	8	42.11%	-9.70%

- - - - - - -
A fenti táblázat csökkenő sorrendben mutatja be a legnagyobb értelmezhető mennyiségű új panelhirdetéssel bíró kerületeket. A '%' fejlécű oszlop mutatja meg, hogy az adott lakáshoz tartozó városrész-méret-állag halmazból képzett átlagár 95%-nál alacsonyabb nm-áron hány darab került fel, mellette az arány. Az utolsó oszlop mutatja az átlagtól való lefelé eltérést, azért az esetek nagy részében 10%-kal alacsonyabban hirdetik meg, mint a vonatkozó átlag.
A fentiek alapján (nem túl magas azon lakások száma, amelyeket az átlag 95%-a alatti áron dobnak el és az átlagtól való eltérés sem túl nagy), én még nem számolnék különösebben a panel-apokalipszissel.
- - - - - -
Tégláknál már izgalmasabb a helyzet, ott egyrészt jóval nagyobb a kínálat, másrészt több az olcsóbban meghirdetett lakás és jóval nagyobb eltéréssel (>15%, de VI. kerületben átlagban 20%-kal a piaci átlag alatt kerülnek ki lakások) kerülnek meghirdetésre a lakások.

Swixx 2020. 05. 19. 08:43

Előzmény: #72453 fogpaszta

#72469

Azért várom, mert nem akarok túlárazott lakást venni az aktuális lakáspiaci lufi csúcsán. Nem akarok azért milliókkal meg 20-30%okkal többet fizetni, mert az állam belenyúlt a lakáspiacba és boldog boldogtalannak szórta a pénzt.
Ha én kaptam volna plusz 5-10 milliót, biztosan nem érdekelne a +3, így viszont fájdalmas. Ja meg még csak nőből se vagyok, hogy szüljek párat és a diákhitelemet se kelljen visszafizetni. Mert nekem még abból is van bőven.
-
Sokan azt sem értik, hogy egyszeri ajándék 2-5-10 millió nem csak egy esetben vitte fel az árat. Hanem akár többször is végigment a rendszeren, mindenhol felfelé hajtva az árakat. Hiszen akinek lett a lakás tényleges értékén felül pármilliója, az utána nyugodt szívvel vette meg a másik túlárazott ingatlant helyette, hiszen ugyanazt a cserét megcsinálta, plusz még maradt a zsebben is bőven.
De ugyanez a helyzet a felújítással is. Van egy 15 milliós lakása, aztán rákölt 3 milliót, mert balf***asz ahhoz, hogy megfogjon egy tokot vagy egy festőhengert és akkor azt hiszi, hogy 3 millióval többet ér a lakása. Ugyan már. Egy alapjában véve normális lakást a saját igényei szerint átalakíttat horror áron. Nehogymár én fizessem ki - hogy ő aztán ugyanazt a pénzt átvigye máshová és ott is a saját igényeire alakítsa az új lakást. Plusz ha nekem mondjuk nem jön be a lila fal a sötétbarna csempével, akkor mégegyszer nyúljak a zsebembe és újra fizessek.
-
Röviden. Úgy lettek emberek "milliókkal gazdagabbak", hogy ezért az égvilágon semmit nem tettek. Egyszerűen csak elvárom, hogy ne lépjenek le az összes extra haszonnal, hanem legalább felezzünk. Vagyis ahol volt egy 80-100%-os emelkedés 6 év alatt, ott nyugodtan lemondhat 20-30%-ról. Szerintem ez nem az a kategória, hogy én más nyomorából akarok jól járni. Egyszerűen nem akarok a balek lenni.

Criscito 2020. 05. 19. 08:42

Előzmény: törölt hozzászólás

#72468

Pár évvel ezelőtt úgy dolgoztam Bp-n, hogy papíron minimálbért kerestem, és vidéken laktam. A valóságban meg nem annyit kerestem, és a fővárosban éltem. Ennek megfelelően kell kezelni a népesedési, és a fizetéshez kapcsolódó statisztikákat (is).
*
Másik kedvencem a kiadott lakások száma, és az átlagos bérleti díj. A statisztikusok itt is olyan adatokat elemeznek, aminek semmi köze a valósághoz. 😊

fogpaszta 2020. 05. 19. 06:55

Előzmény: törölt hozzászólás

#72467

De akkor vettem én is egy-két lakást.
De a nagy különbség, hogy nem azt vártam, hogy minél többen megtörjenek és akkor majd olcsóbban tudok venni! Hanem ezt láttam biztonságosnak és ahogy jött össze a pénz vettem a következőt.
Végül az ha valaki leírja, hogy x-y számú lakást vett ( akár a válság után vagy bármikor ) az miért dicsekvés??