Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Bejelentették az új szocpolt - Használt lakáshoz is járni fog (2.)
2014. december 10. 11:27
2015. július 1-jén életbe lép az új szocpol, amelynek keretében immár használt lakás vásárlásához, bővítéshez és egy gyermekkel rendelkező családok számára is elérhető lesz vissza nem térítendő, 500 ezertől 3 millió 250 ezer forintig terjedő egyszeri otthonteremtési támogatás - jelentett be mai sajtótájékoztatóján Novák Katalin államtitkár. Évi 12 ezer igénylő családdal és 9-10 milliárd forintnyi igénnyel számolnak. Az év végén lejáró, meglévő lakáshitel-kamattámogatási rendszer sorsáról nem esett szó.
Lehet, hogy nem csak az MNB számára vonzók a magyar ingatlanok?
2014. december 10. 11:45
Nagyot fordult az ingatlanpiac 2014-ben, a régóta várt és lassan érzékelt javuló piaci hangulat ebben az évben már a piaci mutatókban és aktivitásban is láthatóvá vált. Az üresedési ráták régóta nem látott mértékben csökkentek, a fejlesztési aktivitás az irodapiacon lassan, de növekszik, míg a befektetők érdeklődése újra Magyarország felé fordult, amellett, hogy a helyi befektetői kör jelenléte a piacon tovább erősödött - véli a DTZ.
A cikkből kiemelném ezt a részt. "Novemberben régen nem látott szintre süllyedt az irányár-változtatás mértéke, vagyis az a szükség, hogy az eredetileg elképzelt árat csökkenteni kell, hogy a vevők érdeklődését felkeltse. Még a családi házak esetében is alacsony volt ennek mértéke, Budapesten és Vidéken mindössze 5%, egyedül Pest megyében 6%, de ez is rendkívül alacsonynak mondható. Ugyanez az adat a paneleknél országszerte csupán 1% volt, tégla lakásoknál pedig 3-4%. Ami a vevői alkut illeti, a vidéki családi házas vásárlók tudtak a legmagasabb átlagot elérni, 11%-ot, de ez az érték is volt már magasabb. A lakások esetén 4-6% között alakult az alku értéke országszerte. "
Főleg a panelekre vonatkozó rész érdekes. Ne feledjük jövőre jön az új szocpol, amit legfőképp panelekre lehet majd igénybe venni.
Repkednek a milliók: egyre többet költünk lakásvásárlásra
2014. december 8. 13:15
Régen nem látott szintre süllyedt az irányár-változtatás mértéke az alapvetően továbbra is a befektetők által uralt lakáspiacon - áll a Duna House elemzésében. A DH becslése szerint ismét 10 ezer fölötti darabszámban keltek el lakóingatlanok Magyarországon novemberben, így biztosnak tűnik éves szinten a 100 ezres határ elérése. Szintén optimizmusra ad okot, hogy Budapesten a vevők nagy része jóval drágábban vásárolt, mint tavaly.
A bankok persze, hogy hiteleznek. Nekik érdekük a hitelezés. Ha nem hiteleznek, annak legfőbb oka, hogy nem találnak elég olyan potenciális adóst akiket megfelelő biztonsággal hitelezhetnének. Amikor azt mondjuk, hogy a bankok nem akarnak hitelezni, az olyan mint ha azt mondanánk, hogy a kiskereskedők nem akarnak eladni.
Szerintem kvóta-hosszabítás lesz 2019.-ig.
2011.-ben 70.-ezer bedőlt ingatlan volt a kvóta bevezetésekor.
Ma 115.-ezer db,-van. Rosszabb a helyzet, ami indokolja újabb hosszabítást.
A bankoknak sem érdeke ennyit a piacra dobni, a friss hitelesek, akik most vesznek fel ingatlanhitelt, az ő fedezetük is leértékelődne.
Az a baj, hogy a vidék nagy része nem leépül, hanem leépült, így hamarosan eljön az idő, amikor már nem tudja utánpótlással ellátni a fővárost, mert a fiatalok elfogynak idővel. A belső népvándorlás már jó ideje felhajtja a budapesti és környéki ingatlanok árait, emellett más hatások ellensúlyozzák, szóval ha te a belső népvándorlásban bízol, akkor a folyamat gyorsulásában kellene bíznod, azonban mint írtam, hosszútávon ennek ellnkezőjére lehet számítani.
A finanszírozási lehetőségekben igazad van, hiszen most épp olcsó a hitel az alacsony kamatkörnyezet miatt. A befektetőknek viszont amit említettem, azt is mérlegelnie kell.
- ha biztonságos környéken vannak
- ha jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek
- ha felújított házban vannak
- ha a lakás felújított, hőszigetelt, egyedi mérős fűtéssel ellátott
Akkor ma drágábban eladható, mint másfél éve és nagy valószínűséggel drágábban eladható lesz 3-4 éve múlva, mint most.
Szerintem ezt a következők indokolják:
- A vidék nagy része leépül, Budapestre költöznek sokan, aki nagy valószínűséggel itt vesznek olcsóbb lakásokat vagy pedig bérelnek.
- Ha ma valaki egy 10 millió környékén árult lakást akar venni, akkor ahhoz nagyon jó finanszírozási lehetőségek vannak
- A szocpol jövő évi változása is a panelek felé terelheti a kereslet egy részét
- A bankbetétek nem hoznak szinte semmit, így az ingatlanok felértékelődnek Budapesten és néhány pozitív migrációval rendelkező megyeszékhelyen. Beindulnak és felpörögnek a befektetési célból vett ingatlanvásárlások.
- A lakásbérleti árak Pesten már a válság előtti szint fölött vannak és sokaknak akár bérbeadás céljára is megéri vásárolni.
Nem állítom, hogy nincsenek ilyen rendszerszintű kockázatok. Még örülnék is az Orbán rezsim bukásának, már amennyiben nem az elődeik váltanák őket, hanem valami kompetens kormányzati erő, amelyet sajnos még nem látok, akkor még jobban is járhatnánk hosszú távon.
Az általad említett esetben valóban történne egy nagy kínálat növekedés, amit a keresletnek fel kellene szívnia. Na de ez így egy nagy általánosság. Kérdéses, hogy az említett kínálat növekedés mekkora részét tennék ki a jobb környékeken fekvő pesti panelek és mekkora részét az ezeknél drágább árfekvésű egyéb budapesti és környéki ingatlanok. Mert az a szcenárió is könnyen elképzelhető, hogy Budapesten és a környékén nem a jobb helyen lévő panellakók tartoznak a devizahitelesek közé és akik esetleg eladni kényszerülnének drágább lakásukat, azoknak a maradékból "csak egy panelre tellene". Nem állítom, hogy így van, de könnyen el tudom képzelni. Nem hinném, hogy egy jogkövető kormányzat vagy a magyar bankrendszer döntő részének magyar kézbe kerülése a pesti panelek kínálatának tömeges megugrásához vezetne.
"Ezt akár vehetitek jóslásnak is és akkor lehet szétcincálni érvekkel az álláspontomat "
Mi sem könnyebb. Jelenleg sok-sok ezer lakást csak az árverési moratórium, és a deviza hitel végkifejlet tisztázatlansága tartanak vissza a piactól. Amint ez elmúlik (és legkésőbb akkor elmúlik, amikor 70%-os magyar részesedés lesz a bankokban (50 már megvan..), vagy megbuknak Orbánék, és jön egy semleges hozzáállású (!!) jogkövető kormány), és ráömlik a piacra, akkor erősen meg fog változni a kereslet-kínálati viszony.
Most a _forgalomképes_ lakásokból valóban kevés van piacon, és a korábbinál gyorsabban elmennek. De ettől még a kínált 80-90%-a forgalomképtelen vacak, amit csak kínálgatnak eredménytelenül.
Igazából kár is ezen vitatkozni, mivel nem adom el a következő néhány évben a lakást. Hiszen kitermeli a rá felvett kölcsön összegét és még pozitív cashflow-t is eredményez.
Folyamatosan figyelem a vásárlástól kezdve a környéken a hasonló vagy ugyanolyan paraméterű lakások kínálatát. Azt kell, hogy mondjam az elmúlt másfél évben a meghirdetett lakások száma erősen csökkent a környéken, a meghirdetett árak pedig jelentősen nőttek. Ez a tendenciát úgy értelmezem, hogy az eladó lakások nagy részét felszívták a vevők, a kínálat jelenleg sokkal szűkösebb, mint akár egy éve. A meghirdetett lakások száma kb megfeleződött, míg a meghirdetett árak a vásárlásom óta átlagosan kb 25%-al nőttek.
Mindezt azért tudom, mert a lakás egy típuslakás és több ezer van belőle a környéken. Ráadásul a jelenlegi állapot szerint a jövő évi szocpol támogatásokat is leginkább panelekhez tudják majd igénybe venni. Nem állítom, hogy most biztosan el tudnám adni 10 millióért, de nagy a valószínűsége, hogy úgy 3-4 év múlva 11-ért is elmenne. Ezt akár vehetitek jóslásnak is és akkor lehet szétcincálni érvekkel az álláspontomat :-)
Igen, amit 10 M körül árulnak az 8,5 -ért jó ha elkel. Ha nem adja oda az eldó 8,5-ért, akkor árulhatja még akár 2-3 évig is, talán akkor kap érte többet, mint 8,5 M.
"Természetesen lényeges különbségek mutatkoznak a kereslet, az értékesíthetőség és az érvényesíthető ár tekintetében annak függvényében, hogy milyen típusú ingatlanról van szó, illetve hogy hol található. A legkönnyebben a 40-60 négyzetméteres, egy-, másfél- vagy kétszobás lakásokat lehet értékesíteni, a fővárosban és a megyeszékhelyeken egyaránt, legyen szó tégla építésűről, vagy felújított panelről.
Általánosságban elmondható, hogy jellemzően irányáron, vagy annak környékén kelnek el az ingatlanok a főváros VII., VIII. és IX. kerületeiben, és szintén ezt lehet tapasztalni a felújított panelprogramos lakások esetében a XIII., a XIV., a XVIII. és a XIX. kerületben.."
Idézet egy 2014. novemberi portfóliós cikkből, amit az OTP Ingatlanpiaci körképe alapján készült. Az Én ingatlanom pont ilyen. Nem tudom mire alapoztad, hogy a meghirdetett árak alatt 15-20%-al mennek el.
"Én például vettem egy lerobbant panellakást Zuglóban tavaly áprilisban 7,3 millióért és ráköltöttem 700 ezret. Mivel a lakásom egy típuslakás így könnyen össze tudom hasonlítani más lakások árával. Jelenleg az ilyen típusú lakásokat 10 millió körül árulják és a statisztikákból tudom, hogy nagyon gyorsan elkelnek ezek az ingatlanok."
10 körül árulják = 8-8.5 millióért mennek el. Neked 8-ba került + a vásárlás/eladás költségei és a horror illeték. Ez nem valami nagy biznisz:)
Gyerekkoromban apukám a 80.-as években a Balatoni nyaralóval kiadás céljából fektetett be.
Akkor magas infláció, alacsony betéti kamat volt. Tehát elértéktelenedett volna betétben a pénz.
Tőzsde nem volt akkor.
Arany-Ausztriából, itthon 19-20.századi festményekkel próbálkozott, amúgy mezőgazdász volt. TSZ.-ből kirúgták, mert nem lépett be az MSZMP.-be akkor.
A mezőgazdaságból, méhészetből szármezó pénzt fektetgette be anno...
Így lakással kisebb a kockázatod,mint egyedi részvénnyel.
Szerintem nekünk, mint befektetőknek nem az az érdekes, hogy az ország nagy részén várható e általános fellendülés a lakáspiacon, hanem az, hogy mi személy szerint tudunk e olyan lakást venni(finanszírozni), ami a következő években jobb hozamokat biztosít nekünk, mint ha egyéb alternatívát választottunk volna. Ráadásul önmagában a hozam elég sok dologtól függ. Én például vettem egy lerobbant panellakást Zuglóban tavaly áprilisban 7,3 millióért és ráköltöttem 700 ezret. Mivel a lakásom egy típuslakás így könnyen össze tudom hasonlítani más lakások árával. Jelenleg az ilyen típusú lakásokat 10 millió körül árulják és a statisztikákból tudom, hogy nagyon gyorsan elkelnek ezek az ingatlanok. Legalább is az ország legtöbb részéhez képest. A vételárból 1,5 millió volt csak az önrész. Kb. 1 millió volt a felújítás és a berendezés + egyéb költségek. Ezután kiadtam a lakást 55 ezer + rezsiért. Ez több pénz mint amennyibe a hitelem finanszírozása kerül havonta. Nekem az ingatlan összesen 8.3 millióba fájt, most kb. 10 millióért tudnám eladni. Ha most eladnám keresnék rajta kb. nettó 1,5 milliót. Befektetés 2,3 millió, hozam 1,5 millió (65%), idő 19 hónap. A kockázat pedig egyéni megítélésem szerint kisebb volt, mintha részvényeket vettem volna.
Figyelem, nem lakás piac, hanem iroda és kereskedelmi ingatlanok piacáról szól a hír.
Kockázatok és mellékhatások miatt ide kell ezt is írni, mert a fórum tagok rendkívül érzékenyek. Mindent meg kell magyarázni, így inkább előre írom le..
-------------------------
Ekkora optimizmust még nem láttunk - Beindult az ingatlanpiac!
2014. december 3. 06:10
2011 óta soha nem volt még ilyen optimista az ingatlanosok döntő többsége a jövőt illetően a legfrissebb Market Sentiment Survey szerint. A Portfolio, az RICS és az Eltinga közös kutatásából kiderül, hogy az irodapiacon és a kiskereskedelmi szegmensben végre megindult a hozamcsökkenés, ráadásul az utóbbiban mindez a bérleti díjak emelkedésével párosul. Itt vannak a legújabb számok a hazai ingatlanpiacról!
Ki épít ma hitelből lakást?
2014. november 24. 09:30
Kiket érint a lakossági jelzálog-hitelezés újjáéledése? Hogyan alakíthatja át a piacot a devizahitel-forintosítás? Mi kell az ingatlanpiac további erősödéséhez? Tokodi Gáborral az FHB Bank vezérigazgató-helyettesével beszélgettünk.
ismerős része az országnak, 3 ingatlanom is van arra fele.
de a "Budapest vége" tábla nem lakásáremelkedést tiltó tábla is egyben.
ráadásul az is lehet, hogy mondjuk egy osztrák nem is Budapestet nézte ki magának 1998-ban.
Nem 98ban. 1998ban jöttek az első hírek, hogy unióba lépünk majd, erre jöttek már akkor a spekulációs vételek. Pont azt írtam, amikorra beléptünk, már az árak elérték a tetejüket.
Tudom csak a kötekedés a lényeg..
én leírtam világosan, nem tudod értelmezni
2004. május 1-jén került sor az EU történetének eddigi legnagyobb bővítésére, amikor Ciprus, Csehország, Észtország, Lengyelország, Lettország, Litvánia, Magyarország, Málta, Szlovákia és Szlovénia belépett az unióba, amelynek így 25 tagállama lett."
A hitel később jött!
Unióba lépés hajtotta fel az árakat 1998ban. Erre jött pár külföldi. Na persze töredéke a vártnak, de arra jó volt, hogy megmozgatta a háztartások pénzét, és beforgatták ingatlanba, mert ha mellé kiadták még évi 500ezret hozott a kiadás is egy átlagos kis lakásnál, eközben meg az árak is dupláztak.
Majd eljött az uniós belépés. Nem áramlottak a befektetők az országba, ezzel leállt a spekulációs vétel, de a hitel piac tartotta az árakat, keresletet. Majd a hitelbuborék kidurrant jött a Subprime, amivel az árak esésbe kezdtek a hitelek leállásával.
Most jött egy nulla szintű banki betétezés, álló tőkepiac, gyengülő forint környezet, induló forinthitellel, egy fellendülés elején álló gazdasággal, újra induló hitelezéssel, állami támogatású kamathitelekkel, szocpollal, félszocpollal, alacsonyabb árszintek mellett, ami generálja lassan a keresletet. Az olcsóbb jó vételek elfogynak, kezdenek feljebb menni a vételekkel, amivel alsó kategóriás olcsó lakások kiesnek, jön egy felhajtó árkörnyezet majd.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link