Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
elnézést új hozzászólás akart lenni mint a téma folytatása is csak tévesztésvolt a neked címzés sűrű elnézést még egyszer, mert jólnevelt módon ismét öregapádnak szólítottál
Fater, sztem ezt nem nekem írtad , szart se értek belőle.:-) Viszont az engem azonnal mínuszolónak kívánom egyrészt hogy a JBQA-t , másrészt nagyobb öröme ne legyen az életben. :-)
Levendula és Nerium összes lakása meg volt hirdetve eladásra a 2017 körüli nagy pörgésben... akkor szinte mindent el lehetett adni, nem hiszem, hogy tömegesen a beruhazón maradtak volna lakások
és ennek a SZIT-nek a honlapján sem találnám a bérbeadással hasznosított lakások seregét, csak 16 darabot, pedig ez a cég nem egy ma született valami (persze nem vagyok egy nagy netes kutakodó tehetség)https://www.bif.hu/offers/to-rent/residential/?b=attila99loften
és ez első és eddig egyetlen cég amely a bét-re történő bevezetésével szinte egyidejűleg lett SZIT, a honlapján egyetlen saját hasznosítású ingatlant mutat be, egy 82 szobás szállodát a 6. kerületben lakást egyet sem (persze lehet hogy abból több száz vagy ezer is van, csak valamiért titokban, vagy csak nem vettem észre őket)
summary a Németországban működő nagy REIT-ek leginkább az utóbbi 15-30 év szüleményit, és inkább pénzügyi befektetők szülték meg őket, nem pedig a korábban lakásépítésben jeleskedő ingatlanfejlesztők a bérleti díjakon elérhető német yield-nél itthon a közelmúltig jobbat lehetett felmutatni, néha sokkal jobbat tehát az a vélekedés, hogy a megjelenésüket alapvetően a bérleti díjak szintje akadályozza fals lehet illetve az kérdésfelvetés hogy az ingatlanfejlesztők miért nem építenek saját tulajdonlású bérháznak saját működtetésre épületeket, pedig inkább a bulvár szórakoztatás műfaja
Zalában nagyon jó helyek vannak. Kedves falvak, amik mégsincsenek elviselhetetlenül messze az infrastruktúrától, a viszonylag fejlett megyeszékhelytől, a Balatontól, és végső soron ott az M7 Bp felé. (Nem is beszélve Ausztria jótékony közelségéről...) Szóval azért előbb mennék Zalába én is, mint Salgótarjánba, bár utóbbi nyilván sokkal olcsóbb. . Nagyon fontos a közszolgáltatásokhoz való hozzáférés - különösen bizonyos élethelyzetekben. A legmobilabbak nyilván a fiatalok, sokan dolgoznak állandó HO-ban, van csinálnak eleve valami olyat, amihez nem kell fizikai jelenlét. De aki fiatalon - akár egyedül, akár párban - elmegy valami messzi vidékre, annak jó eséllyel nem lesz gyereke, mert az ottani körülmények ezt nem igazán segítik elő. (Igaz, Z generációtól felfelé már nem is annyira akarnak a mai fiatalok, tehát nekik ez nem akkora áldozat.) Idős korban megint nem az igazi messzire menni, mert akkor már többször kell az orvos, fontos a bevásárlás, nehéz feladni a megszokottat, stb. Ideálisan az az 50-es korosztály mehet vidékre, akik még kb egészségesek, ahol már kirepültek, vagy kirepülőfélben vannak a gyerekek, akik még örülnek is neki, hogy a szülők lakása megürül, és akik szintén állandó távmunkában dolgoznak (vagy egyikük éppen akár már sehogy :), vagy éppen valami teljesen újba kezdenek "odalent", pl. elmennek kertésznek. . Egyébként érdemes néha utána számolgatni, hogy mennyivel drágább az élet (különösen a lakhatás) a városi életmódhoz igazodva: az ember azért megy városba lakni, mert ott a munka, és azért kell sokat / keményen dolgoznia, hogy megkeressen a városi lét költségeit. Hát nem röhej? :)
Blogposzt: Ma voltam délelőtt délután nézgelődni kifele Rákosborzasztó után Cinkotán. Délután meg kiautóztam Biatorbágyra, ott is megnéztem két ingatlant. Találtam egy jót, de aztán a feleségem otthon elmondta, hogy ő valójában nem költözne ki az agglomerációba, Biatorbágyra se. Na jó, információszerzésnek jó volt, ha esetleg valami változna a szándékokban. A jó lakásnál az volt az érdekes, hogy az elképzelt álomárhoz képest micsoda esés volt. A fickó még tavaly kezdte hirdetni, egy ingatlanos belelovallta, hogy 95-ért rakják fel. Aztán lófasz se volt ott, nem ment érdeklődő. Akkor levitte idén 88-ra. Senki. És akkor most 80, és hirtelen lett 6 érdeklődő, egy komoly. Szóval aki el akarja adni, az persze el tudja adni, csak engedni kell, sokat. A wekerlei, amire ajánlatott tettem, persze ott áll továbbra is, azonos árral. Mondjuk csak pár hét telt el...meglátjuk.
engem nagy vonalakban érdekel csak a vonovia esete egyrészt azért, mert bérbeadó vagyok, nagyobb részben üzlethelyiségekkel, kisebb részben lakásokkal másrészt érzésre vettem 1709 db gsparkot tavaly tavasztól idén tavaszig, és tegnap óta tudok pár mondatot arról hogy kb mi a REIT, és a magyar megfelelője a SZIT és így most tegnap megtudtam, hogy olyan cég részvényeit birtoklom aminek nem kell társasági adót és iparűzésért sem fizetnie, ráadásul kötelező a nyereségének 90%-t szétosztania, jobb a kedvem és ugyanilyen kellemes hangulat javító tegnap óta minden vonoviát érintő infó, amivel kapcsolatban nettó szűz voltam, pedig igazi iparági óriás Europában különösen a tőled kapott értő részletekkel fűszerezettek esnek jól
A bérbeadásnál nagyon jó ,hogy 98%-os a kihasználtság. Ami viszont nem annyira jó az a 3% körüli cap rate. 1.5%-os hitelkörnyezetben szuper volt de 4%-nál már nem annyira. Jelenleg az össz hitelállományra vetítve 1.6% a kamat és ez nő az évente kifutó hitelek újrafinanszírozásának magasabb kamatával. Javítani kell a mérleget a hitelállomány csökkentésével ami jelenleg kb 42.5mrd euro.
köszi, talán megértettem azt hámoztam ki belőle, hogy nem a bérbeadás, mint főtevékenység ficamodott ki, hanem a korábbi erőltetett hitelből való növekedés ütött most vissza, ami valószínűleg nem derült égből fullváratlan furkósbotként, hanem valszeg tudatosan vállalt riskként most kezelve van
A Vonovia bevételének a többsége a bérbeadásból származik, de a 2021-ig tartó növekedés lényegi oka az volt, hogy alacsony hitelkamatokból tudot növekedni (építkezések, felvásárlás, stb.). 2020-ban vagy 21-ben (most utána kéne néznem) megvette a Deutsche Wohnent és ezzel nagyon magas lett az adósságállománya. Nesokkal ezután kezdtek emelkedni a kamatok az infláció miatt és ez okozza most a fő problémát. LTV 47% felett van. Az FFO jelentős részét felfalja a kamattörlesztés illetve a lejáró hitelek újrafinanszírozása is magas kamaton történik. Évente jelenleg 4-5mrd euro kifutó hitelt kell újrafinanszíroznia. A vezetőség eddig elég jól kezeli a helyzetet, ingatlancsomagok értékesítéséből 2024 végéig fedezve van a finanszírozás és júniusban egy 1mrd eurós vállalati kötvénycsomagot is sikerült aukción 870millióért visszavásárolniuk. A gond az lesz, ha a magas kamatkörnyzet hosszan fennmarad, mert akkor újabb és újabb ingatlancsomagokat kell értékesíteni a refinanszírozáshoz.
jól értem, hogy a vonoviának két lába van, az egyik a bérbeadás, a másik a fejlesztés, felvásárlás és értékesítés az első az össz árbevételének a kisebb hányadát adja, a másik a nagyobbat, és ez a második lényegesen síkosabb pálya, és itt van mostanság a lényegi nagyobb baj? ami az egészet magával viszi a lejtőn lefelé?
A Vonovia hitelei 0%-os német államkötvényhozamoknál 1,5% volt. Most a 10éves német kötvény 2,5% körül áll. 2,5+1,5%= 4% finanszírozás hosszabb távon. Bevételi oldalon Q2 után cap rate 2,9% volt. Ehhez hozzájön még a magas infláció miatti bérleti díj emelések egy kis késéssel, így a caprate felmehet 3,2%-ra. + 2% hosszútávú infláció= 5,2%. 5,5%-4%= 1,2% marad. Ez jelenleg még fenntartható, de ha a kamatok feljebb mennek akkor necces a dolog.
Mint írtam a magas hitelkamatok miatt kevesen tudnak vagy akarnak vásárolni. Ez okoz gondot a Vonoviának is, hiszen az adósság finanszírozásához ingatlanokat kell eladnia, de a nagy mennyiség miatt ez nem olyan egyszerű, illetve nem lehet olyan magas áron eladni mint amikor a kamatok alacsonyak voltak.
eladási árak még nem jöttek ki, itthon és mindenhol nagy 10%+ alkuk vannak és még így is röhamosan növekszik a kínálat. Nem nehéz látni, hogy hiába a sok támogatás ami csak szűkül a kincstár üressége miatt az sem tudta megtámasztani az árakat a valóságban és a vágyálmok/hirdetési árába is természetesen át fog menni ez. Nem lenne példátlan, hogy csúszás van az adatközlésben és/vagy folyamatokban az eu országok között és mi vagyunk a kullogók.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link