Graphisoft Park: Még mindig lehet benne fantázia
Újabb mérföldkő zárult le a Graphisoft Park
történetében, mivel az idei évben elkészült az új irodapark a déli
területen, amelyet az egyik nagy bérlő, az SAP, valamint több kisebb
startup és vállalkozás is igénybe vehetett. A beruházások lezárulta
után várhatóan jelentősen emelkedhetnek majd a bérleti díj bevételek,
továbbá a költségek megugrását továbbra is jól kezeli a vállalat, az
EBITDA marzs nem csökkent, emiatt a jövőben is stabil cash flow termelés
jellemezheti a Parkot. A vállalatértékre vonatkozó modellünket
felülvizsgáltuk, és az új fair értékünk alapján lehet még
felértékelődési potenciál a cégben.
Egy elfeledett sztori
Továbbra is jó sztorinak tűnik a Graphisoft Park, habár az utóbbi időszakban úgy tűnik kissé elfeledték a befektetők.
A déli területeken 2018 harmadik negyedévére befejeződtek a
fejlesztések, amelynek nagy részét már elfoglalhatták a bérbevevők.
Várhatóan 2019-re 90 százalék körüli lehet a Park kihasználtsága, mivel
az új épületek jelentős részébe vagy már beköltöztek, vagy már előre
lekötötték bérleti szerződésekkel. Ezzel összességében 71 000
négyzetméterre nőtt a bérbe adott ingatlanterület.
Az új fejlesztéseknek köszönhetően a bérleti díj bevételek szempontjából rekordév következhet. A
harmadik negyedévig bezárólag 18 százalékkal növekedtek a bérleti
díjakból származó bevételek, valamint egyszeri és egyéb bevétel soron
még 700 ezer eurós többlet szerepel. A fejlesztésekkel párhuzamosan a
költségek is megemelkedtek, de ezek mellett is szépen emelkedett az
EBITDA. A Park harmadik negyedéves gyorsjelentésről szóló elemzésünket
az alábbi linken olvashatja.
A szektortársakhoz képest még mindig jelentős a diszkont
A régióban kevés hasonló céget találni, mivel a Graphisoft Park speciális helyzetben található a fekvése miatt,
azonban a régiós irodapiacon aktív cégeket megvizsgálva is látható,
hogy jelentős diszkonton forognak a Park papírjai, a P/NAV (azaz a
jelenlegei árfolyam, és az egy részvényre jutó nettó
eszközértékhányadosa) mutató alapján.
Harmadik negyedéves jelentésében a Park ismét felfele módosította a nettó eszközértékét,
amely az elkészült épületek hatására növekedett, ennek megfelelően az
egy részvényre jutó eszközérték jelenleg 18,6 euró. Az év második felére
pedig az euró forint árfolyam a 320-as szintek fölé állt be, ezért
jövőre nézve inkább 325 közeli EUR/HUF árfolyammal számolva 5950 forint
körül alakul a jelenlegi eszközérték. A régiós cégekhez viszonyítva az
így számított 0,6 körüli P/NAV mutató jelentős diszkontot jelent,
amelynek több oka is lehet.
Az utóbbi időben kevesebb sztori volt a Graphisoft Park körül, és
jórészt az újonnan elkészült épületek várható hatása is kalkulálható
volt, emiatt korábban elkezdhették beárazni a befektetők az árfolyamba a
várható hatást.
Az alacsony likviditás szintén egy olyan tényező, amely diszkontot jelenthet a többi részvénnyel szemben.
Talán a legjelentősebb azonban maga a Park adottsága, azaz, hogy
korlátozottan beépíthető a terület. Ezzel kapcsolatban fontos
megjegyezni, hogy még további 50 000 m2 beépíthető nettó
terület van, és valószínűnek tűnik, hogy igény esetén újabb fejlesztések
következhetnek a déli területen, de összességében a hely limitált.
Az északi területen még további beépíthető területek vannak,
azonban jelenleg még a területet alkalmassá kell tenni arra, hogy
további fejlesztéseket lehessen végezni.
A mutató értékének csökkenéséhez elsősorban az árfolyam esése járult hozzá, ezzel közel kerülve a kétéves minimumhoz.
A déli területeken történő fejlesztések bejelentésekor ugrott meg a
P/NAV mutató 0,8-ig, valamint az emelkedéshez hozzájárult az általánosan
jó piaci hangulat a magyar és nemzetközi tőzsdéken. Az idei évben a
piaci hangulat már volatilisebb volt, és a hozamok is romlottak, emiatt
érdemes lehet keresni a stabil cash flow-t termelő cégeket, és az
ingatlanfejlesztő vállalatok között erre több példa is van, köztük a
Graphisoft Park is.
Mindezen tényezőket figyelembe véve, lehet még potenciál a Graphisoft Parkban,
emiatt a jelenlegi diszkontot historikusan is magasnak gondoljuk, ez
alapján inkább 70 százalék körüli P/NAV mutató lenne indokolt, amellyel a
szektortársakhoz képest még mindig az alulértékeltebb cégek közé
tartozna.
A Graphisoft Park értékelésnél a relatív módszer mellet további két megközelítésből is megvizsgáltuk a vállalat fair értékét, és a módszereket átlagolva kaptuk meg a végleges értékünket a részvényre vonatkozóan.
FCFF
A szabad cash flow szerinti megközelítésben a jelenlegi
beruházások miatt a 2018-as évben egy nagyobb negatív pénzáram várható,
azonban a következő években ez fokozatos növekedésnek indulhat.
A szabad cash flow így a következő években 9-9,5 millió euró között
alakulhat számításaink szerint, és a számításhoz szükséges vállalati
tőkeköltség meghatározásánál a következőket vettük figyelembe
A Park hitelei gyakorlatilag kivétel nélkül euró alapúak, és mivel a
bevételek is euróban keletkeznek a kockázatmentes hozamnak az eurózónás
kockázatmentes hozamot vettük, amelyhez a hitelezők által elvárt hozam
becslésénél a Park eladósodottsága alapján még 2,3 százalékos, és az
ország kockázati felár alapján további 1,2 százalékos prémiumot adtunk
hozzá, amellyel 3,5 százalékra becsültük a hitelezőktől elvárt hozamot.
A Graphisoft Park az alacsonyabb bétájú részvények közé tartozik,
ezért a fejlődő piaci országokra, Damodaran adatbázisa alapján
meghatározott 0,83-as és a Park jelenlegi historikus bétája alapján
0,62-es értéket becsültünk.
A 7,6 százalékos Magyarországra vonatkozó részvény kockázati felár
alapján 5,9 százalékra becsültük a saját tőkétől elvárt hozamot.
A fentiek alapján 5-5,2 százalék közötti tőkeköltséggel számoltunk a
diszkontálásnál, a maradványértékes időszakban pedig 6 százalékos
súlyozott átlagos tőkeköltséget vettünk figyelembe.
A megfelelő diszkontrátát alkalmazva a fair érték becslésünkre 3905 forintos értéket határoztunk meg.
Az előrejelzés során konzervatív feltételezésekkel éltünk a növekedés
ütemével kapcsolatban, így az esetleges pozitív bejelentések további
beruházásokról, az ingatlankihasználtság gyorsabb ütemű emelkedése
pozitív irányba módosíthatják a vállalatértéket. Ezen kívül az euró
forint árfolyam változása a jelenlegi környezetben kedvezően hatott a
részvény értékére, de egy esetleges erősödés lefele módosítaná a fair
értéket.
Ingatlanpiac
Az MNB és a Royal Institution of Chartered Surveyors
ingatlanpiaci felmérése szerint 2018-ban az ingatlanpiaci hozam tovább
csökkent kb. 25 bázisponttal, amely azt jelenti, hogy a korábbi
6,5-7 százalék körüli hozamszint a prémium irodaházaknál 2018 első
félévében 6,38 százalékra mérséklődött. A bérleti díjak viszont tovább
emelkedtek, így a jelenlegi folyamatokat feltételezve a modellünkben is
az irodapiaci hozamok további csökkenésére számítunk, valamint a bérleti
díjak fokozatos növekedésre. A nettó ingatlanvagyon becslésünknél
figyelembe vettük a mostani szintektől várhatóan nagyobb bérleti díj
bevételeket, valamint a működési költségek kihasználtsággal arányos
növekedését is. A hozamok csökkenése várhatóan jó hatással lesz a nettó
ingatlanvagyonra, amelynek értéke még tovább növekedhet.
Az átlagos tőkeköltség a modellben 5 és 5,2 százalék között alakul,
valamint további fejlesztéseket nem vettünk figyelembe, így az
eredményre a bérleti díjak emelkedése, az irodapiaci hozam változása,
valamint az euró árfolyam változása hathat leginkább. A relatív
értékelés alapján kiszámított 30 százalékos diszkontot tartunk reálisnak
mivel a módszer az ingatlanok értékére ad becslést, és ez alapján 3681
forintos értéket kaptunk.
Becslésünkben azzal a konzervatív feltételezéssel éltünk,
hogy a jelenlegi 2018-as fejlesztések után, egyelőre nem várható újabb
fejlesztés, bár az elkövetkezendő 15 évben az eddig még üres
fejlesztési telkek is beépítésre kerülhetnek. A fair értékünket így
ebben a modellben is jelentősen felfele módosíthatják az esetleges
további fejlesztések.
Értékelés
A Graphisoft Parkra vonatkozó fair értékünket háromféle modell alapján 3880 forintrafogalmazzuk meg, amely
a jelenlegi árfolyamnál 358 forinttal, azaz 10,2 százalékkal magasabb
értéket jelent. A becslésünk konzervatív feltételezéseken alapul és
további felértékelődést jelenthet, ha újabb ingatlanfejlesztési igények
lépnek fel. A jelenlegi helyzetet értékelve, és figyelembe véve a Park
jelenlegi diszkont árazását az alábbi fair értéket tartjuk reálisnak.
Osztalék
A társaság 3,9 millió euró osztalékot javasol kifizetésre
előzetesen, a harmadik negyedéves eredmény és a várható év végi profit
alapján. Számításunk alapján így a törzsrészvényekre eső
osztalékrész 113 forint lehet a tavalyi 93 forint után. A jelenlegi
árfolyamszinttel számolva az kicsivel több, mint 3 százalékos
osztalékhozamot jelent.
Az új kormányrendeletnek várhatóan kis hatása lesz
November végén jelent meg az új kormányrendelet, amelynek
értelmében ingatlanalapok is vásárolhatnak a szabályozott
ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) részvényeiből. Ezzel az
ingatlanalapok egy új befektetési lehetőséget kaptak, és a SZIT
részvények számára ez forgalomnövekedést jelenthetne. Azonban jelenleg,
ha a Graphisoft Park forgalmát nézzük, a prémium kategórián belül az
alacsonyabb forgalmú részvények közé tartozik, novemberben mindösszesen
218 millió forint értékben történt kötés a részvénynél. Az alacsony
likviditás miatt azonban egyáltalán nem biztos, hogy fogják vásárolni az
alapok például a Graphisoft Parkot, pedig egy ilyen lépés meghozhatná a
fordulatot a részvény számára.
A technikai kép biztatóan fest
A nyári hónapok óta gyakorlatilag csak oldalazó mozgást folytat a Graphisoft Park.
A 4000 forintos csúcs után következett csökkenő trend 3200 forintnál
állt meg, majd onnan viszonylag gyors korrekció következett és a 3300
illetve 3500 forintos szintek közé szorult be az árfolyam. A
gyorsjelentés után sikerült áttörnie az árfolyamnak a 3500 forintos
szintet és egészen 3600-ig emelkedett a papír. Jelenleg egy lassú
visszacsorgást láthatunk, és az árfolyamnak a 3500 forint jelenthet
támaszt a következő napokban.
Pozitív viszont a mozgóátlagok egymáshoz való közeledése,
és egy kisebb emelkedés után akár elképzelhető lenne az 50 és a 200
napos mozgóátlag keresztezése is, amely egy vételi jelzést is adhatna
technikailag a papírra vonatkozóan, habár az MACD rövidtávú eladási
jelzése ennek ellentmond. Az évből már csak 1 teljes kereskedési hét van
hátra, így nem valószínű, hogy a figyelem jobban a részvényre
irányulna, azonban érdemes figyelni a fordulatra utaló jeleket a
közeljövőben a grafikonon.
A Graphisoft Park napi grafikonja (2018.12.13 13:00)Összegezve továbbra is pozitívan vélekedünk a Graphisoft Parkról,
amely már több éve bizonyítja, hogy képes jelentős értéket teremteni a
részvényesek számára. Az új beruházások elkészülte után, új csúcsokra
ugorhat az árbevétel és a költségek szinten tartása mellett várhatóan
tovább növekvő profitot realizálhat a vállalat. Mivel SZIT-ként az adott
évi nyereség 90 százalékát köteles kifizetni a vállalat, hacsak a
részvényesek másként nem rendelkeznek, ezért ez szintén emelkedő
osztalékkal párosulhat, és tarthatónak tűnik a korábbi évekhez hasonló
3,5 százalék körüli osztalékhozam. Bizonyos kockázatok azonban
lehetnek, amely közül a legfontosabbak a következők:
Habár a bérlők jelentős része 10 évnél hosszabb bérleti
szerződéssel rendelkezik, a szerződések átlagos bérleti időtávja 5 év
felett van, egy-egy nagyobb cég elköltözése negatív hatást jelentene.
A Park rendelkezésére álló hely limitált, azonban még jelentős területek állnak rendelkezésére a fejlesztésre.
A kamatszintek, valamint az irodapiaci bérleti díjak változása
azért jelentősen befolyásolhatja a bevételeket pozitív és negatív
irányba is.
Egy esetleges negatív nemzetközi piaci hangulat, valamint a hazai
ingatlanpiacon tapasztalható növekedés megállása, eladói nyomást
gyakorolhatna a részvényre.
Mindezen szempontok mellet is a Graphisoft Park továbbra is jó
hozamot biztosíthat a befektetőknek az ingatlanpiacon, mivel erős
pénztermelésre képes a vállalat és jelenleg a bérlői kör stabilnak
tűnik, illetve kisebb vállalkozásokkal tovább bővülhet.
A SZIT (szabályozott ingatlanbefektetési társaság) nemzetközi háttere:
A SZIT nem magyar sajátosság. Külföldön REIT-nek nevezik azaz Real Estate Investment Trust-nak . Az USA-ban 1960-ban Eisenhower elnöksége
alatt vezették be, hogy minden befektetőnek lehetősége legyen akár kis összeggel is osztalékfizető
ingatlantársaságokba fektetni . Az első amerikai REIT az American Realty Trust
volt. Azóta 30 országban vezettek be REIT-eket a tőzsdére. Az egyik
legnépszerűbb eszközosztály, hiszen nem kell nagy vagyonnal rendelkezni, hogy
egy értékes ingatlanban részesedést szerezzünk, és közben részesüljünk az
osztalékból. Mivel a tőzsdén jegyzik őket, így sokkal likvidebbek, mint a
közvetlen ingatlanbefektetések, ráadásul a tőzsdei jelenlét nagyobb
transzparenciát követel a cégektől. A tőzsdén jegyzett REIT ETF-ek ilyen társaságokból építenek portfóliót, amiket a részvényekhez hasonlóan lehet adni-venni a tőzsdén.
Szemben más ingatlancégekkel, itt nincsenek váratlan ingatlan vásárlások (értékesítések), ami vonzóvá teszi a GSParkot a többivel szemben egy ingatlanalap számára. Kiszámítható saját fejlesztés lehet itt csak.
Jelenleg tudtommal nincs, de a BIF dec 31-ig SZIT akar lenni, és a Trigránit-Westend is szit-ként szándékozik tőzsdére lépni (illetve a BILK-nek nem sikerült)
Ha nagyon vennék, akkor az látszana is a kötéslistán (is). Valaki átköthetett. Nekem több évig kedvenc papperom volt, anno! (valamikor nem így viselkedett!!)
Bizony benne van, hogy tényleg drágul, főleg itt Debrecenben, mert 30 milliárdért építenek új teret, meg a bmw a következő 5-10 évre leköti majd az építőipart. Asszonyban is igazad van :).
3400 felett én se, van elég 3500-ről :D. Bátor vagy, hogy most építkezel. Én még várok pár évet, hátha jön egy kis recesszió és nem ők fognak felfele alkudni, hanem én lefele. Meg nem ártana egy asszony is hozzá :).
Én annyira nem szeretek másoktól függeni. Mert amit én elintézek az van elintézve biztosan. Kevés van belőlem az a baj:-))) Csúszás az lesz nálunk is (természetesen). Btw: a ts20-as certijeidnek sztem jön a Black Friday. MOLban jöhet egy felszúrás + Ricsit is megpöckölik 5300 fölé és akkor a certi kakukk, a bank nyert megint.
Én élvezem, szeretek ingatlanokkal foglalkozni. Mondjuk ebben kurvanagy szerencsém, hogy jó kivitelezőket találtam. Helyi mester és jó ember a kömüves, villanyszerelő, víz-gáz-fűtés, festő, stb stb. Csak az idő, az nagy ellenfél. Minden csúszik, hónapokat.
Nem szeretnék 3400 felett venni (még):-) Kicsit vissza vonulok, még pár kispapír spex köröm van tervezve idénre. Építkezés új fázisba lépett, egyre többet hív a kivitelező. Indul a milyen színű, milyen formájú, honnan-kitől vegyük a csempét, járólapot, kádat, stb tánc. Milyen gépészet lesz a konyhában, legyen-e mosogató gép vagy sem... Aztán majd vmikor jövő év vége felé napelem projekt talán. Annyira nem vártam ezt az időszakot...
Egy korrekt SWOT a hazai irodapiacról jól jönne. Pl. reális-e a konvergencia-elvárás a régiós átlaghoz? A lengyel, cseh, stb. nagyvárosok átlagához. Ha a "normál" irodák bérleti díjai emelkednek, nő / nem csökken a kihasználtság, akkor a "luxuskategóriában" is megtörténhet ez. Persze ez nem jelenti automatikusan, hogy a GSPARK rövid távon emelni tud, de egy pozitív piaci környezet mégiscsak kedvező... Nyilván ezek üzleti titoknak minősülnek, ha valaki készít is ilyen elemzést önmagának és/vagy ügyfeleinek, de attól még érdekes lenne :) Pl. "nem annyira profi" fejlesztők, vagy olyanok, akik most akarnak beszállni erre a piacra, stb. Annyi azonban bizonyosan látszik, hogy a piaci szereplők konvergenciára számítanak, mert mennek még mindig ezerrel a fejlesztések. Vagyis másképp fogalmazva: úgy is lekötik a kapacitásokat, hogy az árak már jócskán emelkedtek. Ráadásul előbb-utóbb felkerülhet Budapest a nemzetközi térképre is, mármint nem a "futottak még" kategóriában, ahol most kb. van. A legszebb persze az volna, ha a már érdekeltséget vett fejlesztők egy coup d'etat finanszírozása révén :) bebiztosítanák a putyinizálódás végét :) - ami biztosan jót tenne hosszabb távon a konvergenciának... Nyilván ehhez ismerni kellene a hazai viszonyokat: nem elég a Momentumot meg hasonló bénaságokat támogatni... ezek még mondjuk a másik komcsi tagozat ellen sem volnának hatásosak. A maffiózók ellen meg végképp kár ilyenekre túl sokat pazarolni. Executive outcomes... :)
A Wood hátrányát már a tender hirdetéskor anno beírtam ide. MKB már vételre javasolná. Egyformán kellene mérni a cégeket és lehetőségeiket. Ennyi lenne az elvárás a BÉT felé (is). Mivel ők találták ki az árjegyzést + elemzést. 3400 alatt ajándék! (nem is nagyon kapok ajándékot mostanában)
Tavaly december 15-én jelent meg az első elemzése, a célár akkor 3734 Ft volt. Azóta eltelt majd egy év, voltak nagy fejlesztések, és a célár ugyanúgy 3734 Ft. Érti valaki?
Keresik még a szót! (BUY) A cég fejlődött, cca fél év múlva emelkedő osztalék jön és a tavalyi 3570-nél adott HOLD ajánlás után 3400-nál elég nehéz mit írni... Ma még nincs kötés eddig.
Idén májusban 3 millió euró osztalékot fizettek ki, egy törzsrészvényre 93 Ft-ot. Jövőre 30%-al többet, azaz 3,9 millió euró osztalékot terveznek kifizetni, ami azonos euró árfolyammal számolva egy törzsrészvényre 121 Ft ((3,9/3)*93=120,9).
GSPARK
MA hozza nyílvánosságra Q3 számokat.
Lehet hogy érdemes itt 800-on belevenni mert holnap 850-en nyit.
Vélemény?