Igen, sajnos a Wood elintézte. Ha a HOLD vagy az AEGON Alapkezelő is
csak annyira értékelné a Parkot, mint a Wood, akkor nem tartanának
ekkora pakkot, tehát ők nagyobb fair értéket számolnak. A gond csak az,
hogy a Wood-on kívül más publikus elemzéssel nem találkoznak a
kisbefektetők. Meggyőződésem, hogy ha pl. a Concorde is megjelenne
publikus elemzéssel, nem itt tartana az árfolyam.
A mi házunk sem ütem szerint halad. Lassan a tetőt kellene befejezni, de még hozzá sem kezdtek. És akkor még a gépészetről még nem is beszéltem... Ha nincs szaki, akkor nincs szaki. Mondjuk eleve jövő év tavaszi költözést céloztam meg, mert tisztában voltam, hogy 3-6 hónap csúszás is benne lehet a pakliban. Amúgy ennek a papírnak az elemzés/árjegyzés/wood trió határozottan nem tett jót. Ma kötés sem volt még. És igen messze van az egy évvel ezelőtti 3860-as zárótól is.
Hétfőn jelentett a Duna House, a Forest Hill projekt most 3 hónapos
lemaradásban van, ehhez képest az 1 hónap nem volt sok, túl is vagyunk
rajta. Nagy a kapacitáshiány az építőiparban, ez alól senki sem tudja
magát kivonni.
Szerintem rendben van. 2019 és 2018 között az amortizáció különbsége 900 ezer euró,
ez a South Park fél évre, ami havi 150 ezer. Az 1 hónapos csúszás 150 ezer eurót jelent.
A leírási kulcs változás is 150 ezer, hiszen 300 ezer amortizáció különbség van
az előző jelentéshez képest. Lásd 4. oldal
Megeshet, szoktam tévedni, de számomra nem meggyőző, amit írsz, és a jelentésből sem tudtam kibogozni. A kulcsváltozás az épületgépészeti eszközökre vonatkozik, ami ha megmagyaráz havi 200e EUR-t, akkor azt kellene gondolnom, hogy aranyból van a WC csésze.. Viszont fontos hozzátennem, hogy mindez továbbra is attól érdekes, hogy elég részletes-e az a beszámoló, aminek az értelmezése felett így el lehet vitatkozni.
Szerintem valamit félreértesz. „részben már bérleti
szerződésekkel lekötött C és D blokkok átadása a harmadik negyedév végére
várható. Ez a korábbi terveinkhez képest mintegy egy hónapos – a közismert
építőipari kapacitáshiány mellett elenyészőnek tekinthető – késést jelent”
Az „elenyésző” az 1 hónapra vonatkozik, nem
az összegre, arról a következő mondatban írnak. Még egy családi ház vagy
társasházi lakás esetében sem kirívó 1 azaz egy hónapos csúszás, pláne nem egy
ekkora méretű beruházásnál még akkor sem, ha nem lenne ilyen mértékű
kapacitáshiány az építőiparban. A South Park 13.000 m2 irodaterület! Nem csak a
határidő, hanem a minőség is fontos. Egy rossz kivitelezés később nagyon sokba
kerül. Ha van időd, menj ki Te is, és nézd meg, hogy mekkora épületekről van szó.
Valóban azt írják a következő mondatban, hogy 300 ezerrel csökken az árbevétel
(és ebben már nem említik az „elenyésző” szót), de a 4. oldalon azt írják, hogy
a profit nem 300 ezerrel, hanem csak (a csak szót én írom!)
100 ezer euróval csökken, azaz az adózás előtti eredmény kevesebb 100
ezer euróval, mivel az egy hónapos csúszás azt is jelenti, hogy csökken az idei
évre tervezett amortizáció, hiszen 1 hónappal később került átadásra. Az új
épületek amortizációja tehát csökken, de közben újra megjelenik a régebbi
épületek amortizációja, amelyek a korábbi magasabb kulccsal már nullára lettek
volna írva. A leírási kulcs csökkentésének jövőre lesz nagyobb hatása,
amikor már jobban dominálnak az új épületek. Ezért is van az, hogy bár
2018-ra némileg csökkentették a várható nettó eredményt, de 2019-re már felfelé
módosították. Még a Wood is egyetért, és nem lát kivetnivalót:
„the delay is negligible: a view with which we strongly
agree”
Nem akarom túldramatizálni, de ennyi még kikívánkozik erről.Nem
állítottam, hogy egyszerű feladat, vagy hogy az iparági
kapacitáskérdések valótlanok. A felvetésem alapvetően a beszámolónak
szól. Nem tudom, hogy ti hogy vagytok vele, de nekem az éves eredmény
8%-áért nem kettő percet kell dolgoznom, és egy ekkora buktát nem tartom
korrektnek annyival elintézni, hogy "elenyésző". Mennyi lenne az, ami
magyarázatot is érdemel? 15%? 25%? És ha emellett elkezdenek
bűvészkedni az amortizációs kulcs átértékelésével, akkor már beindul a
negatív képzelőerő is. A most 20 éves üzemeltetési tapasztalat, ami
alapján rájöttek, hogy célszerű átszámolni, az egy éve is volt legalább
19 éves. Akkor még fura mód nem látszott ez? Most meg hogy nem
feltétlenül árt a menedzsmentnek kozmetikázni az éves várakozást,
hipp-hopp jön az ötlet? Na ne komolytalankodjunk már. Ez egyszerűen
pitiáner így. Éppen ezért kellene, hogy a beszámolóban az ilyen mondatok
kellően alátámasztva meg legyenek indokolva és magyarázva. Nehogy már
külön kelljen a tartótiszttől tudakozódni, és fórumos pletykákban
továbbadni az ilyeneket!
A WOOD teljes elemzése a BÉT honlapjáról:https://www.bet.hu/site/newkib/hu/2018.08./A_Wood_Co._Financial_Services_a.s._negyedeves_elemzese_a_Graphisoft_Park_SE-rol_2018.08.08.__127605121
Azt is figyelembe kell venni, hogy közben változik a HOLD alapok eszközértéke, az utóbbi időben inkább kiáramlok a pénz az alapjaikból, így kevesebb Park részvényt tartanak.
Hold: 2017 december 31: 13,64%, 2018 március 31: 13,32%, 2018 június 31. 13,42% Tehát q1-ben eladott, q2-ben már megint vett. Éves szinten még mínuszban.
A Wood szerint:"This marks a slight delay vs. the original schedule, and management
modified the 2018E guidance accordingly, decreasing the implied FFO from
EUR 10.5m to EUR 10.1m, c.4% down. The change ishardly material, in
our view. "
Aranyos, hogy megemlít 2 másik REITet egy adott papír elemzésében, hogy "~azok azért jobbak", meg hogy "a papír jelenleg fair értéken forog". Akkor ez egy ki nem mondott célárcsökkentés a 37xxről?
Adott egy szektor, iparág, amiben fejleszt a cég. Már van olyan beruházás, amit török munkásokkal csinálnak, annyira nincs munkaerő az építkezésekhez. Egy ekkora volumenű beruházást normál piaci körülmények között sem egyszerű megvalósítani, mindent nem lehet előre látni.
Olvassad végig az elmúlt 3-4 jelentést. Voltak tervek. Éppen megvalósulnak vagy meg is valósultak. Kötbérre kérdezzél rá nyugodtan a bef. kapcsolattartónál. Ha megvan a válasz tedd ki ide lszi okulásként számunkra. Köszi! r: 3450
A konzervatív becslés miért előremutató? Nekem az a tapasztalatom, hogy amikor egy menedzsment hátra akar dőlni bizonytalan ideig, akkor jellemző, hogy jön elő a konzervatívra hangolt bullshitgenerátor. Sokkal előremutatóbb, ha vannak növekedési tervek, akár kockázatokkal is, amit transzparensen bemutatnak és lehet értékelni, hogy megveszem, vagy sem. (Itt pl. szerintem egy fél hangyányit kiábrándító, hogy egy vállrándítással elintéznek 300.000 EUR buktát a "közismert" iparági csúszásokkal. Határidőről, kötbérről hallottak már? Vagy itt is valami mutyihaver épít már? Szerintem ez bővebben magyarázandó lett volna.)
Az egyszeri tételek egy mid cap-nél mindig különösen fontosak. Előtörlesztés az példa-, és előremutató (számomra). A konzervatív becslés meg pláne. Majd a cca 106-112 HUF sávba várom az osztalékot(konzervatívan) az idei eredmények után. Mondjuk a HOLD dec 31-hez képest csökkentett. 13,64-ről 13,42-re. Úgy veszi, hogy adja? Vagy ez most fogyó HOLD?:-)) Jobb lenne a telihold!
Arra számítottam, hogy 19 fölé kerül az egy részvényre jutó valós nettó
eszközérték, ezzel szemben csökkent is az előző negyedévhez képest.
Rendesen megcsúsztak a költségek.
Ami számomra kiderül a jelentésből: Az éves adózott eredmény várakozás 4 millió €, ezzel szembe az első félévben 2,3 milliós eredményt ér el a cég 0,258 milliós negatív és 0,4 milliós pozitív egyszeri tétellel együtt. Szerintem elég konzervatív az a becslés, mert semmilyen várható jelentős változásra nem utal a jelentés. Amortizáció és kamatköltség valamennyivel nőni fog, de szerintem a magasabb bérleti díj bőven fogja ezt kompenzálni. 1,2 milliós éves tervezett kamatköltséget nagyon nem értem, ez még valami korábbi becslés szerintem. A hold újra vásárlóként jelent meg a piacon, az aegon ismét vásárol a q1-es pihenője után.
Csúszik a 4000-es csúcstámadás. Akklimatizálódás van a 3400-3500 alaptáborban. Szokásos korrekt, informális, áttekinthető tájékoztatás. Ezért vagyunk itt (IS). PS: ERSTE éppenséggel vehetne belőle:-)))
A terveket lefele módosították, így én sem várnék túl nagy UP-ot. De bármi megtörténhet, ha valakinek van pár mrd szabad cash-e és épp GSPARK részvényt akar venni az egészből :-)
Ma is 3410-en zárt. A 3400-as szintet stabilan tartja továbbra is. Ha lenne eladó pakk 3400-on szerintem felszívná a piac, csak már 3500 alatt alig akar valaki eladni, és a vevők sem mennek egyelőre feljebb. Az augusztus 7-i jelentéstől (már csak két tőzdenap!) nem várok meglepit most sem, de arra jó lehet, hogy feljebb lépjünk 100-200 Ft-ot és inkább a 3500-3600-3700-as sávban folyjon a kereskedés.
Rendszeres osztalék mellett fejlesztések. Van ahol működik! Ezért vagyunk itt(IS). Wood célárra leszek kíváncsi nagyon. (3734-en módosítanak vajon felfelé??)
A konstrukcióból fakadóan kb. annyi sejthető, hogy valószínűleg valamilyen tartós, szabályozott jövedelem- és/vagy felelősségtranszfer a történet. Pl. családon belül a gyerekeinek (a cégnévből tippelve).
Nemcsak a HOLD Alapkezelőnek, hanem a Concorde Értékpapír Zrt-nek is van részvénye a Parkban. Accorde Selection Részvény Alap portfóliójában ez egyik legmagasabb arányt a Graphisoft Park képviseli!!!:)
Mint egy export cég. A valós nettó eszközérték most 6000 Ft alatt kell, hogy legyen. Déli terület + erős euró. 18,4 (déli terület nélkül)*326=5.998 Ft.
Most esett le..Az eur/ft erősödés árfolyamra gyakorolt hatásával nem számoltam. Ez erős támaszt adott sztem az árfolyamnak, mivel a bevételek eur-ban, a kiadások döntően Ft-ban keletkeznek. Ha jó emlékszem 310-es árfolyam van az üzleti tervben onnan majdnem 5%-os bevételnövekedéssel lehet számolni Ft-ban az eur erősödése miatt.
A részvénypiac márpedig ilyen: néha indokolatlanul optimista, néha meg indokolatlanul pesszimista. A lényeg, hogy a fundamentumok jók, és az átadással még jobbak lesznek. A Park egy igazi value részvény: nem túl népszerű (még osztalékrészvénynek sem az igazi most), nincs irreális hangzatos sztori, és alulértékelt.
Az a baj, hogy ebben a papírban nincsen stroy. Senkit nem érdekel. Kár, mert jelentős hányadot képez a portfóliómban és én hiszem is, hogy jó papír, de másnak így így kellene tennie:)
Én még tartom az elméletem (még ha pár aspektusból hibás is), hogy átlag Jóska (és én is) ránéz egy cégre ami mellett ott világít, hogy Reit/Szit, akkor az osztalékhozamnál kezd. Ezen a ponton be is kerül a Gspark az "ugorgyunk" kategóriába. (évente egyszer fizet, de akkor legalább keveset) Ehhez jön még az általános rossz hangulat, a forint gyengesége (tudom, hogy a cég euróban kapja a bevétele nagy részét, de egy külföldi befektetőnek égne el jelenleg a tőkéje forintban) +nem tudom, mik a követelmények a prémiumban maradáshoz, de a forgalom csapnivaló hónapok óta...
Azon lehet okoskodni, hogy a bérlők mennyire jelentenek kockázatot, de azon kevésbé, hogy nincs fundamentális oka a mostani esésnek, a cég rendben van.
Ezt mire érted, hogy kell lennie egy nagy eladónak? 11 millió a forgalom... Ez hozta le idáig. Nem akarok közhelyet puffogtatni, de egyértelműen vevő nincs... Kicsi se
Lehet a Plotinus készül a végelszámolásra és Viktor elkezdte kiszórni a GSPARK pakkot, akkor simán meglesz a 2800, de nem kell fél év sem neki. Más nem nagyon indokolhatja a napon belüli 5%-os esést, kell lennie egy nagy eladónak. Mindenesetre nehéz megállni, hogy ne vegyen bele az ember.
GSPARK
MA hozza nyílvánosságra Q3 számokat.
Lehet hogy érdemes itt 800-on belevenni mert holnap 850-en nyit.
Vélemény?