Az a legfontosabb, hogy folyamatosan ugyanúgy számolják, mert akkor lehet komolyabb következtetéseket levonni. Ugyanez igaz a GDP-re meg más mutatókra is. Tökéletes sosem lesz, nem is lehet egyetlen számba belepréselni az egész gazdaságot. Képtelenség.
" Miről beszélnek ezek!!!!! Szerintetek egy melós fizetésének hány százalékát teszi ki egy 80-100e HUF-os albérleti díj (ami mellesleg 3-4 éve 35-40e volt)?" Biztos, hogy nagy részét teszi ki, de sajnos a KSH is csak azt tudja mérni, amiről adata van. Ha megbecsülné, mennyien bérelnek, akkor az volna a baj. Márpedig biztos, hogy a hivatalos szám a bérlők arányáról alatta van a ténylegesnek. Ergo ők kénytelenek úgy súlyozni ezt, hogy a lakosság elenyésző %-a bérel, ezért nincs is nagy súlya. A GDP-be sem teszik bele a feketegazdaságot, hanem csak mérik a fogyasztást meg a többit. Azt ők nem látják, hogy Kínából meg Szlovákiából ki mennyi trméket, szolgáltatást rendel, és az offshore pénzeket sem. Készítenek egy-egy becslést a számla nélküli kisiparosok "volumenéről", de azt meg úgy, hogy "úgyis elköltik", szóval a fogyasztásban látszik. Amire nincs adatuk ill. nem tudják mérni, azzal nem tudnak mit kezdeni. Legfeljebb becsülik, dehát...
Ha befektetésnek veszel egy lakást akkor neked az se fogyasztási cikk, de az bekerül az USA inflációba, pedig nem igazán különbözik attól, ha veszel egy reit-et a tőzsdén, de még az apple-től se.
"Viszont még az USA-ba se veszik bele például a tőzsdét az inflációba, pedig azzal lenne teljes az inflációs kosár." Dehát a részvények nem is fogyasztási javak... vagy félreértettem, hogy mit kellene belevenni a CPI-ba?
Portfólión szinté volt erről cikk, hogy a bankok akkor szeretik megfinanszírozni az irodaházakat, ha 50-60%-os előbérleti szerződés van, de ez nem is baj, mert így nehezebben alakul ki túlkínálat, ami jó a parknak. Viszont mtel, mol és otp is új irodaházba költözik, nyilván a régi irodaházak felszabadulnak, szerencsére azok valószínűleg nem a parkkal versenyeznek majd.
Emlékeim szerint 1 nagy bérlő lépet le és ráadásul szerződés lejárta előtt, amiből per is lett amit a gsp megnyert és extra osztalékot is fizetett érte pár éve (reméljük jó tanulság a többi bérlőnek). Ezen kívül még 1 nagy bérlő ment, de az nem a válságba és elvileg azért, mert közelebb akart lenni a belvároshoz.
Én úgy emlékeztem még kisebb százalékkal van benne a lakhatás. Az a baj, hogy csak az albérlet árakat nézik, ami amúgy reális, mert nálunk azért főleg saját lakásba élnek az emberek. Sajnos az ingatlan ár növekedést nem veszik bele úgy, mint az USA-ban, de ez EU-s szabály. Viszont még az USA-ba se veszik bele például a tőzsdét az inflációba, pedig azzal lenne teljes az inflációs kosár.
Egyenlőre Zsiday se szállt ki az ingatlan bizniszből, sőt tavaly vett bele irodaházba a plotinusal. Bár azt el akarja majd adni, ha sikerül felfejleszteni, vagyis a jelentésben arról volt szó még legutóbb. Viszont a hostelt hosszú távra vette. A vállalatok főleg devizában vesznek fel most hitelt (portfólion volt erről cikk), mivel sokkal olcsóbb, mint a forint hitel, plusz azon cégek akiknek jelentős az exportja főleg megéri. A GSP-nek tudtommal csak €-os hitele van, a növekedési hitelt is amit felvettek lefedezték €-ra. A bérleti díjak pedig elvileg az euróövezet inflációjától függnek. A bérleti díjak is €-osok, tehát nincs deviza kockázat, ha csak a tartalékokból nem csoportosítottak megint át $-ba (ennek szerintem nagyon kicsi az esélye). Zsiday ezt írta: "Azt gondolom tehát, hogy bár rövid távra semmit nem lehet mondani, de jó
esélye van annak, hogy 3-5 év múlva a kisebb részvények által
biztosított hozam (BUMIX) negatív lesz." Valljuk meg ebben igaza lehet, mert nehéz elképzelni, hogy az ML papírok 300-400 milliárdot érnek jelenleg. Én még nem éltem át ilyet, de azért olvasgattam az e-star, biomedical sztorikról (egyetlen amit láttam a btel). Egyetlen ami nem tetszik nekem, az Bojár Gábor politikai szerepvállalása. Kicsit képmutató is, hogy Tarlóssal add át campust, aztán meg lázadozik a fidesz ellen. Ráadásul nem kifizetődő manapság nyíltan a fidesszel szembe helyezkedni. Tegnap néztem a haladás stadionátadóját, a polgármester végi arról beszélt, hogy azért kapták a stadion, mert Szombathely jól viselkedett és a jó gyerek ajándékot kap a Jézuskától (rossz gyerek mit kap?). Ráadásul Bojár olvastam egy cikket amiben azt mondta, hogy azért kell az új pártokat támogatni, mert ők még nem loptak. Most komolyan, nézze már meg kiknek a fiai, borjai ezek az új üdvöskék. Schiffernek is egyből menni kellett mikor kiderült, hogy nem hasonlít a kommunista mészáros dédpapára. Bízom benne, hogy az újságíró csak kifacsarta a mondandóját, mert amúgy félek, hogy el fog menni az esze Bojárnak.
Szerintem itt van hatalmas előnye a kisbefektetőnek egy alapkezelővel szemben: mi megehetjük, hogy jelentős arányt képviseljen a portfóliónkban a Park, ne csak 1%-ot, hiszen a likviditás nem nagy probléma. Persze ez magas kockázatot is jelent, pláne, ha kiderülne, hogy jó ok miatt ad el a HOLD.
Hány olyan irodaház épül most, ahol már előre megvan egy komoly bérlő? "Csak akkor indulunk új fejlesztésre, amikor legalább már a felére előbérleti szerződés van" 6:11-nél: https://www.youtube.com/watch?v=_jeGmejq0gg
Úgy van! Nyilván a Park is megérezne egy válságot/visszaesést, de pl.: az SAP nem fog egy kis pániktól odébb állni, akkor sem, ha ha valahol kicsit olcsóbb a bérleti díj. A Park egy minőségi ingatlanos cég minden szempontból. Erre a legjobb bizonyíték, hogy nekünk van:)
Ugye itt pont az a lényeg amit leírtatok, a GSPARK egyedi, nem igazán érdekes, ha recesszió van és a felére beesik az irodabérlet pesten, max lemegy 100%-ról 75-80%-ra a kihasználtság, de termeli a pénzt. Amennyire emlékszem a park is veszített bérlőket a válság alatt, azok mentek el, akik árérzékenyek voltak, vagy nagyon fontos volt a kp-i pesti lokáció. Szerintem nincs itt semmi látni való tartani kell és kész.
Volt ilyen papírom, de már eladtam, persze ettől rajta tartom a szemem! Az a vicc ebben, hogy ha egy ilyen jelentés jönne az Appenninnél akkor 4 nap limit lenne :) Idénre várnám azért a 4000Ft-ot jövőre a 4500Ft vagy felette, de amíg egy nap alatt lehet annyit keresni, mint ebben egy év alatt nem fognak visszajönni az emberek...
Ha ki tudják adni folyamatosan, akkor igen. A gond az, hogy sokan a lehetőségeikhez képest nagyobb lakást vesznek, vagy befektetési céllal, de nem értenek a laksáskiadáshoz, csak remélik, hogy jó befektetés lesz. Folyamatosan kiadni egy lakást nem egyszerű, pláne, ha egyre többen építettnek, hogy majd kiadják.
Igen, de ha kiadod az ingatlant (főleg, ha folyamatosan és jó áron) akkor "szinte" mindegy mennyit ér éppen. Pont az egyedisége miatt nem hat rá annyira sem az ingatlanpiaci buborék, sem egy esetleges recesszió.
Erre annyit csak, hogy a magyar inflációs adat erősen manipulált. Csak egyetlen példa: nézzétek meg az inflációs kosarat. A lakhatás 13,16-al van benne!!!! Megnéztem, KSH oldal. Amerre lakom - ÉNY-Dunántúl, ipari város - az albérletek kb. duplájára, 120% -al nőttek az elmúlt 3-4 évben. Miről beszélnek ezek!!!!! Szerintetek egy melós fizetésének hány százalékát teszi ki egy 80-100e HUF-os albérleti díj (ami mellesleg 3-4 éve 35-40e volt)?
Messze még a veszedelem. "Összességében azonban megállapíthatjuk, hogy minimális ingadozások
mellett az infláció valóban nemigen élénkül Magyarországon. A nemzetközi
hűtő környezet továbbra is sokkal inkább rányomja a bélyegét az árak
alakulására, mint az erős hazai keresletnövekedés." http://www.portfolio.hu/gazdasag/itt-a-friss-inflacios-adat.5.267445.html
Ehhez annyit fűznék hozzá, hogy az infláció már régen itt van emelkedő formában. Lsd ingatlanárak és élelmiszerárak emelkedése és a szolgáltatások drágulása képében...... Amúgy nekem kb a Plotinus 5700 "fair" ajánlat óta úgy tűnik mintha Viktor cseppet durcás lenne, mert a magyar piac irányát (is)elnézte.
És ne felejtsük Zsiday figyelmeztetését, ha ellentmondást tapasztalnánk az írásai között: "Fontos figyelmeztetés: bejegyzéseim nem befektetési tanácsok,
csak éppen eszembe jutó gondolatok a tőkepiacról. Az írás magam számára
is segít tisztázni, hogy mit gondolok, segít tisztábban látni, ám
gyakran mire leírom, már meg is változott a véleményem. Így senki ne
tekintse másnak azokat, mint kósza ötleknek, afféle ötletbörzének, amin
el lehet talán gondolkodni, de túl komolyan venni nem szabad. Én is így
teszek..." http://zsiday.hu/bemutatkozas
Szerintem mindkettőtöknek igaza van. Az alacsony kamatok miatt ingatlanbuborék alakulhat ki, DE a Parknak nagyon komoly bérlői vannak, akik ahogy írtad, EUR-ban folyamatosan fizetnek. Nem úgy építenek, hogy majdcsak lesz bérlő, hanem azért építenek, mert van kinek építeni. Ezek a komoly bérlők nem fognak elmenni csak azért, mert máshol olcsóbb valamivel a bérleti díj. Bojár nagy hangsúlyt fektet a minőségre, és hangsúlyozzák, hogy nem akarnak az árversenyben részt venni, így szelektálják a bérlőket. 1 éve még olcsóbbak voltak az ingatlanok, érdemi infláció meg azóta sincs, de a Park nem egy klasszikus ingatlan: 1 éve is alulértékelt volt, és bár azóta emelkedett az árfolyama, a mögöttes értéke is.
Gondoltam kifejtem a véleményem, ha már Zsiday írt a "kispapirokrúl". Nos, mivel Zsiday munkásságát vagy 15 éve figyelemmel kísérem, olvasom az írásait (anno a tőzsdefórumban még aktívabb volt), így emlékszem egy blogbejegyzésére kb 1 éve, vagy azon belül, az inflációról. Ebben még azt fejtegette, hogy, amennyiben beindul az infláció, az jó lesz a reáleszközöknek. tehát pl. ingatlanoknak, részvényeknek. Logikusnak tűnik. Most nemrég azt írta, hogy ez nem lesz jó..... Vegyük példának okáért a Parkot, egy emelkedő inflációs környezetben. Ő is és Holdos kollégái is azt írják, hogy emelkedő inflációt várnak, a jegybankoktól lemaradva követő reagálást, tehát negatív reálhozamokat. Én is így gondolom. Ebben az esetben lécci magyarázza el nekem valaki, hogy miért nem jó, ha pl ingatlanban van a pénzed? Értem én, hogy emelkednek a kamatok! Na de, ha az infláció még jobban???? Ez még inkább igaz lehet HUF-ban. Hiszen a magyar gazdaság minden szereplője (magánszemélyek, vállalatok, állam) nagyrészt lecserélte az adósságát HUF-ra (egyébként helyesen). Viszont így nem árfolyam, hanem kamatsokk léphet fel. Ezért az MNB (valamint az olcsó munkaerő, olcsó deviza policy miatt is), vállalni fogja inkább a gyengülő HUF-t, mint a kamatemelést. --> Még negatívabb hozam, még inkább emelkedő infláció. Miért nem jó ekkor: 1. ingatlanban tartani a pénzt? 2. olyan ingatlanban, aminek a ktg-i nagyrész HUF-ban, bevételei EUR-ban keletkeznek? Valaki tudna válaszolni a kérdéseimre? Előre is köszi
Ne aggódjatok, ha megveszik ezt a 3000-t jön az újabb adag. Valszeg iceberggel rakja be mert ő sem hülye, csak k sok papírja van és a 3000 látszik a felszín felett.
Zsiday minden blogbejegyzéséből süt, hogy várja a globális bull piac végét, lenyilatkozta, hogy ezeket a szinteket profitrealizálásra kell használni és nemsokára eljön az idő, amikor a cash lesz a legnagyobb érték a portfolióban. Szépen lassan likvidálnak, mert egy ilyen pakkot egy ilyen forgalmú papírban nem lehet máshogy. Ha 2018 végére is várják a bull piac végét, nekik már most kell lépniük. Ennyi az oka szerintem, nem hinném, hogy más papírba lapátolnák a pénzt.
Magyarázom a HOLD okát (persze, hogy nem tudom, de mégis): ők aktívak az egész régióban, és ugyanúgy elmennek személyesen egy horvát vagy egy román céghez, mint pl. a GSParkhoz, így lehet, hogy találtak egy relatíve olcsóbb lehetőséget, és ezért mondják, hogy már nem annyira vonzó a Park. Mi (én biztos) meg nem igazán ismerjük a régió cégeit, legalábbis nem annyira, mint a Parkot.
Ha nincs az ML sztori és tegyük hozzá, ha nincs a CD eladás, akkor év végére meglett volna a 4200 is. De a meg lett volna nem játszik, mert ha létezne akkor már mind milliárdosok lennénk :)))
Szerintem kisemmizik a kicsiket, pl: az az OPUSt limites napokkal beverik 200-300 Ft-ig, addig mindenki dobja, aztán kezdik előröl. Onnan nem fog jönni mostanában tőke. Gondolj bele valaki megvette 6-800 Ft-on most azt látja, hogy 506 Ft-on közel 2 millió darab eladó van, ami nagyjából 1 mrd és van mellé 160 M Ft-os forgalom. Ebben 4-5 limites nap is benne lehet lefelé. Ha az eladók Mari nénik akkor többet nemhogy a Gsparkot nem vesznek, hanem még a tőzsde felé sem néznek. Persze lehet megy a játék és egyszer csak kiveszi valaki a teljes pakkot, de minek venné ki most, ha kiveheti majd napok múlva 200-300 Ft között is fele áron?
Sajnos visszaszállni tényleg nem tudok, de ha olcsón tudok majd részvényt venni az onnan felszabadított pénzből annyira nem leszek szomorú. A magas költségek miatt nem tetszik annyira. Nem is régen vettem, csak már nem tudtam mibe rakni a likvid pénzt. Nekem olyan 2%-os költséggel sikerült venni, mert még tőzsdén vettem. Az állampapírjaim is infláció felett fizetnek 4%-ot, olyat se tudok már venni :(
Egy klasszikus portfólióban 25-50%-ig elfér a GSPark. Jövőre talán már 3 számjegyű osztalékkal. Sajnos pár hónapja a spexek elq...k egy cseppet. (aztán valszeg szórták buktával) Írtam is, hogy zavaró az ML hatás. Plusszban a HOLD/Columbus pakk leépítés. Továbbra is tartom, hogy benne van a lefelé rövid távon (3700-ig, talán 3500-ig) is. Ami jó hír azoknak akik előre gondolkodnak/számolnak. Ahogy a Rába és az MTEL úgy ez sem való mindenkinek.
Egyébként nekem tényleg mindegy merre megy (bár ez irtó hülyén hangzik). Mivel nagyot nem esett be, így nem tudtam bővíteni, ha ez bekövetkezik akkor majd megteszem. Ha itt maradunk3800 környékén, akkor felveszem az osztalékot és elvagyok vele. Ha emelkedünk, akkor még árfolyam növekményem is lesz az osztalék mellett és szebben néz ki az egyenlegem. Olyan ez mint a Plotinus volt, csak itt van kifizetett osztalék is. (Ha a felét hozza, annak már elégedett is leszek)
Nekem is volt columbusom, de eladtam, mert nem tetszett, hogy nem tudtam eldönteni, hogy most egy abszolút hozamú alapot tartok, vagy egy fundamentális elvek alapján részvényekbe fektető alapot. Ráadásul esett a hozzam és túlzottnak tartom a költségeit. A citadella költségei miatt is húzom a számat :).
Én nem vagyok biztos benne, hogy tovább adja a Hold, a jelentésből nekem inkább úgy tűnik, hogy lekerekítettek 12%-ra. ANY-t is folyamatos emelkedésbe építették le nem álltak be egy szintre. Persze lehet tévedek, nem ez lenne az első. Viszont idővel kiderül, mert ha 10% alá mennek arról jelenteniük kell. Én is azért tartok citadellát, mert jó eséllyel Zsiday kockázat kezelése miatt egy medve piacon is felül teljesíthet az alap. Lényegében a likvid tőkém egy részét tartom ott, állampapír mellett szerintem jól megfér, persze azért annál nagyobb a kockázata, viszont a várható hozzam is nagyobb.
Az is lehet, hogy az eszközök értéke nem nőt olyan gyorsan, mint a kötelezettség. q2-ben a fejlesztés alatt álló épületek befejezési költsége 18.171e € volt még a q3-ban 18.140e €, mivel gondolom q3 is költöttek a fejlesztésére én inkább a megugró építési költségekkel (volt is jelentésbe arról szó, hogy 10-15%-kal emelkedik az építési költség) magyaráznám a csökkenést. Másik lehetőség, hogy a már álló épületek korszerűsítése költött pénz még nem mutatkozik meg a bérleti díjakban és mivel valós eszköz értéket abból számolják, ezért eddig csak a költség oldalon jelentkezett ez szám. Én arra tippelek, hogy mindkettő belejátszik a valós nettó eszközérték csökkenésbe.
Kezdem azzal, hogy jelenleg nincs Columbusom, de régen volt. Láthatóan a CD nem tudta lekereskedni eddig az idei évet, már a tavalyi is nyögvenyelős volt. (A BAMOSZON lévő ábra egyébként csalóka, nem esett akkorát, mint amit mutat). Nem lehet folyamatosan a top-on lenni, vagy irgalmatlan kockázatot kell vállalni, ezt a CD-s fiúk nem teszik meg, szerintem helyesen . Inkább ülök egy évet a Citadellában +0-ban, mint egy EMDA-ban, ami bármikor csinál -30-40%-ot. A GSPARK jó cég, nyilván a CD adja, ez egy korlát ami nem engedi megindulni, viszont annyi eszük van (saját érdekből ), hogy nem döntik be az árfolyamot. Amint az ML hisztéria lemegy, vagy úgy hogy kirázzák a kicsiket, vagy úgy, hogy tartósan lent marad az árfolyam rájön sok befektető (nyilván sokan még most is nagy nyerőben vannak), hogy a tényleg értéket teremtő cégeknek van értelme és meg kell és lehet is elégedni évi 3-4% osztalékhozammal, meg mondjuk évi 5-10% árfolyam növekedéssel. Egyszer a CD is elfogja kapni újra a fonalat. Ez a kettő akár időben egyszerre is bekövetkezhet, na akkor ez fog kilőni.
Szerintem a szit-ről minden nagy befektető tudd akinél szóba jöhet a gsp. Sajnos most még nem fog nagy osztalékot okozni a szit. Majd ha a teljes terület be van épülve és az értékcsökkenés és amortizáció is lecsökken, bár már lehet előtte is ki fogják fizetni a szabad cash flow nagy részét.
Könyv szerinti eszköz érték q2 22703e €, q3 24383e €. A valós nettó
eszközértéket nem tudom kiszámolni mivel nem áll rendelkezésem minden adat. Csak a jelentésből leírtakból tudok kiindulni. Sajnos a q3-t nem a q2-höz hasonlítják, hanem az előző éves jelentéshez. Akkor részedről csak feltételezés volt, hogy a hitel miatt csökkent az eszközérték? Azért kérdeztem rá, mert én ilyet nem olvastam és szerintem más miatt következett be a csökkenés, bár annak is lehet köze a hitelhez.
Ráadásul ez a SZIT téma elég felkapott lesz. Nem csak mert alacsonyak a kamatok, hanem mert külföldön is népszerűek (REITs), így itt miért ne lennének.
Elég nagy összeomlásnak kellene eljönnie, hogy az SAP, Microsoft ne legyen tovább bérlő. Az idei árfolyam emelkedést messze meghaladta a valós nettó eszközérték emelkedése.
Hold már be is zúzta. Azt hittem, ott komolyabb befektetők dolgoznak.....Anno nem gondoltam volna, hogy 1-2 év hold után a piacra borítják, amit összeszedtek. Hmmmmm, Hold alapom sem lesz.
Eszembe jutott, hogy még májusban beszélt Virág Ferenc, akié a Random Capital a Parkról. Nem sok minden változott azóta, kivéve az értéknövekedést. 4:53-nál beszél a Parkról: https://www.youtube.com/watch?v=apGoNDqPCcw
Mol-hoz szerintem kevesek a kisbüffik és nagybüfiből meg nem hiszem, hogy sok van benne. Any és gsp-nél meg van olyan szakmai befektető aki nagyobb raliba biztos el kezd beleadogatni. Például a hold alapkező, ha 3800-nál adott el a gsp-ből, nyilván onnan felfele tovább száll ki, ha nincs fundamentálisan pozitív hír. 15% felső limit benne lehet ebben is, de azzal szerintem csak lukskypoki fog jól járni :).
A mostani bikapiac nem tart örökké, elég intő jel a Mészáros mánia. A bikának egy mészáros nem jó jel. A Park akár egy defenzív papír is lehet a komoly bérlők miatt.
Speciel én örülök neki, hogy sokan sok pénzt keresnek "kis" papírokkal. Egy nagyon kevés részük valóban gazdag is lesz és jó eséllyel meg fogják venni a most nem kedvelt papírokat(GSPark, Rába, Mtel, Zwack,stb.) a nyereségük nagy részéből. Azonban ez nem holnap/holnapután lesz. Hogy savanyú-e a szőlő vagy nem? Erre csak azt tudom mondani, hogy aki 5-6 hónapja (full bull piacon) kezdte tőzsdét az most éppen fizetgeti a tőzsdei tanuló pénzt. Még nem tudja, de már fizeti. Nem sokan vagyunk itt a tőkepiacokon 15-20 éve. Azt szoktam mondani baráti körben, hogy könnyű jól teljesíteni akkor amikor az utolsó vacak részvényeket is tépik. De az a nagy király akinek min 10-15 éves plusszos track recordja van. Holnapra semmi különöset nem várnék, még itt van egy nagy eladó a kertek alatt. PS: remélem nem lesz egyik történetnek sem csúnya vége(bár mindenki nyilván nem jár majd jól, sőt..)
Tavasszal jönnek majd az osztalékvadászok, főleg, hogy alacsonyak maradnak a kamatok. Egy dögunalmas minőségi cég, Buffett, ha magyar lenne venné ezerrel.
GSPARK
MA hozza nyílvánosságra Q3 számokat.
Lehet hogy érdemes itt 800-on belevenni mert holnap 850-en nyit.
Vélemény?