Most, hogy mar mindenki eladta a FOTEX-et, es lecsendesedett a spekulacio, megmertem nyitni ezt a fontos topikot. ---------A ceg a sikeres reorganizacio utan az ingatlan gazdalkodas es a rohamosan romlo szemu kozep-kelet europai tomegek fele fordult. A ceg uj managmentje erdekelt a reszvenyek emelkedeseben egzisztencialisan. Varszegi (zseni) ur, nem titkoltan nyugalomanyba keszul. Az igazi emelkedes (kirazas mentes) a 400 fole tolt stoppok utan indul.
Pangás. Csak nehogy rossz vége legyen, amint azt a kislábujjam jelzi. Vagy csak fronthatás, és nem kellene aggódni? Jövő héten kiderül, ha kiderül (mármint ha kisüt a nap, ha kisüt...stb, stb).
Ha én broki lennék,én is azt a papírt favorizálnám,amivel sokat keresek..... (a broki mégiscsak a forgalomból él)
Azért az látszik,hogy az a bizonyos cég,elég jól sáfárkodik az eldobált részvényekkel....
Ha kissé számszerűsítenénk és azt mondanánk,hogy 350-450 (de szűkítsük:380-440-ig) mozog,akkor az azért nem volt kevés... (szvsz!)
Törölt felhasználó2010. 05. 06. 08:04
#45829
A Napi Gazdaság [1] kilencedik alkalommal jelentette meg a 100 leggazdagabb magyar vállalkozó listáját. A listát idén is Demján Sándor vezeti. Az első helyezett 150 milliárd forintos vagyont mondhat magáénak, ami a tavalyi drasztikus csökkenést követően már több mint 10 százalékos növekedést jelent.
Szintén jelentős gyarapodásról tanúskodnak az adatok az első tíz helyezett esetében. A második helyen álló Csányi Sándor és a harmadik Várszegi Gábor is gyarapítani tudta vagyonát az elmúlt évben.
Hogy véget ért volna-e a válság Magyarországon az első 100 milliárdos vagyonának tükréből nem derül ki. Csupán az látszik biztosnak, hogy további jelentős hanyatlásra nem kell vagy nem lehet számítani.
Azt gondolom, hogy hiába a világ a pénzről szól, azért mégis van egy minimális piaci magatartás, amit megkövetelne a BÉT is.
Na ez a cég ezt mondhatom, hogy egyáltalán nem tartja be, sőt, engedi, hogy a papír árfolyama az eredménytől teljesen függetlenül le föl mozogjon.
Azt már mondanom sem kell, az sem gyanús csöppet sem, hogy Egon egészen véletlenül pont ma adott ki egy elemzést a Foti-ról, 385-ös célárral.
Kérdem én, ezt most hogyan számolta ki, hiszen korábban 250-es mélypontot várt?
Az elmúlt egy évet nyomon követve talán megfigyelhető, hogy ezen cég vételei rendre megfogták az árfolyamot, sőt el is indították felfele, kérdés most így lesz-e?
A legutóbbi komolyabb megmozdulásuk az a 350 körüli mélypont körül volt, mikor sikerrel fogták meg a piacot, és ugye 360-tól kapcsolt emelkedőbe a részvény.
Szerintem az igazi kérdés az az, hogy vajon a fő irány mi lesz, ha megáll a tőzsdei "minipánik", és valóban stabilizálódnak az árak, akkor minden bizonnyal ismét északnak fordulhat a papír, ha azonban tovább tart a lejtmenet, akkor nem lesz az a befektető, aki 600-as Matáv-nál, és 5400-as Otp-nél, esetleg 850-es Rába-nál többre értékelné a Foti-t.
Lehet, hogy kissé most lesújtó voltam a korábbi optimizmusomhoz képest, mégis néha muszáj átértékelni a dolgokat, és ha kell, bizony akkor kíméletlenül realizálni, és nem évekig várni a csodát mondjuk 700-as Foti-ban csücsülve, mint teszi ezt maga a cég, vagy akár néhány kelekótya friss tőzsdés, aki 666-os zárónál várja a csodát, hogy megint 800 legyen a Matáv, a 2k fölött beragadt Rába-sokról már nem is beszélve.
Egy kicsit Egonra is rátérve benne az a szomorú, hogy tipikusan olyanok az írásai, mint bármelyik bróker véleménye, épp akkor mondja a vételt, és az eladást, mikor a péntárcája úgy diktálja.
Hiába nyert valaki sokat kezdetben a döntései révén, azóta már bőven elégethette az összes nyereségét a ki-be ugrálásokkal.
Nem értem, én már nagyon régen beláttam, vannak napok, mikor egyáltalán nem szabad kereskedni, ja és ma a Foti elemzést 9:30 körül dobta ki, hm.. érdekes, ez is.
Na szóval akkor egy kis hozzátétel a jelenlegi álláshoz.
Igen, valóban úgy tűnik itt a számokra nézve, hogy az ingatlan biznisz komoly bevételeket termel, mégis én annak a véleménynek adok hangot, hogy hiába a jó eredmény, ha a papír egész éve az übermutyisztánról szól.
Nem is olyan régen láttam egy listát azon részvényekről, hogy melyek a legkevésbé kedveltek a BÉT-en, nos ezen a listán két brókercég is említette a Foti-t.
Azt gondolom, ez azért több mint figyelemfelkeltő, továbbá az a tény is, hogy ha ma egy bizonyos brókercég nem áll be vételekkel a könyvben, akkor ma a Fotit szétverik.
Az már két napja is látszott, hogy vevő egy szál sem volt, csupán két speki banda kezdett csipegetni 405-ön tegnap de nem sokat.
Ha ma nem állnak be 50k-val a könyvbe 380-on, akkor könnyen lehetett volna, hogy egy-két csapat kiüríti a bili tartalmát, és bizony az akkor kemény lehetett volna.
Aztán miután ugye beálltak piacin, milyen szokatlan ugye, csöppet sem piacbefolyásoló dolog, kivettek még 50k-t 400-ig, majd utána egész nap várva nap végén még vagy 100k-t.
Azt azért lehet tudni, hogy ugye még van egy két speka, akik ha komolyra fordul a szitu eldobálhatnak mindent, és azért náluk van vagy 3-400k.
Bár egyenlőre számomra úgy tűnik lassan észhez fog térni a világ, és elül a pánik,(főként az Usa-beli cégek jó eredményei fognak támaszt nyújtani az árak zuhanásának) azért azt gondolom, hogy az előbb nem említett brókercég piaci műveletei enyhén szólva is inkorrektek.
Nincs azon mit csodálkozni, hogy komoly cég már jó régóta nem nyúlt ehhez a céghez, mely nyugalmi helyzetben majd aranytojásokat fog tojni.
A bevételek nőttek 1,4 M eur-ral (holland ingatlanok), így már 22,9 M eur a bevétel (2008: 21,5 M), vagyis kicsit félrevezető az , hogy 2009-ben visszaesett a bevétel, mert ennek nem a főtevékenység visszaesése az oka, hanem a termelés és a kereskedelem (még mindig).
Az adó előtti eredmény azonban jelentősen csökkent 1,6 M-val.
Az ellentmondás feloldása részben a holland ingatlanokkal lehet kapcsolatban, ugyanis a kamat költség 0,6 M eur, és az écs is megugrott miattuk, kalkulációm szerint 0,7 M eur-ral. Ez nem magyarázza igazán az eltérést, de nincs több info, mi került még bele ebbe a szegmensbe.
A másik (jelentősebb) ok, egyértelműen a bérleti díjak visszaesésében és az üresedés növekedésében (pl. Domus) keresendő.
Így is termelt ez a szegmens adó előtt 8,7 M EUR-t. Ezt écs-vel kamattal korrigálva, kvázi EBIDTA szinten eléri a 13 M EUR-t/év.
Az azért nem gyenge.
Lássuk a holland ingatlanokat, amit megtudhatunk a jelentésből:
2,7 millió eur-t hoznak éves szinten
Hitel törlesztésre elmegy 0,427 m Eur évente.
Kamatra kb. 1,25 M Eur.
Marad bő 1 M Eur/év. (úgy, hogy közben kitermeli a hitelét is)
A vételeknél saját erő átlag 30 % elég volt.
EURO-LIBOR + 2,2-2,7% a kamat ára, (de maximálták, nem lehet több, mint az euro-libor + 3,3-3,6%).
Nagyon óvatos, és konzervatív értékelést választottak minden értékelési területen.
Ingatlanoknál 9-14%-os hozamszint az értékelés alapja
Arra az ingatlanra, ami nincs kiadva 11-16%-os hozamszint (az már akár 6 éves megtérülési időt jelent. ez ingatlanok esetében azért szokatlan)
Ezt le is írják, hogy
„a 2-3%-os hozammutató emelkedés jelentős valós érték csökkenést eredményezett az ingatlanok becsült értékében.”
A telkek értéke összehasonlító árak alapján került meghatározásra a bázis időszakinál lényegesen alacsonyabb értéken.
A telkek értékének megállapításakor figyelmen kívül hagyták, ha egy telken van épület, azokat a telkeket nem értékelték (mindegy mekkora, és milyen az épület), sőt a raktárak és egyéb építményekhez kapcsolódó be nem épített telekrészek értékét is kihagyták. Ez összesen 103.718 m2 be nem értékelt telek.
Komment: „Ez az értékelés az előző évinél óvatosabb, valós érték csökkenést okozó értékelési eljárás.”
FTC jogok esetében 9%-os a kockázati felára diszkontrátának.
Aztán az OTP,MOL kötvényeket lejáratig tartott eszközöknek minősítették, ezért nem lehetett kimutatni az időközben majdnem 2M eur nyereséget (jelenlegi piaci érték ennyivel haladja meg a könyvszerinti értéket) a tárgyévi eredményben.
A készlet (278 ezer EUR) és követelés (919 ezer EUR) értékvesztésnél is erősen fogott a ceruza (ez bajnak, nem baj, de nem árt tudni)
Mi lehet az oka ennek az egyértelmű értékelési elv szigoródásnak?
Az egyik lehetőség, hogy nem szeretnék, hogy emelkedjen a részvény ára, ezt nem tudom, de nem tartom valószínűnek.
A másik érdekesebb lehet: eladósorba kerülhet a részvény, akár az srv, akár a saját pakk is. Kell ehhez egy nagyon óvatos értékelés, ez bizalomnövelő (nem nekünk, külföldi alapoknak), és egy alacsony bázist épít, melyről komoly növekedést lehet majd elérni.
Egyrészt a folyamatosan növekvő megtermelt eredménnyel (Ajka, Balaton kihajításának átgondolása beleillik ebbe).
Másrészt az ingatlanpiaci hozamok csökkenésével évről-évre komoly vagyonnövekedést lehet majd kimutatni, ami hihető is, hiszen az akkori értékelések is a piaci szintnél magasabbak (óvatosabbak) lesznek, vagyis konzervatívnak fognak tűnni (ez megmagyarázná a 9-14%-os hozam alkalmazását az ingatlanok esetében, vagy az FTC jogok 9%-os kockázati prémiumos diszkontráta alkalmazását, az értékvesztéseket, más szóval a mérleg kipucolását)
Hát, 2 év alatt több mint 4,8 millió euró (jelenleg ez 1300 millió Ft) nem kevés. Ez eléggé rontja a profitot. Ha ezeket értékesítenék, akkor szebb lenne az éves jelentés is.
Nézzük mit lehet kibontani a jelentésből, most először számok nélkül (bár a kibontáshoz néha bizony ütvefúró kellene:))
„A Társaság vezérigazgatója visszavonási jogával élve azon vezetői esetében, amely leányvállalatoknál az éves eredmény elmaradt az üzleti tervhez képest 2009. május 13-án visszavásárolta azokat a névérték 120%-án.”
Nagyon durva, de elismerésre méltó vállalatvezetés. Nagyon kemények a menedzsmenttel. Ha nincs eredmény, nincs bonusz.
Ezt lehet számszerűsíteni is. Majdnem a negyedét visszavették az elsőbbségi részvényeknek, szám szerint 450.000 db-ot a 2 millióból.
Egyébként ez is megerősíti bennem, hogy V. családnak nincs osztalék elsőbbségi részvénye, így nem állja meg a helyét, hogy maguknak fizetnek osztalékot.
Ez egy egyszerű (de zseniális) menedzsmentösztönzési rendszer (ezt a könyvvizsgáló is értette, mert átpakoltatta az egészet személyi jellegű ráfordításra)
„Az ajkai és Balaton bútorgyári leányvállalatokkal kapcsolatban elszenvedett veszteségek tükrében a vezetés felülvizsgálta s jelenleg is vizsgálja az ajkai üveggyár és a Balaton bútorgyári befektetésre vonatkozó stratégiáját.”
Na végre, látszik hogy nem a pénztárcájuk ellenségei. úgy vélem ez pozitív hír, egyrészt mert tovább tisztulhat a profil, kisebb lenne a termelésből eredő kockázat, másrészt nem mellesleg ezek a cégek 2009-ben 2,1 M EUR veszteséget termeltek. 2008-ban majdnem 2,7 M veszteséget. Van egy határ, amikor be kell látni, hogy nem megy valami. Szerintem közel van ez a határ.
Mivel a piacon még messze nincs nagy nyugalom, ezért ez szinte természetes. Ha Portugáliát leminősítik és a görög helyzet sem javul, akkor a héten lesznek még mélyebb pontok.
Azért érdekelne, hogy ma kihez kerültek ezek a nagyobb pakkok. Plusz ki állt 385-ös vételen a nap végén 50k-s pakkal.
FOTEX topik.