Topiknyitó: Hathor 2014. 04. 09. 17:46

Lakás/Ingatlan árak topik  

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.



Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.



Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)



Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:



soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.



Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.



link
Rendezés:
Hozzászólások oldalanként:
infin 2022. 12. 06. 17:49
Előzmény: #186178  Benzedrine
#186180
+10000!
infin 2022. 12. 06. 17:47
Előzmény: #186164  wantuu
#186179
Miért válasszak, diverzifikáció már nem is opció?:)) Meg miért csak ez a két lehetőség van befektetésre?:))
Na de jó, elemezzük ezt.
Azt miből gondolod h 20% éves infláció mellett 0% nominális emelkedés lesz egy jó ingatlan árában? (Közben meg valahonnan az államnak mégis van pénze, hogy elinflálás nélkül magas kamatokat adjon a papírokra a végtelenségig?!) Ezért mondtam, hogy ne 2008-hoz viszonyítsunk, vagy ha már igen, akkor csak reálértéken viszonyítsuk.
Azzal sem értek egyet, hogy ne lenne reálértékben veszteség, ha állampapírban tartod csak a pénzedet. Mert még egyszer írom, úgysem a valós inflációra adják a kamatot. :)
És nem tudhatod, hogy alakul az infláció meg a gazdaság állapota, részben politikai okok miatt is (belpolitika és EU is). Szóval nem biztos, hogy több ingatlant tudsz venni a PMÁP-os pénzedért. Főleg az nem biztos, hogy 30%-kal többet!
Így nem a Milka csoki ára a lényeg, tényleg, de ettől én még nem arra a következtetésre jutok, mint te.
Megverni nem próbálom a (valós) inflációt, csak nem szeretnék mindent magyar papírba rakni. Most plusz további pénzt, ráadásul sok pénzt, miért tennék oda?!? Lásd megint, gazdaság állapota, sőt már rövid- és középtávon is a jövőre nézve, illetve politika.
Úgyhogy láthatod, hogy azzal sem értek egyet, hogy kockázat nélküliek lennének a magyar papírok jelenleg. Rögtön ott az a kockázat, hogy mikor tudod vajon visszaváltani, senki se garantálta, hogy mikor és mennyiért tudod. A fentiek (gazdaság, politika) szintén plusz kockázatot jelentenek.
Így nem mondhatod, hogy olyan nagy lenne az esély, hogy megvered az ingatlanpiacot az állampapírral. Lehet, hogy igen, de lehet az is, hogy nem. És még mindig nem kockázatmentes.
A török útról: a magyar ingatlan (jó lokáció, stb) még mindig jobb, mint a magyar papír. :D Ezt akartam csak mondani vele.
(Persze nem mondom azt, hogy semmit ne rakjunk magyar állampapírba, de hogy ennyi pénzt és most és úgy, hogy ingatlant eladok és abból.... De ezt most már sztem eleget fejtegettem.)
Szóval ez az egész részedről csak egy gondolatkísérlet. Ezzel nem sértegetni akarlak, de túl sok benne az előfeltételezés.
Más: külföldi ingatlan: hát talán egyszer. Egyelőre csak max külföldi papír:)
Benzedrine
Benzedrine 2022. 12. 06. 17:46
Előzmény: #186176  wantuu
#186178
Szerintem pl. USA-ban sokkal könnyebb követni a gazdasági környezetet és a szabályozást mint nálunk. S&P500-ba nyugodt szívvel beleülök 20-30 évre vagy varrok dollárt a párnacihába, a BUX és a forint inkább szerencsejáték.
gyula1971
gyula1971 2022. 12. 06. 17:31
Előzmény: #186168  wantuu
#186177
Talán a forint árfolyam romlása miatt a külföldi befektető az ingatlant preferálja.-addig helyette állampapírban termel.
wantuu 2022. 12. 06. 17:29
Előzmény: #186175  Törölt felhasználó
#186176

Azért valamennyire logikus is, hazai terepen nehezebben vernek át, könnyebb követni a gazdasági környezet és szabályozás változásait. Meg gondolom sokaknak kifizetődő az idejüket a bérlőkre áldozni, amit külföldi ingatlannál nem tudna megtenni, és lejönne a hozamból az ingatlankezelő díja.
De amúgy egyetértek.
Törölt felhasználó 2022. 12. 06. 17:25
Előzmény: #186174  Benzedrine
#186175
Igen, természetes emberi reakció, hogy oda próbálunk befektetni, ahol személyesen élünk, amit személyesen ismerünk. Kényelmes is ez a hozzáállás. Aztán kiderül, hogy 90% feletti a kitettségünk valamelyik szegmensben (pl. mindenünk csepeli panelban van, tőkeáttétellel). Ez pedig veszélyes tud lenni.
Benzedrine
Benzedrine 2022. 12. 06. 17:20
Előzmény: #186164  wantuu
#186174

Az ingatlannal az a baj, hogy ha egy-két lakásban van az összes vagyonod, nehéz diverzifikálni. Ha van tíz, több országban, még akkor is nagy a koreláció közöttük.
Amikor eladtam ingatlanokat az elmúlt három évben, nem tudtam előre, hogy úgy járok majd a legjobban, ha átváltom dollárra és ülök rajta, ezért többféle eszközbe és országba raktam a pénzt, a részvénypiacon keresztül ingatlanba is.
wantuu 2022. 12. 06. 17:11
Előzmény: #186171  wantuu
#186173

Itt a javított ingatlanár nominális stagnálás szcenárió, 5% bérleti díj hozammal számolva.
1. opció: Ingatlanban tartod ezt a pénzt, évi 5% bérleti hozammal számolva
- 15% nominális nyereség három év alatt
- 20% veszteség a fogyasztói kosárhoz képest ("nagyon elinflálódik")
- 15% nyereség ingatlan egységben (tőke X egység ingatlant ért, három év múlva 1.15X ingatlan egyéget fog érni)
 
2. opció: Állampapírba teszed ezt a pénzt
- 35% nominális nyereség három év alatt
- 0% nyereség a fogyasztói kosárban mérve (nagyjából a mért inflációt hozod)
- 35% nyereség ingatlan egységben mérve ha likvid tőkéd volt eleve, vagy 25% ha áron alul kellett eladni egy ingatlant (az eredeti tőkét megforgatva X egység ingatlan helyett már 1.25X-1.35X egység ingatlant vehetsz vissza)
Bianco 2022. 12. 06. 17:09
Előzmény: #186163  slash
#186172
Az utolsó mondatodnal mire gondolsz? Az ingatlanoddal nem történhet semmi? 
wantuu 2022. 12. 06. 17:05
Előzmény: #186170  mr_bob
#186171
Jogos, a bérleti díj kimaradt a számolásból!
mr_bob
mr_bob 2022. 12. 06. 17:00
Előzmény: #186164  wantuu
#186170
az első opciónál is van valamennyi nyereség a bérleti díjak miatt, de egyébként túl logikusan gondolkozol. ezen a fórumon nem szokás hozamot számítani, mert a befektetési ingatlant érzésből kell venni. sokkal jobb negatív reaálhozamot csinálni téglában, mint állampapírban. benne van a nevében, hogy reáleszköz, tehát megvéd az inflációtól és punktum. ingatlannal nem lehet bukni, mindig minden környezetben a legjobb befektetési eszköz! ,))
ehe
ehe 2022. 12. 06. 16:57
Előzmény: #186163  slash
#186169
És egy forintban denominált ingatlanban miért nincs mostanában gyomorideged minden kormányinfó előtt?
Nekem van!
wantuu 2022. 12. 06. 16:52
Előzmény: #186162  tihamer
#186168

Ha biztonságérzetet ad az ingatlanból származó bérleti díj, szerintem is jó döntés tartani őket.
Nagyobb befektetőknél viszont már valószínűleg nincs pszichológiai hatása hogy pár évig kettővel kevesebb ingatlanból jön a bérleti díj pár évig, és addig helyette állampapírban termel.
J0hnnyEnglish
J0hnnyEnglish 2022. 12. 06. 16:50
Előzmény: #186161  Benzedrine
#186167

Szerintem jól tetted, eléggé instabil a gazdasági környezet és a pénzt még így is könnyebb menteni, ha kell (nem feltétlen fizikai helyre, dologra kell gondolni, menekülni devizába pl.). Azt sokan a jelenlévők közül elfelejtik, hogy a magyar (nem befektetési piac) ingatlanra a piramisjáték szerű építkezés illik. Sokszor leírtuk(tátok), hogy aki elad az utána vesz is valamit. Most a piacról eltűntek a hiteles belépő/továbblépő vevők ennek megvannak az első jelei később/vagy már most is a következményei.
Tudom ezzel megint sokan nem fogtok egyet érteni, de az átlagos magyar ingatlant én áttételesen forinteszköznek tekintem.
wantuu 2022. 12. 06. 16:46
Előzmény: #186160  Törölt felhasználó
#186166
Ja persze, egyéni portfólió összetétel kérdése. Ha valakinek van bőven szabad tőkéje/állampapírja, és nincs túlsúlyozva az ingatlan, akkor neki nem érdemes ingatlant eladni, inkább csak várni a beszállót.
wantuu 2022. 12. 06. 16:43
#186165
Bocsi a csúnya tördelésért, próbálkoztam, nem sikerült. :-)
wantuu 2022. 12. 06. 16:42
Előzmény: #186154  infin
#186164
Gondoljuk végig a matekot. Van valamennyi pénzed, amit befektetsz. Választhatsz hogy ingatlanban vagy állampapírban tartod. Lássuk mi történik, _ha az ingatlan árak nominálisan stagnálnak_. (A fogyasztói kosár inflációját nyilván nem tudom előre, tippeltem.)  
 
1. opció: Ingatlanban tartod ezt a pénzt
 
- 0% nominális nyereség három év alatt
 
- 35% veszteség a fogyasztói kosárhoz képest ("nagyon elinflálódik")
- nullában leszel három év alatt ingatlan egységben (X egység ingatlant ért, három év múlva is pont X egység ingatlan egyéget fog érni)
 
2. opció: Állampapírba teszed ezt a pénzt
 
- 35% nominális nyereség három év alatt
- 0% nyereség a fogyasztói kosárban mérve (nagyjából a mért inflációt hozod)
- 35% nyereség ingatlan egységben mérve ha likvid tőkéd volt eleve, vagy 25% ha áron alul kellett eladni egy ingatlant (az eredeti tőkét megforgatva X egység ingatlan helyett már 1.25X-1.35X egység ingatlant vehetsz vissza)
Más szóval teljesen mindegy hogy Milka csokiban mérve elinflálódott a pénzed, ha ingatlan m2-ben mérve 30%-ot nyertél, ha annak az ára nem ment fel a Milka csokival együtt.
Ha külföldi ingatlant akarsz venni, akkor semmi értelme forintban tárolni a pénzt, se magyar ingatlanban, sem forint alapú befektetésben, szerintem. És egyébként sem gondolom, hogy egy szint felett érdemes mindent pénzt forintban tartani, és szintén nem érdemes minden pénzt ingatlanban tartani.
Megverni a fogyasztói kosár inflációját nem nagyon tudod, max hozni ugyanazt a szintet. És ezt kvázi kockázat nélkül. A következő évek ingatlan áremelkedését viszont bőven esély megverni a jelenlegi kilátások szerint, szintén kvázi kockázat nélkül.
A török út ellen szerintem a külföldi, deviza alapú befektetések a legjobb biztosítások, nem a magyar ingatlan.
slash 2022. 12. 06. 16:39
Előzmény: #186161  Benzedrine
#186163
Hát nemtudom. Jogos hogy fárasztó a bérlőkkel baszakodni de inkább begyűjtöm a hasitasiba a bérleti díjat  minden hó elején amit épp most emeltem meg és közben a lakás ott van továbbra is. Mint éppen azt nézni hogy a NER épp most ugrik egymásnak és  minden vagyonomon meg ők ülnek? hát inkább ne.. nézegessem minden reggel az árfolyamot és idegeskedjek? Minden Kormányinfó egy gyomorideg?  Tudom mert 2 évig volt Állampapírom és akkor még a jó nyugodt világ volt.  2023 eleje nagyon komoly lesz. 1M ft konyhapénzt  nem merek tartani a számlámon. 
tihamer
tihamer 2022. 12. 06. 16:36
Előzmény: #186160  Törölt felhasználó
#186162
A 4-es ponttal én személy szerint nem értek egyet. Saját tapasztalat, hogy jól jövedelmező ingatlant soha nem szabad eladni, mindig tartani kell és a körülményekhez képest emelni folyamatosan a bérleti díjat. Közben figyelni kell hogy hogy alakul a válság és az ingatlan irányárak. Majd ahogy telik az idő és kezd eljönni a válság vége, akkor bevásárolni ingatlanból jó nagy alkukkal.
És a PMÁP-oknak is reálértéken nagyobb lehet az értékük a jövőben ha ingatlanvásárlásra ( nominális stagnálás, esetleg némi emelkedés esetén) költjük őket.
Benzedrine
Benzedrine 2022. 12. 06. 16:23
Előzmény: #186136  wantuu
#186161
Részemről megtettem, több ingatlant adtam el az elmúlt pár évben. Egyszerűen nem akartam foglalkozni velük, bérlőkkel baszkodni havi párszáz euróért. Most részvényekben és államkötvényekben (MÁP, t-note) van a pénz, csak saját használatra van lakásom, annak meg nem nagyon izgat az ára, mert lehet soha nem adom el.

Topik gazda

Hathor
Hathor
4 5 1

aktív fórumozók


friss hírek További hírek