Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Értem a matekot, meg az agglót se kell bemutatni. Amire céloztam, hogy szerintem nem életszerű és nem is látok ilyet 3 gyerekkel. Vidéken lehet előfordul, de szerintem ott is ház, ikerház lesz belőle. Az egyszobást meg nem is értem, ki lakik 3 gyerekkel garzonban?
Én alternativának el tudom fogadni olyan fiataloknál akik összeházasodtak és tervezik a CSOK-ot teljesen kimaxolni, de nem kötött munkarendben dolgoznak (esetleg több műszakban) Budapesten, hanem nyomathatják a HO-t és elhatározzák, hogy kihasználják az Aggló adottságait a későbbi gyerekek felnevelésére, oktatására stb. Hiszen lehet ott normális óvoda, iskola, sportpálya, akár uszoda is. De eleve lemondanak arról, hogy Budapestet "rendeltetésszerűen" használják. (Ami persze nem zárja ki a legközelebbi Pláza multiplexének rendszeres meglátogatását és évente pár szindarab megtekintését. Én még leinkább úgy tudom elképzelni ezt a megoldást, ha két budapesti lakást eladva összeköltöznek egy nagyobb agglós új házba a leendő nagyszülőkkel és ezzel megvan a segitség a gyerekeknél (megőrzés, hurcolászás stb.)
Egyrészt az infra hiánya teszi kérdésessé, mint alternatíva, másrészt azok a tucat újépítésú 120-150nm-es iker/sor házak elsőre nagynak tűnnek a meglévő 50-70nm lakás után, de 5 ember hamar ott találja magát, hogy bizony nincs hova pakolni lomis életvitel nélkül sem. Garázs ha van is, épp befér egy autó. Gardrób, tároló, háztartási helyiség elvétve szokott lenni az alaprajzokon, de ezek közül is inkább vagy-vagy. Pince szintet pedig még sosem láttam ilyen háznál tervben, pedig iszonyú hasznos, csak hát ára is van persze.
Szerintem van számos CSOK-os, akinek van egy egy szobás lakása (kb. 40m2), amit remél eladni kb. 24 millióért. Az új lakást elsősorban azért veszi mert ott a vételárat 25 millióval csökkenthetik. Igy egy 60m2-es új lakás 72 milliós ára nekik 47 millió. Ha van 23 millió önerő akkor eladósodás nélkül tudnak venni egy új lakást (ami akár 2 hálóval nagyobb mint a régi egyszobás) ha nincsen önerő, akkor ez még egy megfinanszirozható hitelméret. Az új aggló ikerházak nem mindenkinek alternativa. Pont tervezett 3 gyerekkel a jövőben összehangolni munkát, ióvodát, iskolát szakkört, sportot minden gyereknél....hát bátor ember az aki belevág.
Szerintem a 3 gyerekes, 10 milliós CSOK-ot nem sokan veszik igénybe lakásnál, ezek a családok mind agglós ikerbe költöznek inkább, nem pedig 60-70 nm-es új építésű lakásba.
Feltételezem, hogy a ház jól hőszigetelt, fűtésrendszere, nyilászárói korszerűek. Ha a környék sűrűn beépitett, azaz nincsenek nagy üres telkek amelyekre bármely pillanatban elkezdhetnek felhúzni egy 100-200 lakásos több épületes társasházat, akkor a Te példád lakása tényleg többet érhet mint amit az előző példáimban próbáltam számitgatni. Mert nem csak a racionalitás dönt. Sokan irtóznak még a gondolatától is, hogy nekiálljanak egy lakást felújittatni. Inkább fizetnek, talán irracionálisan is új lakásért súlyos milliókkal többet. De nálad más a helyzet. A ház újszerű, benne a lakás is. Feltételezem, hogy a beosztás optimális, vagy fogalmazzak inkább úgy, hogy a mai izlésnek (életvitelnek) megfelelő. Ugyanis 60m2-en lehet találni egy 2-szobás lakást + fürdő + konyha + előszobát. A konyha jól szeparált, a szagok előbb zavarják a szomszédokat mint a szobákban tartózkodókat. A helyzetet súlyosbithatja, ha a 2 szoba egymásból nyilik. Nos ebben az esetben, ha valaki megveszi akkor (ha lehet) erősen átalakit és ezt beleszámolja a vételárba. Mert a mai izlés egy nagy lakótér (konyha, étkező, nappali egyben) ideális esetben folyosóról nyiló 2 kis háló és fürdő valamint egy 2. WC. Akik szenvedélyesen főznek, azoknál ez egy silány megoldás, de a mai családok szupermodern konyhájában a legtöbbet használt gép a micro. A kész vagy félkész kaja percek alatt elkészül, de a háziasszony aki kamaszlány korában élénken tiltakozott még a gondolatától is hogy valamit ellessen a mamájától a főzés területén, az legfeljebb erre hajlandó de azt sem egy a családtól szeparált helyiségben. De nálad ez is stimmel. A lakás a mai izlésnek megfelelően épitett. A mai 4-5 szintes társasházakban mindig van lift. 12 évvel ezelőtt még épültek 3-4 emeletes házak lift nélkül. Ez az állapot a 3. 4. emeleten lévő lakásokat leértékeli. De nálad a lakás (ha nincs lift) az 1. emeleten van. (Fsz. sem jó, a vevők többsége tart tőle) A beépitett bútorok jó állapotban vannak mind esztétikailag mind fizikálisan. (Tehát a vevő nem olyan szemmel nézi pld a konyhabútort, hogy jó, jó, de pár éven belül kidobja) Ha ez is stimmel akkor szerintem sincsen akadálya annak, hogy a lakás ára felzárkózzon a kevés új lakásárhoz amit a környéken épitenek. Persze érdemes a CSOK-csomag különbözőségét azért figyelmbe venni. Azaz a tényt hogy 3 gyerek bevállalóknál nálad 2,2 milliót kapnak egy új lakásnál pedig 10 milliót támogatásul. Ez okozhat kb 8 milliós levonást, azaz 130 ezer ft-ot négyzetméterenként. De még ezzel is 900 ezer ft/m2 feletti hirdetési árral próbálkoznék. Persze csak akkor, ha a fenti előfeltételek mindegyike stimmel. De egyet ne felejtsünk. Számitgathatok én amennyit csak akarok. Egy ingatlan mindig egyedi. Sokszor a vevő sem tudja megmondani, hogy miért szeret bele egy adott lakásba és miért fordul ki egy másikből pár perc után. És ez az amit a legtöbb átlegember előre nem lát. Biztosan vannak évtizedes tapasztalattal rendelkező ingatlanosok, akik ezt azonnal átlátják, de mi nem tartozunk ezek közé. Ezért is árazunk kitartóan fölé. Aztán a piac vagy beér bennünket, vagy észhez térünk és folyamatosan engedünk az árból
Tehát ma, egy felújitásra szoruló zuglói lakás a Rákospatak övezetében kb 810 ezer ft/m2-ig jobban megéri a levezetés szerint mint ugyanott egy új lakás. Persze ez kizárólag fitalok számára igaz, akik bevállalják a 3 gyereket. A többi vevőnek az új 60m2-es lakás 1,3 milliós vételára alatt kell maradni a felújitások után (lakás +ház) Ami kb 370 ezer ft/m2-es kltségszintű lehet, ha tényleg mindent felújitunk. Igy egy használt lakás egészen 930 ezer ft/m2 árig jobban megéri a számukra. A környéken több felújitandó téglaházas lakást lehet 600-800 ezer ft/m2 árakon találni.
Köszönöm, akkor ujra kell számitani az előző példa alapján a reálisnak mondható árkülönbözetet új 60m2-es és hasonló lokációban 60m2-es használt lakás között: Zugló: Új 60m2-es lakás ára: 1,3millió ft/m2*60m2= 78millió ft CSOK csomaggal korrigált ár: 78- 10-15= 53 millió (Ebben az inflációban a 15 millió ft támogatott kölcsönt levonom, mert a havi törlesztése elenyésző a piaci hitelének): 53/60= kb 900 ezer ft/m2 Használt lakás ára (nem felújitva): 600 ezer ft/m2*60m2= 36millió ft CSOK csomaggal korrigált ár: 36- 2,2-15= 19,5 millió (Ebben az inflációban a 15 millió ft támogatott kölcsönt levonom, mert a havi törlesztése elenyésző a piaci hitelének): 19,5/60= kb 320 ezer ft/m2 A lakást újszerű állapotba kb 300 ezer ft/m2-es áron lehetne hozni. (Nyilászárókkal + fűtéskorszerűsités konvektorosról cirkóra). Tegyük fel, hogy a társasháznak nincsen felújitási alapja. A homlokzati hőszigetelés lakásonként belekerülne kb 1,4 millió ft-ba, azaz kb. 20 ezer ft/m2. Egyéb felújitás (lépcsőház, vizvezeték, tetőszigetelés és közös elektromos rendszer: kb 3 millió lakásonként azaz kb 50 ezer ft/m2. Tehát igy a CSOK csomaggal korrigált vételárhoz hozzáadva: 320 + 300+ 20+ 50= 690 ezer ft. Tehát a CSOK csomagokkal korrigálva mindkét lakásnál és a használnál számolva a felújitással mind a lakásnál mind az egész épületnél: új lakás: 900 ezer ft/m2 használt lakásnál: 690 ezer ft/m2 fajlagos árak jönnek ki. Eszerint a használt lakás árak a zuglói patakparthoz közeli társasházakban jelenleg a 3 gyereket összesen betervező fiatlacsaládosok számára kedvezőbb
Nincs szó jelentős tranzakciószám csökkenésről. Sőt emelkedés történt az előző hónaphoz képest. A havi lakáshitelek kihelyezése rekordszinten van......
Nos CSOK-ban megbuktam, de van az adott épitkezésen 50m2-es lakás is. Nagyban nem változnak a számok, mert azok is kb az 1,4milliós áron vannak hirdetve
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link