Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Ez így van. Nekünk 93-ban 34 %-ra volt 1 millió hitelünk. Semmi gondunk nem volt. A fizetés így ment 6 év alatt...4-8-16-32 ezer. A törlesztés meg nem változott.
https://www.portfolio.hu/gazdasag/20210827/gyors-es-eroteljes-tapert-vizional-a-fed-egyik-donteshozoja-498088 Ezen felül a jegybankár kritikával illette a Fed inflációs célját is, ami szerinte nem világosan meghatározott, elmondása szerint ennél pontosabban kéne kommunikálni a piac felé. A Fed 2020-ban meghirdette a rugalmas inflációs célt, de azt nem közölte, hogy pontosan mekkora kilengést tolerál az áremelkedésben, és Bostic szerint már bőven túl vagyunk a tolerálható szinten.
mitől lenne erős? fél ország moratóriumban, mnb 2.5%-os hitel, csok 0%-os hitel. én annak örülök, hogy ennyi kockázat mellett még ennyire tartja magát...
"Így keletkezett a magyar államadósság2016. január 22. 15:04Szabó GergelyA magyar bruttó államadósság 2,1 milliárd dollárról 20,4 milliárd dollárra nőtt 1973 és 1989 között. Az általánosan elfogadott nézet szerint az adósság növekedésének oka, hogy az olajárak 1973-as robbanásszerű emelkedése jelentősen rontotta Magyarország külkereskedelmi cserearányait, a Kádár-rendszer el akarta kerülni a kiigazításokat, ezért inkább a külföldi kölcsönök felvételét választotta. 1973 és 1979 között jelentős adósságot halmozott fel az ország, majd átmeneti egyensúlyi éveket követően, újabb eladósodási hullám történt 1985 és 1987 között. A legtöbb közgazdaság-történeti könyv az adósság jelentős növekedését a Kádár-rendszer túlfogyasztásával és túlfogyasztás kamataival magyarázza.25 évvel az esemény után megvizsgáltuk, hogy helyes-e az általánosan elfogadott narratíva, specifikusabban: hogy pontosan mi okozta a közel 19 milliárd dolláros növekményt. Az államadósság növekedését az alábbi tényezőkre bontottuk szét:
Túlfogyasztás (közvetlen és kamatai)
Árfolyamveszteség (közvetlen és kamatai)
Kezdeti (1973-as) állomány kamatai
Hitelkihelyezési veszteségek
Leegyszerűsítve "túlfogyasztásnak" hívtuk az ország tőkés országokkal szembeni láthatatlan tételekkel korrigált külkereskedelmi hiányát. A szocializmus alatt a hazai magánszektornak nem volt jelentős deviza befektetése, a külföldnek pedig nem volt jelentős hazai befektetése, nem voltak jelentős viszonzatlan átutalások. Ezért az időszakban nincs más jelentős devizamozgás külfölddel szemben, mint az exporthoz, importhoz tartozó kifizetések, valamint az államadósság és a tartalékok kamataival kapcsolatos kifizetések. A "túlfogyasztás" ekkor kiszámolható a folyó fizetési mérleg valamint a nettó kamatteher különbségéből, amelyek elérhetők jegybanki forrásokból. A tanulmány számítása szerint a közvetlen túlfogyasztás elenyésző volt: az egész időszak alatt nem több, mint 0,5 milliárd dollár. Ez az eredmény azonban önmagában nem tekinthető áttörésnek, mivel hasonló eredményre jutott korábban például Oblath Gábor egy 1992-es tanulmányában, illetve maga a jegybank egy 1993-as műhelytanulmányában. A mostani számítás újítása abban rejlik, hogy egyrészt a modell a kamatokat szétszedi eredeti okozójukhoz, valamint abban, hogy az árfolyamveszteségeket nem maradék elven számolja, hanem a piaci árfolyamokból és az adósságállományokból, amely viszont új eredményekhez vezet. A túlfogyasztás kamatai további 3,2 milliárd dollárt tesznek ki, így a túlfogyasztás összesen közel 3,7 milliárd dollárt magyaráz a közel 19 milliárd dolláros növekményből. Az adósságnövekedés fő meghatározó tényezője az átértékelődések, vagy egyszerűbben fogalmazva: árfolyamveszteségek. Az adósság nem csak dollárban volt, hanem más devizákban is: például svájci frankban, német márkában, japán jenben. Amikor ezek a devizák felértékelődtek a dollárhoz képest, akkor az adósság is nőtt dollárban mérve. Jelentős utánajárás után rekonstruálni lehetett, hogy hozzávetőlegesen milyen volt az államadósság devizaszerkezete a vonatkozó években: azaz az adósság hány százaléka volt dollárban, frankban, márkában és jenben:
1973 és 1980 között főleg a svájci frank volt a meghatározó, a frank a német márkával együtt 75 százalékot tehetett ki, a dollárban lévő adósság mindössze 25 százalék lehetett;
1981 és 1984 között a dollárban felvett adósság aránya nőtt a 25 százalék körüli értékről 60 százalékra;
1985-től a japán jen és a német márka súlya nőtt és pár éve alatt ezek az alacsony kamatozású devizák aránya 70 százalékra nőtt, a dollár aránya pedig 30 százalékra csökkent.
A történelmi piaci devizaárfolyamok elérhetők például a nagy hírügynökségeknél, így pedig meg lehet határozni, hogy egy adott évben mennyit erősödött vagy gyengült egy adott deviza a dollárhoz képest.A JEGYBANK - AZ ÁTÉRTÉKELŐDÉSEK SZEMPONTJÁBÓL - A LEHETŐ LEGROSSZABBUL VÁLASZTOTT DEVIZÁT:
1973 és 1980 között a frank közel két és félszeresére erősödött.
1981 és 1984 között a dollár erősödött;
1985 után pedig a jen és a márka értéke megduplázódott a dollárhoz képest.
A jegybank épp mindig azt a devizát favorizálta, amely erősödött. Különösen nagy volt a veszteség 1978-ban, amikor svájci frank 34 százalékot erősödött egy év alatt a dollárhoz képest, valamint 1986-ban, amikor a jen, márka, frank csaknem 40 százalékot erősödött a dollárhoz képest. Az árfolyamveszteség közvetlenül 5.5 milliárd dollár adósságnövekedést okozott, annak kamatai pedig további 4,4 milliárd dollárt, így összesen közel 10 milliárd dollárral növelte az adósságot az árfolyamveszteség. Az árfolyamveszteség vádjára a jegybank akkori vezetése azzal védekezett, hogy a dolgokat csak a szélesebb komplexitásukban lehet megítélni, a hitelkínálat egy adott időszakban csak egy adott devizában volt elérhető. Ez az érv azonban nem tűnik igazán meggyőzőnek. Egyrészt nehéz elképzelni, hogy a szinte végtelenül likvid világpiac jelentős korlátot állít a magyar államadósság egy adott devizában történő finanszírozásához. De még, ha így is volt, a jegybank határidős piacokon lefedezhette volna magát, ha akarta volna. Azaz rögzíthette volna az a jövőbeni törlesztő részletek árfolyamszintjén. Elképzelhető, hogy a hetvenes évek elején még korlátozottabban volt elérhető a határidős devizapiac, de 1985-ben már biztosan nem.INKÁBB AZT TARTJUK VALÓSZÍNŰNEK, HOGY A JEGYBANKI VEZETÉS KEDVEZŐNEK TALÁLTA AZ "OLCSÓ" HITELT, ÉS KÉTSZER IS UGYANABBA A CSAPDÁBA ESETT BELE, MINT A 2000-ES ÉVEKBEN A MAGYAR HÁZTARTÁSOK A SVÁJCI FRANK HITELEKKEL.A történet része, hogy az árfolyamveszteséggel párhuzamosan fiktív kamatnyereség is keletkezett, olyan értelemben, hogy a választott devizákban (svájci frank, német márka, japán jen) alacsonyabbak voltak a kamatok ahhoz képest, mintha az adósság végig dollárban lett volna. Az alacsonyabb kamatok akár 72 százalékban kompenzálhatták a gigantikus árfolyamveszteséget. Az árfolyamveszteség mellett további veszteségek róható fel a jegybanknak: további közel 3 milliárd dollárral növekedett az adósság a jegybank rossz hitelkihelyezései miatt. A jegybank az ország szükségletén túl vett fel hiteleket és helyezte az ki harmadik országok felé, azonban a harmadik országok ezek egy részére csődöt mondott, így a jegybankon maradt az adósság. A kezdeti (1973-as) állomány kamatait 2 milliárd dollárra becsültük. Így az alábbi végeredmény jön ki az adósságnövekedésre:
Túlfogyasztás: 4 milliárd dollár
Árfolyamveszteségek: 9,8 milliárd dollár
Kezdeti állomány kamata: 2 milliárd dollár
Hitelkihelyezési veszteségek: 3 milliárd dollár
A számítás pontos elvégzése további izgalmas eredményekre mutatott rá: a számítás első körös eredménye azt mutatta, hogy az egyes tényezők (túlfogyasztás, árfolyamveszteség, stb.) növekedése összesen többel növelik az államadósságot, mint amennyi az adósság tényleges növekedése. Azaz a torta szeletei összesen nagyobbak, mint a torta egésze. A számítást számtalanszor ellenőriztük, több független szakértővel átnéztük a modellt. Sokat gondolkodtunk azon, hogy hogyan lehetséges az, hogy a részek többet tesznek ki, mint az egész. Arra jutottunk végül, hogy az eltérés oka az lehet, hogy valami nem stimmel a kezdeti adatokban. De melyik adat lehet hibás? Kétkedésünkkel párhuzamosan készítettünk egy érzékenységvizsgálatot, amelyből kiderül, hogy a kezdeti adatok, feltételezések változtatása mennyire befolyásolja a végeredményt. Az érzékenységvizsgálatból kiderül, hogy a modell nagyon érzékenyek a kezdeti adatokra, elsősorban a devizaszerkezetre, a dollár arányára, valamint a pontos kötési szintekre. Több olyan részadat van, például egy picit módosított devizaszerkezet, vagy egyetlen éven belüli hitelfelvétel időzítése, amely milliárd dollár feletti értékben befolyásolja az eredményt. Tehát elképzelhető, hogy néhány elcsúszás a devizaszerkezet meghatározásában, vagy a jegybank jó éven belüli időzítései miatt a becsült árfolyamveszteség túlzott. Így az "árfolyamveszteség torta szelet" bizonyul túlbecsültnek. Az érzékenységvizsgálat során azonban egy másik dologra is figyelmesek lettünk: elképzelhető, hogy a hivatalos folyó fizetési mérleg adatok, ezen belül is a külkereskedelmi hiány adatok nem helyesek, túlbecsültek. Nagyon furcsának tartottuk, hogy épp azokban az években, 1978-ban és 1986-ban, ugrik meg a külkereskedelmi hiány, amikor megnő az árfolyamveszteség. (Az összefüggés nem magyarázható az olajárakkal, mivel ezekben az években a dollár úgy gyengült, hogy az olajár nem nőtt.) Az a gyanú merült fel bennünk, hogy vajon nem lehetséges-e, hogy a jegybank külkereskedelmi hiányként könyvelte el az árfolyamveszteség egy részét. Tovább erősítette a kételyünket az a tény, hogy Magyarországra az olajár emelkedés csak 1975-től fokozatosan jött be, az adósság pedig már 1974-ben robbanásszerűen nő. Ugyanekkor jelentősen erősödött a svájci frank. Vajon nem lehet, hogy már az 1974-es hivatalos "folyó fizetési mérleg hiány" adat az árfolyamveszteség miatt ugrik meg? Tekintve, hogy a modellben az árfolyamveszteségeket az adósságállományokból, a feltételezett devizaszerkezetből és a piaci árak alapján számoltuk, abban az esetben, ha az árfolyamveszteség egy része a hivatalos adatokban a "túlfogyasztáshoz" lett bekönyvelve, akkor megvan az oka annak, hogy miért jött ki első körben a részek összegére nagyobb, mint az egész. A feltevés - miszerint az árfolyamveszteség egy része a külkereskedelmi egyenleghez lett könyvelve - további pikantériája, hogy abban az esetben, ha ez igazolást nyerne, akkor ez azt jelentené, hogy az egész időszak alatt nem volt túlfogyasztás, azaz az ország külkereskedelmi többletben volt. A kételyünk eloszlatása végett javasolni fogjuk a folyó fizetési mérleg adatok felülvizsgálatát. A tanulmány teljes terjedelemben elérhető itt. A dolgozat tartalmazza az összes felhasznált adatot."
Pont ezért veszélyes. Már mindenki erről beszél.. amit nagyobb bajnak látok, hogy sok építési project állt le, vagy halasztják a megnövekedett árak miatt. Sok magán építkezés meg egyenesen félbemaradt. Azokkal mi lesz?
Próbálkoznak az emelessel. Ha balek vagy akkor kassza, ha elkuldod az anyjaba akkor ja bocs mégis lehet. Ungarische mentalitás, és most azért gyakoribb mert most a csapból is ez folyik a mediaban.
Amiről te ebben a hozzászólásban beszélsz, az nem infláció, hanem szimpla pofátlanság. Erre az a válasz, hogy "jó, akkor most csökkentsük az árat még 20%-kal, vagy különben besétálok a fogyasztóvédelemhez és biztos ami biztos, a navhoz is!". (Utóbbihoz persze minden jogalap nélkül, csak hogy érezze a törődést).
"Én mostanában 2 családi ház licitjén voltam" Mostanában? Ilyen még létezik? Nem csak online lehet? Árverésre licitálni, nem csak elektronikus úton lehetséges a NAV vagy MKBK elektronikus felületén? Ki az a buta adós vagy hitelező, aki mostanában hagyná a kótyavetyét?
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link