Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Az egyetlen fundamentum, ami számít, az a kereslet és a kínálat kapcsolata. Lakni kell valahol, de TSLA nélkül lehet élni (bár vagyont ötszörözni sosem rossz). A keresletet az határozza meg, hogy mennyire nehéz összetenni az önerőt és milyen feltételekkel lehet hitelt kapni, a kínálatot az, hogy mennyi új ingatlan épül és a régiektől mennyire akarnak szabadulni a tulajok. Minden más paraméter csak az előbbiek megbontása. Most az országban az a helyzet, hogy munkahelyi biztonságot, valódi karriert, jó fizetést (ami még mindig €1000 alatti átlagban, kész röhej), értelmesebb iskolákat és balkánitól eggyel jobb infrastruktúrát csak Győr és BP plusz ezek szűk környezete tud felmutatni. Minden máshol 1-5 nagyobb munkáltató van és ha csak 1 is kiesik, akkor káosz és sáskajárás következik mennydörgés kíséretében. Ezt a legtöbb ember érzi, még ha nem is gondol bele tudatosan. Aki egyszer összekapart egy nagyjából élhető pesti ingatlant, az nem fogja eldobni olcsón. De ha mégis, mert agglóba vágyik (nem vidékre, hanem BP határába, szóval nincs valódi elszakadás!), akkor is egy jelentős részük vissza fog vágyni mert van jobb életút is annál, mint hogy fűnyírásért cserébe az ember az autójában öregedjen meg. Ha mégis kényszerbe kerül az eladó, akkor sokszor hirdetés nélkül is el van adva az ingatlan. Elég megszellőztetni ismerősi körben, hogy van "olcsón" nem rossz ingatlan és 1 hónap sem kell az eladáshoz. A többi meg hirdetgeti mert miért ne? Egyszer jönni fog valaki, akinek más választása nem nagyon van. Mindegy, hogy 1 év múlva vagy 6. Addig vígan elél benne. A fővárosi piac jelentős része már évekkel ezelőtt belépett a luxuscikkek halmazába. Ott pedig nem számít, mekkora az átfutási idő vagy a volumen. Persze 5-10% mínusz bármikor jöhet de legyünk őszinték: mindegy, hogy az 52 nm-es panel 47 vagy 42 millió. Ha neked erre az a válaszod, hogy mész vidékre, akkor - ne haragudj, jogos a kitiltásom - de hülye vagy. Ha mobilis vagy és van tőkéd, akkor irány külföld. Ha még nem vagy mobilis, akkor 1-3 év intenzív nyelvtanulás családdal együtt és aztán jöhet a költözés. A magyar helyzet csak akkor lesz "jobb", ha valami katasztrófa lesz de akkor meg amiatt nem lesz jó. Így már remélem érthető.
Úgy látszik, igaz a tegnapi idézet, hogy ma Bp-n tök mindegy, hogy mi (ház, panel, polgári stb.), hol, mikor épült, milyen állapotú, akkor is rányomják az 1M/m2 árat, oszt' kész. A linkelt csodára még bőven kellene költeni, hogy egyáltalán megközelítése a fele árat. Én ezeket hívom "régi nagy xar"-nak, ami szvsz. a legforgalomképtelenebb kategória. Sok sikert az eladónak...
Családi házak esetében azért annyi észrevételt hozzátennék, hogy annak a szegmensnek is csak egy szegmensét viszik. Külső kerületeket nézve elég vegyes a kép, néhány jobb ház el-el szokott tűnni, de pl. a luxusházaknál egyáltalán nincs mozgás. Ahogy a több tízéves 'tiszta udvar - rendes ház' típusra sincs kereslet.
Nem drágább egyáltalán, csak más árakat látsz. A belvárosban sok a befektető, és egy befektető másként gondolkozik, ha nem jó a hozam, vagy van jobb befektetés, akkor eldobja, és ezt teszi piaci áron, mint a tőzsdén, viszik amennyiért viszik. Bp más részein sokkal kevesebb befektető van, egy ott élő pedig nem fogja ezt megjátszani, inkább nem adja el, mert másként gondolkozik. Hidd el sok ilyen embert ismerek és beszélgettem velük, reménytelenül. A kötési árak nemhogy nem magasabbak ott, hanem alacsonyabbak, csak te a rengeteg beragadt túlárazott vackot látod a hirdetési oldalakon. Aki eladja nagy ritkán a túlárazottját 20-30-40% engedménnyel, az nem fogja reklámozni.
Túl sokat gondolsz a moratóriumról. Eleve a jelzáloghitel-állomány körülbelül fele jelentkezett be a moratórium alá, fele szépen fizet pontosan ugyanúgy, mint eddig. Ha nem lenne moratórium, akkor a bankok maguktól ajánlanának fel fizetési könnyítéseket, ahogy azt tették a devizahiteles válságban. Tudod mennyi idő volt a jellemző, mire a nemfizető státusztól eljutott végrehajtásig és kilakoltatásig egy bukott hitel? Hozzávetőleges 4 év. Felesleges ettől várni a csodát. A válságot követő időszakban nem azért csökkentek az árak, nem azért döglődött az ingatlanpiac, mert annyira sokan bedőltek (persze, nagyobb volt az NPL-ráta, de 2014-2015 körül ez már nem volt jellemző), hanem azért meg konkrétan senki sem akart itthon lakni, illetve a bankok alig adtak valakinek hitelt. Én bankban dolgoztam, dolgozói kondíciókkal tudtam felvenni lakáshitelt, a gyors folyósításnak hála ráadásul egyáltalán nem kerültem hátrányba a KP-sekkel szemben (aztán meg a bónuszokból szépen előtörlesztettem). Ezzel szemben totális hitelínség volt mindenki másnál. Ha megnézed a statisztikákat, egészen 2017-ig a lakosság nettó hitelvisszafizető volt, mindenki szabadulni akart az egésztől a rossz emlékek miatt. Mostanra elfelejtették, nyakra-főre adósodik el mindenki. Aztán majd az inga visszalendül a másik irányba. Most én azt látom, hogy érezhetően megcsappant a likviditás a piacon, nem kifejezetten állnak sorba az emberek sem hitelért és a bankok is erősebb scoringgal játszanak. Nagyon összetett dolog ez és nagyon nem mindegy, hogy hol és milyen ingatlanról beszélünk. Teljesen más dinamika játszódik le az VI. kerületben, mint az V. kerületben, ahogy teljesen más dinamika mozgatja az újpesti/békási panelt, a XII. kerületi sorházat, a rózsadombi villát vagy zuglói devizahiteles boomban épült lakásokat. Ennél sokkal célzottabban kell vizsgálni a dolgokat. Egy biztos: amit te szeretnél (családi ház), az a szegmens most abban a fázisban van, ahol két éve a panelek illetve a belvárosi kislakások voltak. Én a helyedben máshol nézelődnék.
Törölt felhasználó2020. 09. 27. 12:06
#91214
Az egész család támogatási folyamat eredménye az, hogy az járt a legjobban, akinek olyan lakása volt, ahol nem lakott ott. A megdrágult árak miatt drágábban tudta eladni a lakást, és a pénzt másra fordította, nem lakásra. Ezzel szemben akinek lakhatásra kellett a lakás, az a támogatás miatt hasonló lakást vett meg, mint amilyet vett volna támogatás nélkül. Nagyon nem a célzott (akit célzottnak mondottak) réteg járt a legjobban. Talán nem is ez volt a cél...
Ugye? Csodalkozok is, hogy meg fent van, ezt ezen a hirdetesi aron lehetne vinni, nem kell alkudni, teljesen realis a dolog. Mostansag lattam mar ebben a meretben egeszen jokat, kar, hogy a 100nm felettiben szinte semmi ertelmes kinalat nincs, de lassan mar realisabb lesz megvenni ket egymas melletti kozepes meretu lakast...
Ez volt akkor is. 90-95%-uk évekig kitartotta, és eladta 2014/2015-ben. Több ilyet ismerek. Ennek sok oka van, pl amibe költözne, az se enged az árból. Vagy egyszerűen elhiszi a médiából, hogy most már menni fog fel. Mondom ez volt akkor is folyamatosan, minden évben bemondták, hogy most már emelkedni fogunk.
Pár hete ki kellett mennem reggel 8-ra Máriaremetére egy rövid megbeszélésre. Egész odaúton (autóval) azon gondolkoztam, hogy mennyi idő alatt jutok vissza a belvárosba. A létező kb két városba vezető útvonalon kilométeres egy helyben álló kocsisor volt. Ha nem látom, nem hiszem el. Visszafelé 45 percet jöttem a Széll Kálmán térig. A hirdetések persze úgy szólnak, hogy 15 perc onnan a Széll Kálmán. Hát igen, kedden hajnali 2 órakor lehet hogy annyi.
De most komolyan, meddig várjanak a szerencsétlen vevők? Meg 10-20evig? A moratórium miatt itt már mindenki álom árat kér, mert nincs kenyszer. Ez van. És nem. Látom hogy jobb lenne komolyan.
2008-2013 között minden egyes évben így kezdődtek az előrejelzések, hogy csökkenő kereslet mellett enyhe áremelkedést várnak. Oké, logikus, így is lett (NEM) :-))
Sajnos. Az elmúlt egy-két évben végignéztem sok ilyen helyet, direkt csúcsforgalomban, nem emberi. Persze néha muszáj a kompromisszum, de most már az árak is feltornázódtak a budapesti szintre, úgy már azért nehéz ügy.
Így van. Eddig nyomták a panelt, most visszaesett a kereslet, felbeszélik a családi házakat. Aki szerint nem eshetnek innen a családi ház árak, az nézzen szét, hogy pl Ausztriában vagy Németországban mit kap ennyiért, és csodálkozni fog, hogy olcsóbban kap jobbat. Ott legalább karbantartásra és tényleges műszaki felújításra is költöttek az elmúlt 30-40 évben, nem úgy, mint a magyar kínálatban levő ingatlanoknál.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link