Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
"Teljesen átlag jövedelmű és foglalkozású emberek és párok rohangálnak 80-120 milliós ingatlanokat keresve. És mondom, ez az ÁTLAG." - ezt nehezemre esik elhinni. ismerettségi körben van jó pár ilyen 30-35 közötti "átlag jövedelmű és foglalkozású" pár, és még egyiktől sem hallottam ilyet. amikor beszéltem velük, akkor inkább azt mondták, hogy 30-40M a határ, természetesen kb. 70% hitellel.
Nagy emelkedést én se várok, csak kisebbet. De annak, aki szerint ez drága, ajánlom, hogy nézzen szét pár vidéki városban. Egészen döbbenetesen magas árak vannak. Ezeket a belinkelt kérókat 140-150 körül még a legrosszabb időkben is ki lehet adni, ami 5% körüli hozam, de ha nincs vírus és helyreáll a piac, akkor 10-20%-kal többet simán tud. Ehhez képest vidéken meg Bp egyes részein úgy viszik a lakásokat 3%-os hozam körül, mintha nem lenne holnap. Konkrét példa: egy ismerősöm tavaly kezdett építeni egy harmincpár lakásos projektet egy külső kerületben (tényleg külső, nem a belváros külső része). 600-as m2 árról indult, de úgy vitték, mint a cukrot, hogy gyorsan emelt 800-ra, úgy is vitték, emelt 900-ra, maradt kettő lakása. Hamarosan kész, az utolsó kettőt közel milliós m2 áron adja, és nézegetik (ezek nagyobb lakások 60-80 milliós sávban). Ikerházaknál, telkeknél ugyanilyen sztorit hallok. A Budapest tábla környékén a 90-110 m2 hasznos alapterületű ikerházakat (meg olyat hogy 4-et rak egy telekre) egy kis kertrésszel 80-90 milliókért viszik. Ismerősöm nem tud annyit építeni, amennyit felszívna a piac. Bevallom én se gondoltam, hogy ennyi embernek lesz ennyi pénze, de van. Átértékelődött a piac. Teljesen átlag jövedelmű és foglalkozású emberek és párok rohangálnak 80-120 milliós ingatlanokat keresve. És mondom, ez az ÁTLAG.
Ezekrűl az 5. es 6. keruleti udvari üknagyanyáink is korán haltak benne, szarukrúl ne is böszéljünk. A külzugló rákos pedig ha értékrűl böszélünk 60 millionokrúl csak onalló gyonyoru házak képviselik azt. A gvadànyi max 20 million egy szép 3 szobás. Az ottani lakóparkók egyszerűjen nem tudnak magos értéket képviselni.
Sok itt a felhang és alhang. Egy szónak is száz a vége ha mögnézitek a bp hírdetési árakat brutál magosak szürreális töbsegében. Van ami 3 szoros van ami dupla és van ami de ebbűl van kevesebb 50%al van túlárazva az értékhő képest amit kapsz a pinzedért. Egy békasi panel amit ma átlag 25 re áraznak es 23 ér élvihetű az 15 öt ér tehát itt is 50% túlárazás van pedig ez az egyik lágkedvezubb szegmens
Kiderül, hogy van-e lufi, vagy sem... én se várok 2014-es árakat, szerintem is lassú korrekció van és marad a mérsékelődés , mint áresés. Sőt, fordulhat is, ha jobban leértékelődik a ft.
A tömegturizmus nagyon nehez fog vissza állni a régi szintre (évek...). Szabályzás ide, vagy oda ez a hajó egyelőre elment, ha beáramlanak a piacra az eladó belvárosi (hiteles) lakások, az szerintem befolyásolni fogja az egész piacot (=ki vesz meg egy panelt a XV-ben, ha annyiért téglát kap a belvárosban).
Ez költői kérdés volt, ugye? Számtalanszor leirták már, hogy a fele lenne a reális ár. A mindenkori hirdetési ár fele. Azaz, ha jövő ilyenkor a jelenlegi ár felét látnák, akkor is annak a fele lenne a reális. Az indoklás is egyszerű. Budapestnek az a része ahol nem az ő lakásuk van, az büdös koszos, füstös, kutyaszaros, szűk. De ezek még a relative jó helyek, mert a "beárazott lakások" többsége omladozó bontásra érett, prolik által lakott. Néha megengedő módon hozzáteszik, hogy a hirdetett lakás környéke a gyerekkorukban még egész szép volt, de hol van az már!? Ha őket olvasod, akkor az a fals képzeted támad, hogy mindegyik a Rózsadomb élhetőbb részén lakik. (Gondolom ott is csak pár utca jöhet szóba,) de az igazság valószinűleg sokkal lehangolóbb.
Most komolyan, ez lenne a lufi? 60-65 m2-es belvárosi lakások 95-100 ezer Euróért? Ezek felújítva nyilván nem luxus, de teljesen normális lakások lehetnek, fejlődő környéken, ahol szinte minden elérhető. Nézzetek szét a környező fővárosokban... ezek kimondottan olcsók. Hova vártok esést, mennyibe kerüljenek ezek?
Mindazonáltal a 10%-ot felesleges idénre várni, szerintem inkább az 5% a reális, ezért írtam, hogy inkább abba az irányba kellene menni, hogy mindenki utolérje a piacot, nem arra várni, hogy majd a piac esik hozzá. Én most tranzakció szempontjából még egy év agóniát várok, lassú lecsorgással, negyedévenként 2%-okkal. Nézni kell a hirdetéseket és vételi ajánlatokat tenni, 10%-os alku a minimum, kápé esetén 20%, figyelembevéve, hogy 50M felett légüres tér van.
Kétféleképpen lehet megfogni, egy rövidebb és két hosszabb módon. Rövidebb: a kereslet ilyen árakon történő eltűnésével az eladók elkezdik csökkenteni a hirdetési árakat, az emberek számolási képességei alapján az 5% egész szám többszöröseivel lehet dolgozni, a korábban megszokott 10% ismét normálissá válik. - - - - Első hosszabb: utoljára 2018 Q1-es budapesti lakásárindex volt a fundamentumokhoz mérten egyensúlyban (belső kerületek jelentős eltérésével együtt), de még a Q2 sem volt annyira problémás, nem baj, ha a fundamentumoktól egy kicsit eltér, mégis csak az ország egyedüli olyan településéről beszélünk, ahol ténylegesen van jövő, ezt tudni kell beárazni. 2018 Q3-tól használt lakásra CSOK, aztán novembertől asszonyhitel, végül Babaváró - az a rész már a mánia szakasz volt. 2018 Q2-től összesen nőtt a magyar gazdaság 10%-ot, ez 177-es lakásárindexet jelentene mostanra (normál tempó szerint). Jelenleg 194, az első pontban említett általános 10%-os csökkenéssel 174-nél járunk. - - - - Második hosszabb: az a mantra, hogy a koronavírus miatt a 2019-es év kitörlődött gazdasági növekedés szempontjából. 2018 Q4-ben 176 volt a reál lakásárindexen Budapesten.
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link