PORTFOLIO FORUM

2014. április 9., szerda 15:07 Napi.hu

Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.

Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.

Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)

Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:

soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,

bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,

elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,

szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,

az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.

Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.

link

Rendezés:

Hozzászólások oldalanként:

20 40 60 80 100

6936
6937
6938

Alexander_Greybeard 2020. 07. 27. 14:05

Előzmény: #81459 Zoom1

#81460

Pénzt mosni nem lehet jól családi házakkal mert feltűnő a dupla árazás, ha egyszer bírósági ügy lesz abból a bűncselekményből, ami miatt mosni kellett. Legalábbis egy jogállamban ez így van. Telkekkel és fejlesztési területekkel már könnyebb. Azoknál sokkal szélesebb sávban mozog az értékelés és túl sok változó van. Plusz haveri cégek mehetnek beépíteni stb-stb.

Zoom1 2020. 07. 27. 13:47

Előzmény: törölt hozzászólás

#81459

Ha jól értem azt is mondja ezzel Alex, hogy ez sokszor mosoda. Pl 5-6-10 év múlva eladja, egy üzlettársnak akár duplán, mint vette, adózni már nem kell, és legális jövedelem....

fogpaszta 2020. 07. 27. 13:00

Előzmény: #81457 CyrusTheGreat

#81458

Sztem ha a tetőt javítod ( akár cseréled ) vagy belső falakat raksz arrébb nem kell használatbavételi engedély. Akkor kell ha építesz hozzá. Anyuék is kádár kockában laknak ( én is abban nőttem fel ) azóta a tetőfedés ki lett cserélve, lettek napelemek, full fett újítva pár éve ( ablakcserék, szigetlés, stb.... ) terasz is hozzá lett építve, de használatbavételi nem kellett hozzá ( legalábbis nem rémlik, hogy kellett Faternak ezt intézni )..
-
De ahogy mondtam vidéken sokkal olcsóbbam tudsz egy felújítást intézni ( nem akarok túlzásokba esni de majdnem a feléért mint pesten ) Az igaz, hogy az építőanyag ugyanannyi, de onnan kezdve, hogy az építőanyag odakerüljün a helyszínre és a különböző szakmunkák munkadíja az aztán brutál különböző..
-
És ha azt veszed, hogy tudsz venni egy kockaházat Móron mondjuk 20 Mft-ért és ráköltöd a jóval kevesebb pénzt mint pesten akkor mégiscak van egy kerted, nemcsal a 4 fal. És az a 4 fal nem pest belvárosában van vhol hanem egy kisváros belvárosában...

CyrusTheGreat 2020. 07. 27. 12:31

Előzmény: #81456 fogpaszta

#81457

Tudomásom szerint, ha már hozzányúlsz a Kádár-kocka tetejéhez vagy esetleg a falak kapcsán végeznél el pár munkát, már kell új használatbavételi, aztán sok sikert a BB-s energetikai követelményekhez.
Egy panellakást sokkal gazdaságosabban hozol fel a kor követelményeinek megfelelő szintre, nem is kell ahhoz a teljes lakóközösség elköteleződése, hogy a lakáson belül lényeges komfortérzetet javító megoldásokat valósíts meg. EGy panelnél simán, különösebb problémák nélkül felújítod és bővíted a villanyvezetéket, berakod a klímát, megcsinálod a nyílászárócserét, lecseréled a radiátorokat szabályozósra (lehet, hogy fizetni ugyanannyit fogsz, de legalább nem kapsz hőgutát), lecseréled a burkolatokat - ezek jelentősen javítják a komfortérzetet.
Egy Kádár-kockán oly mindegy, hogy milyen szépészeti beavatkozást hajtasz végre, már a korszerűtlen elrendezés/felosztás miatt sem lesz olyan élhető, mint egy panellakás.

fogpaszta 2020. 07. 27. 12:08

Előzmény: #81452 CyrusTheGreat

#81456

Ezzel nem értek egyet. Egy panel felújítása, modernizációja nagyban függ magától a lakóközösségtől, közös képviselettől stb.. Ha van egy kádár kockád akkor az "csak" tőled függ, hogy mit kezdesz vele.
-
A másik, hogy itt vidéken( főleg egy kisvárosban ) azért jóval olcsóbban meg lehet úszni egy felújítást mint pesten. Ezt tapasztalatból tudom.

ALAPKAMAT 2020. 07. 27. 12:04

Törölt hozzászólás

#81455

Törölt felhasználó 2020. 07. 27. 11:53

Előzmény: törölt hozzászólás

#81454

Jól látod.
Mindenki dobálózik itt tíz meg százmilliókkal, meg súlyos tízmillós hitelekkel :) Ja meg hogy a zemberekre csak úgy ráhull a píz valahonnan, mint a manna, örököl vagy talál egy elásott koffert a kertben.
A rögvalóság meg valahol egészen máshol van.
Főleg a babaváró csinált itt szivarozó nagytőkéseket az érintettekből, mert az használtra is mehet csont nélkül, a csóknak meg van egy feltétel halmaza, az korlátosabban jelenik meg.
Az élelmes vállalkozó meg lakástulajok meg látták, hogy hopp lett egy csomó idióta pénzes balek, akit le lehet húzni, mert az ingyen píz (még ha hitelnek is indul ugye, de az se zavar senkit) felelőtlen költekezésben jelenik meg sokaknál, tisztelet a kevés kivételnek.
Meg amit én tapasztalok a rokonaimnál, hogy olyan fiatalok, akik még nagyjából semmit nem raktak le az asztalra és az egyetlen dolog amit fel tudnak mutatni, hogy egy előre hozott házasság után felmarták a babavárót, de az arcméret meg már elképesztő.
Megvették ők is a nagy hodályt, mert fussa rá ugye, miért is vegyék meg a kisebb házat, ami elég lenne nekik a tervezett 1 gyerekkel és maradna píz felújításre, ha fussa a nagyra is? Logikus, de most meg gondban vannak. Fel kéne újítani meg kéne egy csomó bútor is. Felvettek elég sok "okos" személyi hitelt, ami idén jó kamattal van, de jövőre 15-16%-ra emelkedik majd, de nem érdekli őket, az a probléma majd jövőre jön, majd akkor foglalkoznak vele. Meg áruvásárlási hiteleket is vesznek fel, szerintem még a gyorskölcsönt is fel fogják venni.
Közben meg felajánlottam, hogy vannak használt, de jó állapotú bútoraim és odaadom, használják, akár átemenetileg, pár évig, aztán adják el vagy amit akarnak.
Hát basszus, jöttek a kifogások, vitessem le én, bérelni akartam egy kistehert csak kéne valaki aki pakolni segít. A srác nem fog tudni feljönni, mert ő a házon dolgozik. Aztán a szüleivel beszéltem és mondták, hogy nem is örülnek neki, mert a felújított házba nem akarnak használt bútorokat meg más levetett sz.rát a fiatalok és egyébként a szüleiket szétvágja az ideg, hogy mi lesz ebből. Annyira eladósodtak és jönnie kéne a gyereknek is, de a lány keresi a nagyobb pénzt, ha most az ő fizetése kiesik, akkor vége, nulla tartalékuk maradt. 1 hónap kiesés nem fér bele, tehát táppénz vagy ha egyik elveszti a munkáját, akkor a szülőknek kell azonnal beszállni és támogatni őket, különben már a következő hónapig se húzzák ki. Egyébként a srác anyja se értette, hogy miért ez a nagyképüség, hogy nem kell neki a használt bútor.
Megnőtt az arcméret rettenetesen. A szüleik sok év gürizés után jutottak egy falusi házhoz, rájuk meg rászakadt a píz és most ők a menők, akik fiatalon lakáshoz jutottak.
Én is viszonylag fiatalon kaptam egy fél kéglit, de nemhogy nem nőtt az arcméretem, hanem güriztem, mint állat, hogy kifizessem a bátyámat. Meg természetesen, hogy elfogadtam a használt bútorokat, az ágyat kivéve, arra soha nem sajnáltam a pénzt és vettem egy kényelmeset.
Egyébként ez nem lehet annyira ritka jelenség, hogy a babavárós fiatal fejébe száll a dicsőség, mert másik rokonom is ugyanígy csinálta, senkit nem hívtak meg az esküvőre és utána hétfőn meg már loholtak a papírokat intézni, hogy minél hamarabb felmarják a pízt. Azokkal még csak beszélni se lehet a terveikről, pedig biztos tudnék tanácsot adni, de meg vannak sértődve, ha szóba hozom. Ők mondjuk akkor durciztak be, amikor luxus nyaralást terveztek,terveznek, amit előadtak kb 1-1,5m értékben, hiszen megérdemlik és az lesz a nászút is egyben és nem értik, miért nem tetszik az ötlet egyik szülőnek se :)

CyrusTheGreat 2020. 07. 27. 11:52

Előzmény: #81452 CyrusTheGreat

#81453

Jelzem, a kormány is így gondolja:
https://m.hvg.hu/gazdasag/20200229_Kadarkockaban_lakik_Nem_fog_a_kormanytol_penzt_kapni_energiahatekonysagot_celzo_felujitasra

CyrusTheGreat 2020. 07. 27. 11:38

Előzmény: #81451 fogpaszta

#81452

Egy távfűtéses, 2-4Mból könnyen modernizálható panel nagyobb értéket képvisel, mint egy lerobbant Kádár-kocka.

fogpaszta 2020. 07. 27. 11:35

Előzmény: #81449 Törölt felhasználó

#81451

Többször írtam már, hogy a pesti árakkal , lakás-ház árviszonyokkal nem nagyon vagyok képben.
-
Viszont döbbenet, hogy pesten ennyire más a helyzet mint vidéken. Pl nálunk Móron ( moindjuk ez csak egy kisváros ) de itt pl egy lerobbant kádárt kockát meg tudsz venni olcsóbban mint Mór belvárosában egy kétszábás átlagos panelt.
-
Ez meg a másik véglet...

CyrusTheGreat 2020. 07. 27. 11:34

Előzmény: #81449 Törölt felhasználó

#81450

Ezért az egyedüli logikusnlépés: az eladó nyakán hagyni. Ennyi.

Törölt felhasználó 2020. 07. 27. 11:29

Előzmény: #81448 CyrusTheGreat

#81449

Pont ezt mondom én is. Illetve kb 50-60 millióból már új 100 nm körüli házat lehet építeni. Az pedig új. Akkor viszont telekárban legfeljebb 30-40 millióért kellene ezeket adni, hogy tokkal-vonóval beférjen a 100-ba.

CyrusTheGreat 2020. 07. 27. 11:24

Előzmény: #81447 Törölt felhasználó

#81448

100M felett kifejezetten jó belvárosi vagy budai lakásokat lehet venni, egyszerűen értelmezhetetlen a külterületen kiadni ennyi pénzt felújítandó Kádár-kockákra vagy a 80-as években lopott anyagokból összegányolt betonszarkofágokra.

Törölt felhasználó 2020. 07. 27. 11:17

Előzmény: #81443 CyrusTheGreat

#81447

Jellemzően öröklés miatt adnak el házakat, én is azt keresek vételre egy bizonyos környéken. Jobban szeretnék már látni egy válás miatt eladott ingatlant, mert az biztosan jobb állapotban lenne.
A hirdetett ingatlanok műszaki szempontból a 40-50 éves szintet hozzák, tehát gépészetileg hozz kell nyúlni, és a tető se fog már újabb 20-25 évet se kibírni. Ha a tulaj még takarította, akkor legalább nem jön rám hányinger, mikor megnézem, de attól még ugyanúgy teljes felújítás kell.
A kádárkocka úgy kezdődik, hogy van két egyforma 16-20 nm-es szoba, a közöttük levő falat úgy 1 méterrel el kellene tolni, hogy legyen egy 12-14 nm-es szülői háló és egy 24-26 nm-es nappali. De a fal mentén fut a fűtéscső, tehát azt is újra kell építeni. Többször van még használhatatlan ronda cserépkályha ezek között, amit le kell bontani. Ha szerencse van, akkor a többi rész beosztása vagy elfogadható, vagy nem tartófalak áthelyezésével megoldható. Közben kicserélni minden létező vezetéket. Tetőcsere kell. Ablakcsere kell. Szigetelni kell, új kazán kell. Teraszt (ha van) is fel kell törni, mert úgy néz ki. Most járunk kb 15 milliónál úgy ránézésre. Még nem burkoltunk, nem gipszkartonoztunk, nem festettünk, vettünk konyhabútort, asztalos nem csinált gardróbot. Újabb 10 millió simán elmegy ezekre, vérmárséklet függvényében lehet kevesebb vagy több. Már csak a garázs (ha van), melléképület, kerítés és kert van hátra. Szóval úgy 30-40 millió között ráköltve már egészen modern hatású és korszerű lesz a 100 nm körüli kádárkocka.
Ha a hirdetési árakra rádobom a 30-40 milliót, akkor pedig már bőven 100 misi felett járunk. Egy külvárosi felújított kádárkockáért.

Alexander_Greybeard 2020. 07. 27. 11:05

Előzmény: #81445 Zoom1

#81446

Igen. De én az aránytalan emelkedésről írtam.

Zoom1 2020. 07. 27. 10:59

Előzmény: #81444 Alexander_Greybeard

#81445

Azért értekelődik fel, amiért leertekelődik egy környék, ha ott megjelenik sok drogos. Szal nem mindegy, hogy milyen a környék nívója, presztízse... mi a trend.

Alexander_Greybeard 2020. 07. 27. 10:49

Előzmény: törölt hozzászólás

#81444

"Igazából nekünk itt a fórumon foglalkozni sem kellene ezzel a kategóriával"
Ezzel nem értek egyet. Az egész országban az a legnagyobb ingatlanprobléma, hogy nincs megújulás. A rossz ingatlan is drága. Ha konjunktúra van, akkor épülnek újak, de sokkal kevesebb, mint kellene. Közben a használtak csak pusztulnak. Ez azt is jelenti, hogy amint épül a szűkebb környéken sok pénzért két új, modern családi ház vagy egy kisebb lakópark, akkor a rossz ingatlanok ára is emelkedik 30%-t. A rosszak pedig túlnyomó többségben vannak. De mire fel? Attól még ugyanazok a lerohadt kádárkockák, panelek vagy hasonlók. A környék menőbbnek tűnik, értem. De a növekedés ettől még aránytalan. Nem lett több óvoda a környéken, nem lett több zöld vagy simább az aszfalt. Még munkahelyből sem lett több, ugyanúgy a központi részekre járnak dolgozni az emberek, mint előtte. Csak lett egy új épület, ami milliószor szebb, mint a környék átlaga és jó ránézni. Cserébe a kispénzű emberek kiárazódnak a rosszból, ami így még később lesz felújítva, még többet veszít az értékéből.
Ezért szoktam követni a luxuspiacot heti szinten. Legjobb indikátor. Ha sok ilyen projektet reklámoznak és el is tudják adni őket, akkor a kínálati ár emelkedni fog a környéken. Ha csak megépítik, de eladni nem tudják, akkor elértük a plafont. A gazdagok is szokták azt mondani, hogy "ezért a szarért ennyit nem". Csak náluk ez mást kategóriát jelent. Ha már nem is építenek ilyesmit, akkor a környéken stagnálás vagy enyhe csökkenés várható.

CyrusTheGreat 2020. 07. 27. 10:47

Előzmény: törölt hozzászólás

#81443

Szerintem helye van a fórumon ezekről az ingatlanokról és az árazásukról beszélni, ugyanis elég nagy hatással vannak a piacra. A legtöbb háztulajdonos ezen a környéken a ténylegesen az elit számára felhúzott luxus-ingatlanokhoz áraz, mert az övé is legalább olyan jó, csak más a csempe (f.szt)...
A helyzet az, hogy Budapesten nagyon-nagyon kevés az olyan ház, ami tényleg megéri a kért árat. A budai családi házak piaca még annyira sem "pörög", mint a belvárosi lakásoké, hatványozottan jobban sújtja a félreárazás, a fizetőképes kereslet hiánya és a tulajok részéről felmerülő érzelmi többlet-teher, amelyek miatt szerintem nem kell csodálkozni, hogy ez rész-piac is teljesen befagyott és jóval később fog felébredni, mint a belváros vagy akár csak a XI./III./IV. kerületi panel-rengeteg.

Törölt felhasználó 2020. 07. 27. 10:20

Törölt hozzászólás

#81442

franc0 2020. 07. 27. 10:18

Előzmény: törölt hozzászólás

#81441

Nincs ellentmondás, az van, hogy teljesen szétszakadt a társadalom.
A pénz és a munka folyamatosan értéktelenedik és egyre gyorsul a folyamat, ebből a helyzetből valószínűleg csak hiperinflációval és pénzcserével lehet kijönni, ha a jelenlegi világrend marad.
Azt tudom még elképzelni 50 éves időtávon, hogy párhuzamos társadalmak jönnek létre:
1. a gazdagok, akiknek tulajdonában vannak olyan gépek és szoftverek, amelyek nélkülözhetővé teszik az emberi munkaerő megvásárlását 2. a szegények, akik 50 év múlva is a ma ismert módon fognak élni.
De ha van más ötlete valakinek, akkor meghallgatnám.