Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
Valúban sokat köll törödni egy ingatlannal. Kiváncs lennék egy statisztikára hugy mondjuk 30 év alatt mennyi pénzt felújítást stb nyel el egy átlagingatlan
Persze. De azert igy szamolno egy egesz piacra lufi kategoria. Eljuthatunk oda hogy az onerore szamoljuk a hozamot:) az a gond hogy evi 1%os amortizacioval is szamolni kell.
"bruttó 5,4% hozam" Abból csak adócsalással lehet map+ körüli hozamot kipörgetni. Egy lakásnál az én tapasztalatom szerint nyugodtan lehet 0,8 -al szorozni a bruttó bevételt és az így kapott összeget még csökkenteni kell, ha 2 hétnél hosszabb az üresjárat. Az egyéb kockázatokat nem figyelembe véve is, 6% feletti hozam kéne a kéglivel, akkor lenne a végén a tulaj kb map+ szinten. Tehát görcsöljön a kiadással és vállaljon plusz kockázatokat azért, hogy a map+ hozamát tudja hozni? Ez nem befektetés, hanem valami egészen más. Én szeretek lakással foglalkozni, bérlőkkel beszélgetni, de 6,5%, inkább 7% az a hozam, amire azt mondom, hogy belevágnék. Az alatt nem éri meg a hozam vs kockázat szempontjából. A lakás árnövekedésére spekulálás meg csak az egészen elborult gondolkodásúaknak való, hiszen nem tudhatjuk a lakásárakat 5 vagy 10 év múlva. Spekulálni lehet rá, de én például 5 éves időtávon belül csökkenést várok, tehát ezzel számolok a befektetésben. Azaz tolom a vásárlást, ameddig csak lehet, valószínűleg várok több évet.
Nálunk az egyik géniusz kicsit lejjebb adta a bérlőkkel kapcsolatos elvárásait, olyan sittes lánykák költöztek be ketten, hogy borzasztó. Ennyire kellett a pénz, illetve annyiért adja, hogy ilyen lett a bérlői réteg.
Igen. Ha tényleg 130-ért lehet kiadni. Ha olyan gyorsan kiadható 130-ért, akkor az a hirdetés el fog tűnni. Ha egy hónapot üresen áll 130-ért kiadva, akkor az már csak 119-ért van kiadva. Ha 2 hónapig nem jön bérlő, akkor 108-ért.
Ingatlan comon 130-175 ezer között van a 2 szobás jól kinéző 11. ker panel kiadásra. Alkuval 27-28 M körül van ilyen eladásra, erre még rájön az illeték és ügyvéd, ami már 29 M beker ár. Ha 130-ért lehet kiadni, akkor bruttó 5,4% hozam, adózás után MÁP + egyenértékű, és jár hozzá még macera és bérlői kockázat is.
Törölt felhasználó2020. 06. 24. 18:36
Előzmény:
törölt hozzászólás
#76948
Na akkor virítod végre a lóvét a következő lakásodra, vagy csak légtrédelsz itt más pénzével? Elég az üres kifogásaidból, vagy esetleg beláthatnád, hogy miért nem száll be más mégse ezen az áron.
A hitel tőkeáttétel. Ha lefelé megy a lakásár, akkor az nagyon fáj. Példa: Nincs pénzed a lakásra, de van valamennyi beugród. Veszel egy 20 M-ós lakást 2 M önrésszel, 18 M hitellel. A hitel kamata legyen egyenlő a kiadás nettó hozamával (de valljuk be, hogy az már egy nagyon baráti helyzet lenne, de mégis, legyünk nagyvonalúak). A lakásár egy év múlva 18 M, akkor az kb olyan, hogy bebuktad a lakásra szánt 2 M Ft-ot. No persze ha a lakásár 22 M lenne, akkor az olyan, hogy megdupláztad. Nagyon-nagyon veszélyes dolog az ilyen tőkeáttétel, csak mostanában a piac mindig emelkedett, ezért nem okozott szívást annak, aki bevállalta, sőt brutál nyereséget okozott neki éveken át. Meg is értem azokat, akik egy ilyen helyzetben fursztáltakká válnak (nem rád gondolok).
Mindegy mibűl veszed a helyzeten nem váltuztat. Ha sajátbúl akko a pénzed elvesztett kamatát fuzeti a bérlo tehat 0 szaldo. Ha hitelbul akko a berlu a hitelkamatyot fuzeti 0 szaldo
Lakás/Ingatlan árak topik
Lakásárrobbanást vár Magyarországon a guru.
Aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd - véli Zsiday Viktor.
Mind a kereslet, mind a kínálat oldaláról nagyon megalapozottnak tűnik egy többéves, komoly emelkedő trend, legalább 50 százalékos áremelkedéssel - állítja Zsiday Viktor az Mfor.hu-n megjelent írásában. (Amint arról beszámoltunk, egyes lakástípusok esetében már érzékelhető némi drágulás.)
Az ismert befektető szerint a következő tényezők indokolják az áremelkedést az ország központi régiójában és néhány nagyvárosban:
soha nem építettek ilyne kevést Magyarországon, mint mostanában,
bár az ország népessége csökken, a nagyvárosokba, ezen belül is különösen Budapestre továbbra is pozitív a migráció,
elindult a reálbérek növekedése, és várhatóan ez a következő években is így marad,
szinte soha nem volt még ilyen olcsó a forinthitel, mint most, több nagyobb bank is 6 százalék alatti szinten kínálja a jelzáloghiteleket,
az alacsony betéti kamatok miatt kényszerűségből a megtakarítók is az ingatlanpiac felé fordulhatnak.
Zsiday ugyanakkor megjegyzi: az újonnan érkező keresletnek először ki kell pucolnia a bedőlt hitelből visszamaradt lakásokat, az évek óta eladni kívánt ingatlanokat, stb. Ez a folyamat jó pár hónapig eltarthat, de utána hirtelen nem lesz kínálat, és a folyamatosan jelentkező kereslet hatására az árak egyszercsak fel fognak robbanni - véli a befektető. Úgy látja: aki akar, annak még van egy éve lakást venni, de később valószínűleg a mostani áraknál csak jóval drágábban tud majd.
link